28.11.2019 Wohnimmobilien Berlin: Preisboom vom Mietendeckel noch unberührt
Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt sind die Preise auch im Jahr 2019 fast ausnahmslos in allen Teilmärkten gestiegen. Der Angebotsmangel insbesondere im unteren und mittleren Preissegment lenkt einen Teil der Nachfrage in die Randlagen und ins Umland. Dies geht aus dem heute veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervor. Für diesen haben IVD-Marktreporter und Mitglieder des Wertermittlungsausschusses detailliert die wichtigsten Immobilienteilmärkte der zwölf Berliner Bezirke sowie die kreisfreien Städte Brandenburgs untersucht. Das aktuelle Zahlenwerk basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg.
„Nach wie vor wächst Berlins Bevölkerung schneller als Wohnungen durch Neubau entstehen können. Da auch am Berliner Grundstücksmarkt keinerlei Entspannung bemerkbar ist, wird der Neubau insbesondere von bezahlbarem Wohnraum eine Herausforderung bleiben. Markteingriffe wie der geplante Mietendeckel werden daran nichts ändern, im Gegenteil“, kommentiert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg.
Eigentumswohnungen in Vorzugslagen in Berlin-Mitte weiterhin am teuersten
Der Preiszuwachs für Bestandsimmobilien in Standardlagen mit 11,3 Prozent hat sich geringfügig abgeschwächt (2018: 12,8 Prozent, 2017: 12,0 Prozent, 2016: 13,5 Prozent). Im Schwerpunkt müssen nun 2.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. Im Vorzugslagen hat sich die Preisdynamik mit rund 9 Prozent etwas über dem Vorjahresniveau eingepegelt (2018: 8,0 Prozent, 2017: 11,0 Prozent, 2016: 12,0 Prozent). Der Quadratmeter Wohnfläche dort kostet aktuell 3.650 Euro.
Weiterhin werden die höchsten Preise für Wohnflächen in den Vorzugslagen von Mitte (5.000 Euro pro Quadratmeter) und Charlottenburg (4.600 Euro pro Quadratmeter) aufgerufen. Die niedrigsten Schwerpunktepreise finden sich in den Standardlagen in Marzahn-Hellersdorf (2.500 Euro pro Quadratmeter) und in Neukölln und Spandau (jeweils 2.600 Euro pro Quadratmeter).
Bei Neubauimmobilien sind die Preise sowohl in Standard- als auch Vorzugslage um rund 9 Prozent gegenüber dem Vorjahresniveau gestiegen. Ein Quadratmeter Wohnfläche im Schwerpunkt kostet 4.600 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 5.400 Euro pro Quadratmeter
Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser weiter steigend
Auch im Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) kam es wieder zu kräftigen Preisanstiegen mit 11 Prozent in Standardlagen und 10 Prozent in Vorzugslagen (2018: 6 Prozent beziehungsweise 11 Prozent). Für ein freistehendes Einfamilienhaus (durchschnittlich 140 m² Wohnfläche und 700 m² Grundstücksfläche) in Vorzugslagen muss man im Durchschnitt 550.000 Euro, in Standardlagen 400.000 Euro investieren. Die teuersten Schwerpunktpreise finden sich in Steglitz-Zehlendorf mit 700.000 Euro (ohne Charlottenburg-Wilmersdorf, dort ist dieser Teilmarkt untergeordnet). Die geringsten Kosten entstehen in den peripheren Standardlagen von Pankow (360.000 Euro). Allerdings sind die Preise dort mit 12,5 Prozent überdurchschnittlich stark gestiegen.
Bauland in Randlagen stark nachgefragt
Baugrundstücke haben in diesem Jahr erhebliche Preisanstiege erfahren. Die Schwerpunktpreise sind in den Standardlagen um rund 20 Prozent auf 470 Euro pro Quadratmeter gestiegen (2018: 11 Prozent), in den Vorzugslagen um rund 14 Prozent auf 800 Euro pro Quadratmeter (2018: 17 Prozent). Die teuerste Lage in Charlottenburg-Wilmersdorf bewegt sich mit 1.900 Euro pro Quadratmeter auf Vorjahresniveau. Dafür stieg der Schwerpunktpreis in Steglitz-Zehlendorf um rund 21 Prozent und kostet nun 1.700 Euro pro Quadratmeter. Weiterhin am günstigsten sind die Standardlagen in Treptow-Köpenick. Allerdings haben sich die Schwerpunktpreise dort um 40 Prozent beziehungsweise 100 Euro pro Quadratmeter erhöht und betragen jetzt 350 Euro pro Quadratmeter. „Freie Baugrundstücke sind in der Hauptstadt kaum noch verfügbar. Die weiterhin hohe Nachfrage weicht zunehmend in die Randlagen aus und führt dort zu teils außergewöhnlich kräftigen Preiserhöhungen. Nur noch in wenigen Lagen ist Bauland unter 350 Euro pro Quadratmeter verfügbar“, erläutert Giller.
Wohn- und Geschäftshäuser stark nachgefragt
Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser wurden in allen Bezirken neue Preisspitzen erreicht. Im definierten Standardsegment der Wohn- und Geschäftshäuser mit geringem Gewerbeanteil sind die Preise in Standard- und Vorzugslagen mit Zuwächsen von 10 Prozent auf 2.200 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 8 Prozent auf 2.700 Euro pro Quadratmeter stark gestiegen. Die größten Preissteigerungen mit rund 9 Prozent auf 2.200 Euro pro Quadratmeter waren in Reinickendorf zu beobachten. Das höchste Preisniveau weisen weiter die Vorzugslagen von Mitte mit einem Schwerpunkt von 3.500 Euro pro Quadratmeter (2018: 3.350 Euro pro Quadratmeter) und Charlottenburg mit einem Schwerpunkt von 3.400 Euro pro Quadratmeter (2018: 3.200 Euro pro Quadratmeter) auf. „Gewerbliche Anlagen und Geschäftsimmobilien sind in Berlin sehr viel stärker in den Fokus der Anleger und Investoren gerückt. Obwohl sich die Preisentwicklung der Wohn- und Geschäftshäuser in den letzten Jahren bereits deutlich von der Entwicklung der Marktmieten abgesetzt hat, lässt sich nicht annehmen, dass solch schwerwiegende politische Eingriffe wie der Mietendeckel spurlos am Anlagemarkt vorübergehen. Schon die bloße Ankündigung hat einige spekulative Erwägungen begrenzt, allerdings noch nicht zu messbaren Einflüssen auf das Kaufpreisniveau geführt“, sagt Giller.
Umland boomt dank Nachfrageüberhang in Berlin
Auch in diesem Jahr profitierte das Berliner Umland vom Nachfrageüberhang in der Hauptstadt. Das führt in den direkt angrenzenden Gemeinden zu einem Immobilienboom. Für den untersuchten Teilmarkt der Weiterverkäufe ab 1990 im Berliner Umland sind durchschnittlich 388.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus mit durchschnittlich 800 Quadratmeter Grundstück und 130 Quadratmeter Wohnfläche zu zahlen. Grundstücke kosten 265 Euro pro Quadratmeter. Das höchste Kaufpreisniveau besteht in Kleinmachnow mit 670.000 Euro beziehungsweise 620 Euro pro Quadratmeter (2018: 580.000 Euro und 520 Euro pro Quadratmeter) und in Glienicke/Nordbahn mit 500.000 Euro beziehungsweise 420 Euro pro Quadratmeter (2018: 420.000 Euro und 340 Euro pro Quadratmeter). „Trotz anhaltend günstiger Zinsbedingungen können die Finanzierungsvorteile die Preiszuwächse nicht mehr ausreichend abfangen. Die parallel angestiegenen Eigenkapitalanforderungen bedingen, dass sich immer weniger Normalverdiener, insbesondere junge Familien, eine Immobilie in der Hauptstadt leisten können. In Konsequenz suchen viele ihr Glück im Umland“, sagt Giller.
Differenzierte Preisentwicklung in Potsdam
In der Brandenburger Landeshauptstadt kam es zu einer differenzierten Kaufpreisentwicklung. Eigentumswohnungen in mittleren bis guten Lagen sind um 3,6 Prozent auf 3.600 Euro pro Quadratmeter gestiegen, in guten bis sehr guten Lagen um 2,6 Prozent auf 4.000 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in einfachen Lagen stiegen die Preise sehr kräftig mit 12,5 Prozent auf 1.800 Euro pro Quadratmeter. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser wiesen eine insgesamt höhere Dynamik auf. In einfachen Lagen stiegen die Preise um 12,0 Prozent, in mittleren bis guten Lagen um 10,5 Prozent, in guten bis sehr guten Lagen um 7,8 Prozent. Durchschnittlich kostet der Erwerb in einfachen Lagen 280.000 Euro, in guten bis sehr guten Lagen 550.000 Euro. „Auch in Potsdam ist keine Entspannung der Angebots- und Nachfragesituation zu beobachten“, sagt Giller.
Kreisfreie Städte deutlich teurer
Auch in den kreisfreien Städten Brandenburg, Cottbus und Frankfurt (Oder) kommen die bundesweit typischen Preissteigerungen der letzten Jahre nunmehr sehr viel deutlicher an. Sowohl bei den eigengenutzten Immobilien als auch bei den Wohn- und Geschäftshäusern sind die Steigerungen deutlich spürbar. So kosten Eigentumswohnungen in mittlerer bis guter Lage pro Quadratmeter im Schwerpunkt in Brandenburg 1.800 Euro (plus 12,5 Prozent), in Cottbus 1.600 Euro (plus 14,3 Prozent) und in Frankfurt (Oder) 1.400 Euro (plus 7,7 Prozent).
Ausblick – Berlin weiterhin nachgefragt, Zukunft mit Mietendeckel ungewiss
Die Wohnungsnachfrage im Raum Berlin wird auf absehbare Zeit auf einem hohen Niveau bleiben. Allerdings stehen mit dem Mietendeckel unruhige Zeiten bevor. Welche Folgen dieser politische Eingriff in den Markt und der wahrscheinlich lange andauernde Rechtsstreit darüber auf das Angebot und die Preisbildung haben werden, ist noch ungewiss. Klar ist, dass der Mietendeckel die Ursachen der gegenwärtigen Marktsituation nicht ändern wird, zumindest nicht zum Positiven. Wahrscheinlich ist, dass mehr Investitionen auf Eis gelegt und der dringend benötigte Neubau noch mehr ins Stocken gerät. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot von Wohnraum wird sich damit noch langsamer oder gar nicht schließen.
„Der Berliner Immobilienmarkt wird auch im kommenden Jahr von Produktmangel in fast allen Segmenten gekennzeichnet sein. Inwieweit der Mietendeckel die Kaufpreisbildung sowohl bei selbstgenutztem Eigentum als auch bei Anlageobjekten deckeln wird, bleibt abzuwarten. Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der internationalen Beliebtheit Berlins als Wohnort ist es unwahrscheinlich, dass es teilmarktübergreifend zu drastischen Preissenkungen kommt“, erläutert Giller. Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg, ergänzt: „Der IVD Berlin-Brandenburg fordert seit Jahren, die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen, um privates Eigenkapital zu aktivieren, mehr Berlinern Wohneigentum zu ermöglichen und Mietern genug bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Doch statt mit langfristigem Blick den Schulterschluss mit der privaten Bau- und Wohnungswirtschaft zu suchen, kommt ein verfassungsrechtlich fragwürdiger Mietendeckel. Der Senat verspielt damit ideologiegetrieben die nächste Zukunft dieser wachsenden und beliebten Stadt. Wir brauchen schlicht und einfach mehr Wohnraum und eine Administration, die das beschleunigt und nicht bremst.“
„Nach wie vor wächst Berlins Bevölkerung schneller als Wohnungen durch Neubau entstehen können. Da auch am Berliner Grundstücksmarkt keinerlei Entspannung bemerkbar ist, wird der Neubau insbesondere von bezahlbarem Wohnraum eine Herausforderung bleiben. Markteingriffe wie der geplante Mietendeckel werden daran nichts ändern, im Gegenteil“, kommentiert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg.
Eigentumswohnungen in Vorzugslagen in Berlin-Mitte weiterhin am teuersten
Der Preiszuwachs für Bestandsimmobilien in Standardlagen mit 11,3 Prozent hat sich geringfügig abgeschwächt (2018: 12,8 Prozent, 2017: 12,0 Prozent, 2016: 13,5 Prozent). Im Schwerpunkt müssen nun 2.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. Im Vorzugslagen hat sich die Preisdynamik mit rund 9 Prozent etwas über dem Vorjahresniveau eingepegelt (2018: 8,0 Prozent, 2017: 11,0 Prozent, 2016: 12,0 Prozent). Der Quadratmeter Wohnfläche dort kostet aktuell 3.650 Euro.
Weiterhin werden die höchsten Preise für Wohnflächen in den Vorzugslagen von Mitte (5.000 Euro pro Quadratmeter) und Charlottenburg (4.600 Euro pro Quadratmeter) aufgerufen. Die niedrigsten Schwerpunktepreise finden sich in den Standardlagen in Marzahn-Hellersdorf (2.500 Euro pro Quadratmeter) und in Neukölln und Spandau (jeweils 2.600 Euro pro Quadratmeter).
Bei Neubauimmobilien sind die Preise sowohl in Standard- als auch Vorzugslage um rund 9 Prozent gegenüber dem Vorjahresniveau gestiegen. Ein Quadratmeter Wohnfläche im Schwerpunkt kostet 4.600 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 5.400 Euro pro Quadratmeter
Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser weiter steigend
Auch im Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) kam es wieder zu kräftigen Preisanstiegen mit 11 Prozent in Standardlagen und 10 Prozent in Vorzugslagen (2018: 6 Prozent beziehungsweise 11 Prozent). Für ein freistehendes Einfamilienhaus (durchschnittlich 140 m² Wohnfläche und 700 m² Grundstücksfläche) in Vorzugslagen muss man im Durchschnitt 550.000 Euro, in Standardlagen 400.000 Euro investieren. Die teuersten Schwerpunktpreise finden sich in Steglitz-Zehlendorf mit 700.000 Euro (ohne Charlottenburg-Wilmersdorf, dort ist dieser Teilmarkt untergeordnet). Die geringsten Kosten entstehen in den peripheren Standardlagen von Pankow (360.000 Euro). Allerdings sind die Preise dort mit 12,5 Prozent überdurchschnittlich stark gestiegen.
Bauland in Randlagen stark nachgefragt
Baugrundstücke haben in diesem Jahr erhebliche Preisanstiege erfahren. Die Schwerpunktpreise sind in den Standardlagen um rund 20 Prozent auf 470 Euro pro Quadratmeter gestiegen (2018: 11 Prozent), in den Vorzugslagen um rund 14 Prozent auf 800 Euro pro Quadratmeter (2018: 17 Prozent). Die teuerste Lage in Charlottenburg-Wilmersdorf bewegt sich mit 1.900 Euro pro Quadratmeter auf Vorjahresniveau. Dafür stieg der Schwerpunktpreis in Steglitz-Zehlendorf um rund 21 Prozent und kostet nun 1.700 Euro pro Quadratmeter. Weiterhin am günstigsten sind die Standardlagen in Treptow-Köpenick. Allerdings haben sich die Schwerpunktpreise dort um 40 Prozent beziehungsweise 100 Euro pro Quadratmeter erhöht und betragen jetzt 350 Euro pro Quadratmeter. „Freie Baugrundstücke sind in der Hauptstadt kaum noch verfügbar. Die weiterhin hohe Nachfrage weicht zunehmend in die Randlagen aus und führt dort zu teils außergewöhnlich kräftigen Preiserhöhungen. Nur noch in wenigen Lagen ist Bauland unter 350 Euro pro Quadratmeter verfügbar“, erläutert Giller.
Wohn- und Geschäftshäuser stark nachgefragt
Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser wurden in allen Bezirken neue Preisspitzen erreicht. Im definierten Standardsegment der Wohn- und Geschäftshäuser mit geringem Gewerbeanteil sind die Preise in Standard- und Vorzugslagen mit Zuwächsen von 10 Prozent auf 2.200 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 8 Prozent auf 2.700 Euro pro Quadratmeter stark gestiegen. Die größten Preissteigerungen mit rund 9 Prozent auf 2.200 Euro pro Quadratmeter waren in Reinickendorf zu beobachten. Das höchste Preisniveau weisen weiter die Vorzugslagen von Mitte mit einem Schwerpunkt von 3.500 Euro pro Quadratmeter (2018: 3.350 Euro pro Quadratmeter) und Charlottenburg mit einem Schwerpunkt von 3.400 Euro pro Quadratmeter (2018: 3.200 Euro pro Quadratmeter) auf. „Gewerbliche Anlagen und Geschäftsimmobilien sind in Berlin sehr viel stärker in den Fokus der Anleger und Investoren gerückt. Obwohl sich die Preisentwicklung der Wohn- und Geschäftshäuser in den letzten Jahren bereits deutlich von der Entwicklung der Marktmieten abgesetzt hat, lässt sich nicht annehmen, dass solch schwerwiegende politische Eingriffe wie der Mietendeckel spurlos am Anlagemarkt vorübergehen. Schon die bloße Ankündigung hat einige spekulative Erwägungen begrenzt, allerdings noch nicht zu messbaren Einflüssen auf das Kaufpreisniveau geführt“, sagt Giller.
Umland boomt dank Nachfrageüberhang in Berlin
Auch in diesem Jahr profitierte das Berliner Umland vom Nachfrageüberhang in der Hauptstadt. Das führt in den direkt angrenzenden Gemeinden zu einem Immobilienboom. Für den untersuchten Teilmarkt der Weiterverkäufe ab 1990 im Berliner Umland sind durchschnittlich 388.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus mit durchschnittlich 800 Quadratmeter Grundstück und 130 Quadratmeter Wohnfläche zu zahlen. Grundstücke kosten 265 Euro pro Quadratmeter. Das höchste Kaufpreisniveau besteht in Kleinmachnow mit 670.000 Euro beziehungsweise 620 Euro pro Quadratmeter (2018: 580.000 Euro und 520 Euro pro Quadratmeter) und in Glienicke/Nordbahn mit 500.000 Euro beziehungsweise 420 Euro pro Quadratmeter (2018: 420.000 Euro und 340 Euro pro Quadratmeter). „Trotz anhaltend günstiger Zinsbedingungen können die Finanzierungsvorteile die Preiszuwächse nicht mehr ausreichend abfangen. Die parallel angestiegenen Eigenkapitalanforderungen bedingen, dass sich immer weniger Normalverdiener, insbesondere junge Familien, eine Immobilie in der Hauptstadt leisten können. In Konsequenz suchen viele ihr Glück im Umland“, sagt Giller.
Differenzierte Preisentwicklung in Potsdam
In der Brandenburger Landeshauptstadt kam es zu einer differenzierten Kaufpreisentwicklung. Eigentumswohnungen in mittleren bis guten Lagen sind um 3,6 Prozent auf 3.600 Euro pro Quadratmeter gestiegen, in guten bis sehr guten Lagen um 2,6 Prozent auf 4.000 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in einfachen Lagen stiegen die Preise sehr kräftig mit 12,5 Prozent auf 1.800 Euro pro Quadratmeter. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser wiesen eine insgesamt höhere Dynamik auf. In einfachen Lagen stiegen die Preise um 12,0 Prozent, in mittleren bis guten Lagen um 10,5 Prozent, in guten bis sehr guten Lagen um 7,8 Prozent. Durchschnittlich kostet der Erwerb in einfachen Lagen 280.000 Euro, in guten bis sehr guten Lagen 550.000 Euro. „Auch in Potsdam ist keine Entspannung der Angebots- und Nachfragesituation zu beobachten“, sagt Giller.
Kreisfreie Städte deutlich teurer
Auch in den kreisfreien Städten Brandenburg, Cottbus und Frankfurt (Oder) kommen die bundesweit typischen Preissteigerungen der letzten Jahre nunmehr sehr viel deutlicher an. Sowohl bei den eigengenutzten Immobilien als auch bei den Wohn- und Geschäftshäusern sind die Steigerungen deutlich spürbar. So kosten Eigentumswohnungen in mittlerer bis guter Lage pro Quadratmeter im Schwerpunkt in Brandenburg 1.800 Euro (plus 12,5 Prozent), in Cottbus 1.600 Euro (plus 14,3 Prozent) und in Frankfurt (Oder) 1.400 Euro (plus 7,7 Prozent).
Ausblick – Berlin weiterhin nachgefragt, Zukunft mit Mietendeckel ungewiss
Die Wohnungsnachfrage im Raum Berlin wird auf absehbare Zeit auf einem hohen Niveau bleiben. Allerdings stehen mit dem Mietendeckel unruhige Zeiten bevor. Welche Folgen dieser politische Eingriff in den Markt und der wahrscheinlich lange andauernde Rechtsstreit darüber auf das Angebot und die Preisbildung haben werden, ist noch ungewiss. Klar ist, dass der Mietendeckel die Ursachen der gegenwärtigen Marktsituation nicht ändern wird, zumindest nicht zum Positiven. Wahrscheinlich ist, dass mehr Investitionen auf Eis gelegt und der dringend benötigte Neubau noch mehr ins Stocken gerät. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot von Wohnraum wird sich damit noch langsamer oder gar nicht schließen.
„Der Berliner Immobilienmarkt wird auch im kommenden Jahr von Produktmangel in fast allen Segmenten gekennzeichnet sein. Inwieweit der Mietendeckel die Kaufpreisbildung sowohl bei selbstgenutztem Eigentum als auch bei Anlageobjekten deckeln wird, bleibt abzuwarten. Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der internationalen Beliebtheit Berlins als Wohnort ist es unwahrscheinlich, dass es teilmarktübergreifend zu drastischen Preissenkungen kommt“, erläutert Giller. Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg, ergänzt: „Der IVD Berlin-Brandenburg fordert seit Jahren, die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen, um privates Eigenkapital zu aktivieren, mehr Berlinern Wohneigentum zu ermöglichen und Mietern genug bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Doch statt mit langfristigem Blick den Schulterschluss mit der privaten Bau- und Wohnungswirtschaft zu suchen, kommt ein verfassungsrechtlich fragwürdiger Mietendeckel. Der Senat verspielt damit ideologiegetrieben die nächste Zukunft dieser wachsenden und beliebten Stadt. Wir brauchen schlicht und einfach mehr Wohnraum und eine Administration, die das beschleunigt und nicht bremst.“
