18.11.2019 Schwächelnde Weltwirtschaft drückt auf Immobilien-Stimmung
Die Ergebnisse des „RICS Global Commercial Property Monitor” (GCPM) für das dritte Quartal 2019 deuten auf eine leichte Stimmungseintrübung in weiten Teilen des Immobiliensektors hin. So haben unter anderem die Bedenken hinsichtlich der nachlassenden konjunkturellen Dynamik zugenommen. Das schwierigere gesamtwirtschaftliche Umfeld wurde jedoch in einigen Volkswirtschaften teilweise ausgeglichen durch geldpolitische Maßnahmen wie Zinssenkungen und eine Rückkehr zur quantitativen Lockerung.
Die etwas eingetrübte Stimmungslage schlägt sich auch in den Ergebnissen des Mietmarktindexes „Occupier Sentiment Index” (OSI) und des Investmentmarktindexes „Investment Sentiment Index” (ISI) nieder. Der ungewichtete Durchschnitt der wesentlichen Märkte und größeren Schwellenländern verzeichnete einen Rückgang im zweiten Quartal von jeweils 0 auf -11 bzw. von +4 auf -4. Auch wenn die zugrunde liegenden Komponenten dieser Indizes Unterschiede zum Vorquartal aufzeigen, geht die RICS trotz der wirtschaftlichen Stagnation lediglich von einer leichten Stimmungseintrübung aus.
Immobilienzyklus steht vor Abschwungphase
Zwar verzeichnen die vom GCPM untersuchten Schlüsselindikatoren nur einen leichten Abwärtstrend, insgesamt gehen die Marktteilnehmer jedoch weiterhin von einer bevorstehenden Abschwungphase aus. Mehr als die Hälfte der Befragten aus den untersuchten Schlüsselmärkten geht davon aus, dass sich der Sektor entweder in einer Abschwungphase oder kurz vor einer Trendwende im aktuellen Zyklus befindet. Dieser Anteil hatte zuvor bei 40 Prozent gelegen. Auf der anderen Seite ist der Anteil derjenigen, die den Markt in einer Aufschwungphase sehen, auf ca. 15 Prozent gefallen und ungefähr 30 Prozent der Befragten sind der Ansicht, dass sich der Markt in der Hochphase des aktuellen Zyklus befindet.
Trotz der eingetrübten Stimmung hinsichtlich der aktuellen Marktphase wird insgesamt weiterhin von einer so genannten „sanften Landung” des Sektors und nicht von einem plötzlichen Crash ausgegangen. Die bereits erwähnten OSI- und ISI-Indizes unterstützen diese These größtenteils. Auch die Antworten auf die Frage nach den Prognosen in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienpreise in den kommenden 12 Monaten entsprechen diesem Bild. Sie weisen kaum Veränderungen gegenüber dem zweiten Quartal auf und deuten auf eine Stagnation hin.
Es gibt natürlich ein paar Ausnahmen: Insbesondere mehrere Schwellenländer heben sich von dem allgemeinen Trend ab. Brasilien, wo über 80 Prozent der Befragten den Markt in einer Aufschwungphase sehen, ist ein Beispiel dafür. Mehrere afrikanische Länder wie Nigeria weisen ein ähnliches, obgleich weniger optimistisches, Stimmungsbild auf. Dies gilt auch für Saudi Arabien.
Nach wie vor relativ positive Stimmung in der Eurozone
Wie bereits erwähnt, hat sich die Stimmung im dritten Quartal 2019 leicht eingetrübt, es gibt jedoch regionale Gemeinsamkeiten. Insgesamt schneiden die europäischen Märkte weiterhin relativ gut ab. Insbesondere Deutschland und die Niederlande verzeichnen eine stabile Entwicklung (mit Ausnahme des Einzelhandelssektors). In Großbritannien ist weiterhin die Unsicherheit in Verbindung mit dem Brexit zu spüren, was sich auch auf das Investorenverhalten auswirkt. Die wichtigsten Märkte im Nahen Osten verzeichnen weiterhin eine größtenteils negative Entwicklung. Aktuelle Daten aus den Vereinigten Arabischen Emiraten geben wenig Anlass zur Hoffnung auf eine baldige Trendwende.
Die Ergebnisse für die Region Asien-Pazifik fallen gemischt aus, was auf die unterschiedlichen Dynamiken innerhalb der Region zurückzuführen ist. Die Zahlen für Neuseeland und Indien deuten auf einen leicht positiven Stimmungstrend hin, während Singapur eine gleichbleibend neutrale Entwicklung verzeichnet. In China war in den vergangenen vier Quartalen jeweils eine leichte Eintrübung der Stimmung auf dem Miet- und Investmentmarkt zu beobachten. Mit Blick auf die zukunftsgerichteten Indikatoren besteht wenig Hoffnung auf eine baldige Trendumkehr. Aufgrund der jüngsten Entwicklungen in Hongkong ist der deutliche Rückgang der Mieter- und Investorenstimmung in der chinesischen Sonderverwaltungszone keine große Überraschung. Auch in den USA spricht wenig für eine kurzfristige Veränderung der Marktentwicklung. Dies dürfte sich auch in den nächsten 12 Monaten nicht ändern.
Einzelhandel belastet die allgemeine Entwicklung
Angesichts vereinzelt positiver Ergebnisse, insbesondere in mehreren Schwellenländern, wäre es irreführend, von einem globalen Trend zu sprechen. Vor dem Hintergrund der sich rasant verändernden Einkaufsgewohnheiten ist die Tendenz jedoch eindeutig. Die meisten Industrienationen verzeichnen eine negative Entwicklung des OSI und ISI für den Einzelhandel. Wenig überraschend gibt es deutliche Unterschiede bei den Erwartungen für erst- und zweitklassige Einzelhandelsflächen. So stehen Einzelhandelsobjekte in B-Lagen vor weitaus größeren Herausforderungen. Das Industriesegment ist ein direkter Nutznießer des schwächelnden Einzelhandels. Ferner zeigen die Ergebnisse der Studie insgesamt positive Aussichten für das Bürosegment, in dem die Mieternachfrage weiterhin von der Konjunkturentwicklung gestützt wird, obwohl diese eine rückläufige Tendenz aufweist.
Deutschland: Nachfragerückgang im Einzelhandelssegment hält an
Gemäß dem „Germany Commercial Property Monitor” wirkte sich die Abkühlung im Einzelhandelssegment im dritten Quartal 2019 negativ auf den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt aus. So erreichte der Mietmarktindex OSI einen Wert von +17. Zwar liegt dieses Ergebnis immer noch im positiven Bereich und nur leicht unter dem des Vorquartals, jedoch ist dieser Wert so niedrig wie seit 2014 nicht mehr.
Diese verhaltene Entwicklung ist auf die abnehmende Mieternachfrage im Einzelhandelssegment zurückzuführen, die sich das sechste Quartal in Folge rückläufig entwickelte. Dies führte zu einem Anstieg der Leerstandsraten. Die Befragten hingegen verwiesen weiterhin auf eine höhere Nachfrage und ein rückläufiges Flächenangebot im Büro- und Industriesegment.
Die Mietprognosen im Bürosegment sind durchweg positiv. So wird für das nächste Jahr ein Wachstum in Höhe von 6 Prozent für A-Lagen und 4 Prozent für B-Lagen erwartet. Für Industrieobjekte sind die Erwartungen angesichts der verhaltenen Mietpreisentwicklung im Vorquartal etwas gedämpft. Für A-Lagen wird jedoch weiterhin von einem Anstieg in Höhe von 4 Prozent ausgegangen, während für B-Lagen Zuwächse von 2 Prozent erwartet werden. Prognosen zufolge werden die Mieten im Einzelhandelssegment in B-Lagen im kommenden Jahr um -4 Prozent zurückgehen, auch wenn die Mieten in A-Lagen stabil bleiben dürften.
Der „Investment Sentiment Index” lag im dritten Quartal 2019 bei +23. Zwar ist dies der niedrigste Wert seit 2013, jedoch liegt er immer noch deutlich im positiven Bereich. Die Investorennachfrage stieg in fast allen Bereichen, nur im Einzelhandelssegment wurde im zweiten Quartal in Folge ein Rückgang verzeichnet.
Daher wird erwartet, dass die Immobilienpreise für Einzelhandelsflächen in A-Lagen im kommenden Jahr nahezu unverändert bleiben, während in B-Lagen von weiteren Rückgängen ausgegangen werden kann. Die Prognosen hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung in allen anderen Segmenten sind jedoch für das kommende Jahr optimistisch. Die stärksten Zuwächse werden für erstklassige Flächen im Bürosegment erwartet.
Rund 14 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass sich der Markt aktuell in einer frühen Phase des Abschwungs befindet. Dies entspricht einem Anstieg von 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Laut der großen Mehrheit (75 Prozent) der Befragten deuten jedoch alle Indikatoren darauf hin, dass sich der Markt auf dem Höhepunkt des aktuellen Zyklus befindet.
Dipl.-Ing. Eva-Maria Neuhaus m.arch./USA MRICS, Vorsitzende der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Der Büromarkt ist nach wie vor gut, und die Nachfrage bestimmt den Preis, insbesondere wenn wenig adäquate Flächen zur Verfügung stehen. Dies betrifft vor allem die A-Lagen in Berlin und München. Im Einzelhandel liegen so genannte Concept Stores im Trend, auch wenn sich der Einzelhandelsmarkt nach wie vor im Abwärtstrend befindet.“
Die etwas eingetrübte Stimmungslage schlägt sich auch in den Ergebnissen des Mietmarktindexes „Occupier Sentiment Index” (OSI) und des Investmentmarktindexes „Investment Sentiment Index” (ISI) nieder. Der ungewichtete Durchschnitt der wesentlichen Märkte und größeren Schwellenländern verzeichnete einen Rückgang im zweiten Quartal von jeweils 0 auf -11 bzw. von +4 auf -4. Auch wenn die zugrunde liegenden Komponenten dieser Indizes Unterschiede zum Vorquartal aufzeigen, geht die RICS trotz der wirtschaftlichen Stagnation lediglich von einer leichten Stimmungseintrübung aus.
Immobilienzyklus steht vor Abschwungphase
Zwar verzeichnen die vom GCPM untersuchten Schlüsselindikatoren nur einen leichten Abwärtstrend, insgesamt gehen die Marktteilnehmer jedoch weiterhin von einer bevorstehenden Abschwungphase aus. Mehr als die Hälfte der Befragten aus den untersuchten Schlüsselmärkten geht davon aus, dass sich der Sektor entweder in einer Abschwungphase oder kurz vor einer Trendwende im aktuellen Zyklus befindet. Dieser Anteil hatte zuvor bei 40 Prozent gelegen. Auf der anderen Seite ist der Anteil derjenigen, die den Markt in einer Aufschwungphase sehen, auf ca. 15 Prozent gefallen und ungefähr 30 Prozent der Befragten sind der Ansicht, dass sich der Markt in der Hochphase des aktuellen Zyklus befindet.
Trotz der eingetrübten Stimmung hinsichtlich der aktuellen Marktphase wird insgesamt weiterhin von einer so genannten „sanften Landung” des Sektors und nicht von einem plötzlichen Crash ausgegangen. Die bereits erwähnten OSI- und ISI-Indizes unterstützen diese These größtenteils. Auch die Antworten auf die Frage nach den Prognosen in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienpreise in den kommenden 12 Monaten entsprechen diesem Bild. Sie weisen kaum Veränderungen gegenüber dem zweiten Quartal auf und deuten auf eine Stagnation hin.
Es gibt natürlich ein paar Ausnahmen: Insbesondere mehrere Schwellenländer heben sich von dem allgemeinen Trend ab. Brasilien, wo über 80 Prozent der Befragten den Markt in einer Aufschwungphase sehen, ist ein Beispiel dafür. Mehrere afrikanische Länder wie Nigeria weisen ein ähnliches, obgleich weniger optimistisches, Stimmungsbild auf. Dies gilt auch für Saudi Arabien.
Nach wie vor relativ positive Stimmung in der Eurozone
Wie bereits erwähnt, hat sich die Stimmung im dritten Quartal 2019 leicht eingetrübt, es gibt jedoch regionale Gemeinsamkeiten. Insgesamt schneiden die europäischen Märkte weiterhin relativ gut ab. Insbesondere Deutschland und die Niederlande verzeichnen eine stabile Entwicklung (mit Ausnahme des Einzelhandelssektors). In Großbritannien ist weiterhin die Unsicherheit in Verbindung mit dem Brexit zu spüren, was sich auch auf das Investorenverhalten auswirkt. Die wichtigsten Märkte im Nahen Osten verzeichnen weiterhin eine größtenteils negative Entwicklung. Aktuelle Daten aus den Vereinigten Arabischen Emiraten geben wenig Anlass zur Hoffnung auf eine baldige Trendwende.
Die Ergebnisse für die Region Asien-Pazifik fallen gemischt aus, was auf die unterschiedlichen Dynamiken innerhalb der Region zurückzuführen ist. Die Zahlen für Neuseeland und Indien deuten auf einen leicht positiven Stimmungstrend hin, während Singapur eine gleichbleibend neutrale Entwicklung verzeichnet. In China war in den vergangenen vier Quartalen jeweils eine leichte Eintrübung der Stimmung auf dem Miet- und Investmentmarkt zu beobachten. Mit Blick auf die zukunftsgerichteten Indikatoren besteht wenig Hoffnung auf eine baldige Trendumkehr. Aufgrund der jüngsten Entwicklungen in Hongkong ist der deutliche Rückgang der Mieter- und Investorenstimmung in der chinesischen Sonderverwaltungszone keine große Überraschung. Auch in den USA spricht wenig für eine kurzfristige Veränderung der Marktentwicklung. Dies dürfte sich auch in den nächsten 12 Monaten nicht ändern.
Einzelhandel belastet die allgemeine Entwicklung
Angesichts vereinzelt positiver Ergebnisse, insbesondere in mehreren Schwellenländern, wäre es irreführend, von einem globalen Trend zu sprechen. Vor dem Hintergrund der sich rasant verändernden Einkaufsgewohnheiten ist die Tendenz jedoch eindeutig. Die meisten Industrienationen verzeichnen eine negative Entwicklung des OSI und ISI für den Einzelhandel. Wenig überraschend gibt es deutliche Unterschiede bei den Erwartungen für erst- und zweitklassige Einzelhandelsflächen. So stehen Einzelhandelsobjekte in B-Lagen vor weitaus größeren Herausforderungen. Das Industriesegment ist ein direkter Nutznießer des schwächelnden Einzelhandels. Ferner zeigen die Ergebnisse der Studie insgesamt positive Aussichten für das Bürosegment, in dem die Mieternachfrage weiterhin von der Konjunkturentwicklung gestützt wird, obwohl diese eine rückläufige Tendenz aufweist.
Deutschland: Nachfragerückgang im Einzelhandelssegment hält an
Gemäß dem „Germany Commercial Property Monitor” wirkte sich die Abkühlung im Einzelhandelssegment im dritten Quartal 2019 negativ auf den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt aus. So erreichte der Mietmarktindex OSI einen Wert von +17. Zwar liegt dieses Ergebnis immer noch im positiven Bereich und nur leicht unter dem des Vorquartals, jedoch ist dieser Wert so niedrig wie seit 2014 nicht mehr.
Diese verhaltene Entwicklung ist auf die abnehmende Mieternachfrage im Einzelhandelssegment zurückzuführen, die sich das sechste Quartal in Folge rückläufig entwickelte. Dies führte zu einem Anstieg der Leerstandsraten. Die Befragten hingegen verwiesen weiterhin auf eine höhere Nachfrage und ein rückläufiges Flächenangebot im Büro- und Industriesegment.
Die Mietprognosen im Bürosegment sind durchweg positiv. So wird für das nächste Jahr ein Wachstum in Höhe von 6 Prozent für A-Lagen und 4 Prozent für B-Lagen erwartet. Für Industrieobjekte sind die Erwartungen angesichts der verhaltenen Mietpreisentwicklung im Vorquartal etwas gedämpft. Für A-Lagen wird jedoch weiterhin von einem Anstieg in Höhe von 4 Prozent ausgegangen, während für B-Lagen Zuwächse von 2 Prozent erwartet werden. Prognosen zufolge werden die Mieten im Einzelhandelssegment in B-Lagen im kommenden Jahr um -4 Prozent zurückgehen, auch wenn die Mieten in A-Lagen stabil bleiben dürften.
Der „Investment Sentiment Index” lag im dritten Quartal 2019 bei +23. Zwar ist dies der niedrigste Wert seit 2013, jedoch liegt er immer noch deutlich im positiven Bereich. Die Investorennachfrage stieg in fast allen Bereichen, nur im Einzelhandelssegment wurde im zweiten Quartal in Folge ein Rückgang verzeichnet.
Daher wird erwartet, dass die Immobilienpreise für Einzelhandelsflächen in A-Lagen im kommenden Jahr nahezu unverändert bleiben, während in B-Lagen von weiteren Rückgängen ausgegangen werden kann. Die Prognosen hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung in allen anderen Segmenten sind jedoch für das kommende Jahr optimistisch. Die stärksten Zuwächse werden für erstklassige Flächen im Bürosegment erwartet.
Rund 14 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass sich der Markt aktuell in einer frühen Phase des Abschwungs befindet. Dies entspricht einem Anstieg von 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Laut der großen Mehrheit (75 Prozent) der Befragten deuten jedoch alle Indikatoren darauf hin, dass sich der Markt auf dem Höhepunkt des aktuellen Zyklus befindet.
Dipl.-Ing. Eva-Maria Neuhaus m.arch./USA MRICS, Vorsitzende der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Der Büromarkt ist nach wie vor gut, und die Nachfrage bestimmt den Preis, insbesondere wenn wenig adäquate Flächen zur Verfügung stehen. Dies betrifft vor allem die A-Lagen in Berlin und München. Im Einzelhandel liegen so genannte Concept Stores im Trend, auch wenn sich der Einzelhandelsmarkt nach wie vor im Abwärtstrend befindet.“
