31.10.2019 Top-Büroflächenumsatz an den deutschen Büromärkten
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass der aktuelle Wirtschaftsabschwung in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte noch nicht erfasst hat. Indessen finden die Unternehmen aufgrund teilweise akuter Verknappungen oftmals keine adäquaten Flächen:
- Der in den ersten drei Quartalen 2019 kontrahierte Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) liegt mit rd. 3,23 Mio. m² 4,4% über dem Ergebnis des Vorjahres-zeitraums (3,1 Mio. m²) und sogar 15% über dem langjährigen Mittel (Ø 2009-2018: 2,8 Mio. m², jeweils I.-III. Quartal).
- Analog hat sich der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 820.000 m² verringert. Er liegt aktuell bei rd. 3,7 Mio. m² (2018: 4,5 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank DIP-weit von 4,3% Ende September 2018 auf aktuell 3,5%.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum markant um EUR 2,20/m² bzw. 7,3% auf EUR 32,20/m² gestiegen (Ende September 2018: EUR 30,-/m²).
DIP-Büromärkte: Steigerung des Büroflächenumsatzes
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2019 mit rd. 3,23 Mio. m² ein um ca. 4,4% geringerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2018: rd. 3,1 Mio. m²) registriert. Das erreichte Umsatzniveau ist das dritthöchste der letzten zehn Jahre.
Dabei entwickelten sich die Märkte sehr unterschiedlich:
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Essen (+32%), Stuttgart (+31%), Düsseldorf (+27%), Berlin (+26%), Magdeburg (+22%), Dresden (+9%).
• Demgegenüber sanken die Flächenumsätze in Nürnberg (-46%), Karlsruhe (-35%), Frankfurt (-18%), Leipzig (-10%), Hamburg (-4%), Köln (-2%), München (-2%).
Steigende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2,87 Mio. m² (+6%) bzw. ein Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (2018: 2,70 Mio. m² bzw. 87%).
• Nachdem Berlin im letzten Jahr seine Spitzenposition als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt an München abgeben musste, ist die Bundeshauptstadt mit aktuell 740.000 m² (+151.000 m²) nun wieder an München (600.000 m²; -15.000 m²) vorbeigezogen.
• Auf dem dritten Platz landet überraschend Düsseldorf mit rd. 395.000 m² (+83.000 m²).
• Der letztjährige Drittplatzierte Frankfurt fällt mit 358.000 m² (-78.000 m²) auf den fünften Platz zurück und muss Hamburg mit 385.000 m² (-15.000 m²) vorbeiziehen lassen. Dahinter folgen Stuttgart (210.000 m²; +50.000 m²) und Köln (180.000 m²; -3.000 m²).
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gesunken
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Gesamtflächenumsatzes negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Leizig, Magdeburg und Nürnberg um rd. 9% auf rd. 365.000 m² (I.-III. Quartal 2018: 402.000 m²). Im Zuge des Umsatzrückgangs ging auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 11% (2018: 13%) zurück.
• Allerdings war die Umsatzentwicklung in den einzelnen Städten unterschiedlich: So sind die Flächenumsätze in Essen um 32% auf 125.000 m², in Magdeburg um 22% auf 14.000 m² und in Dresden um 9% auf 49.000 m² gestiegen. Dagegen war in Nürnberg ein Rückgang des Umsatzes um rd. 46% auf 47.000 m², in Karlsruhe um 35% auf 42.000 m² und in Leipzig um 10% auf 88.000 m² zu beobachten.
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 820.000 m² von rd. 4,51 Mio. m² Ende September 2019 auf aktuell ca. 3,70 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 4,3% auf aktuell 3,5%.
Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten im Plus
• Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 7,5% auf rd. EUR 32,20/m² Ende September 2019 angezogen (2018: ca. EUR 30,-/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 37,-/m², +15,6%) und Hamburg (EUR 29,50/m², +11,3%) zu nennen. Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einer binnen Jahresfrist ebenfalls gestiegenen Spitzenmiete von EUR 42,50/m² (+3,7%).
• Noch deutlicher zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 11,5% bzw. EUR 2,20/m² auf rd. EUR 22,20/m².
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass der aktuelle Wirtschaftsabschwung in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte noch nicht erfasst hat. Indessen finden die Unternehmen aufgrund teilweise akuter Verknappungen oftmals keine adäquaten Flächen:
- Der in den ersten drei Quartalen 2019 kontrahierte Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) liegt mit rd. 3,23 Mio. m² 4,4% über dem Ergebnis des Vorjahres-zeitraums (3,1 Mio. m²) und sogar 15% über dem langjährigen Mittel (Ø 2009-2018: 2,8 Mio. m², jeweils I.-III. Quartal).
- Analog hat sich der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 820.000 m² verringert. Er liegt aktuell bei rd. 3,7 Mio. m² (2018: 4,5 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank DIP-weit von 4,3% Ende September 2018 auf aktuell 3,5%.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum markant um EUR 2,20/m² bzw. 7,3% auf EUR 32,20/m² gestiegen (Ende September 2018: EUR 30,-/m²).
DIP-Büromärkte: Steigerung des Büroflächenumsatzes
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2019 mit rd. 3,23 Mio. m² ein um ca. 4,4% geringerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2018: rd. 3,1 Mio. m²) registriert. Das erreichte Umsatzniveau ist das dritthöchste der letzten zehn Jahre.
Dabei entwickelten sich die Märkte sehr unterschiedlich:
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Essen (+32%), Stuttgart (+31%), Düsseldorf (+27%), Berlin (+26%), Magdeburg (+22%), Dresden (+9%).
• Demgegenüber sanken die Flächenumsätze in Nürnberg (-46%), Karlsruhe (-35%), Frankfurt (-18%), Leipzig (-10%), Hamburg (-4%), Köln (-2%), München (-2%).
Steigende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2,87 Mio. m² (+6%) bzw. ein Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (2018: 2,70 Mio. m² bzw. 87%).
• Nachdem Berlin im letzten Jahr seine Spitzenposition als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt an München abgeben musste, ist die Bundeshauptstadt mit aktuell 740.000 m² (+151.000 m²) nun wieder an München (600.000 m²; -15.000 m²) vorbeigezogen.
• Auf dem dritten Platz landet überraschend Düsseldorf mit rd. 395.000 m² (+83.000 m²).
• Der letztjährige Drittplatzierte Frankfurt fällt mit 358.000 m² (-78.000 m²) auf den fünften Platz zurück und muss Hamburg mit 385.000 m² (-15.000 m²) vorbeiziehen lassen. Dahinter folgen Stuttgart (210.000 m²; +50.000 m²) und Köln (180.000 m²; -3.000 m²).
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gesunken
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Gesamtflächenumsatzes negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Leizig, Magdeburg und Nürnberg um rd. 9% auf rd. 365.000 m² (I.-III. Quartal 2018: 402.000 m²). Im Zuge des Umsatzrückgangs ging auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 11% (2018: 13%) zurück.
• Allerdings war die Umsatzentwicklung in den einzelnen Städten unterschiedlich: So sind die Flächenumsätze in Essen um 32% auf 125.000 m², in Magdeburg um 22% auf 14.000 m² und in Dresden um 9% auf 49.000 m² gestiegen. Dagegen war in Nürnberg ein Rückgang des Umsatzes um rd. 46% auf 47.000 m², in Karlsruhe um 35% auf 42.000 m² und in Leipzig um 10% auf 88.000 m² zu beobachten.
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 820.000 m² von rd. 4,51 Mio. m² Ende September 2019 auf aktuell ca. 3,70 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 4,3% auf aktuell 3,5%.
Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten im Plus
• Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 7,5% auf rd. EUR 32,20/m² Ende September 2019 angezogen (2018: ca. EUR 30,-/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 37,-/m², +15,6%) und Hamburg (EUR 29,50/m², +11,3%) zu nennen. Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einer binnen Jahresfrist ebenfalls gestiegenen Spitzenmiete von EUR 42,50/m² (+3,7%).
• Noch deutlicher zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 11,5% bzw. EUR 2,20/m² auf rd. EUR 22,20/m².
