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24.10.2019 Immobilien: Blasengefahr hoch, Platzen eher unwahrscheinlich

Die Blasengefahr ist derzeit hoch, weil die Kluft zwischen Kaufpreis und Miete die Renditen vielerorts gegen null drückt. Der Niedrigzins mag dies rechtfertigen, aber es ist ein labiles Gleichgewicht. Ein Liquiditätsbedarf einzelner (ausländischer) Anlegergruppen könnte z.B. Verkaufsdruck auslösen. Die Blasengefahr ist auch hoch, weil die Preise vielerorts dem mittleren Einkommen bzw. Eigenkapital entronnen sind. Potentielle Selbstnutzer kommen nicht mehr zum Zuge.

Angesichts eines drohenden Konjunkturabschwungs werden diese Lücken auch absehbar nicht geschlossen. Gleichwohl drohen weder Überangebot an Wohnungen noch eine Kreditschwemme. Das Platzen (regional) eventuell entstandener Blasen scheint somit eher unwahrscheinlich.

Der Gesamtindex (+2 Pkte) steigt in Schrumpfungsregionen (+1 Pkt) mal wieder etwas langsamer als in Wachstumsregionen (+2 Pkte). Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Bundesweit liegt es bei 20% (vor drei Jahren 11%), in den Top 7-Städten bei 40% (26%). Sogar in Schrumpfungsregionen könnten die Preise um 9% (4%) einbrechen.

Begünstigt wird ein Einbruch durch alles, was den Mietanstieg hemmt: Mehr (Neubau-)Angebot, Nachfrageverlagerung weg von den Schwarmstädten oder Markteingriffe (Mietendeckel, Verschärfung Mietpreisbremse). Ein weiteres Aufblähen der Blasengefahr wird begünstigt durch eine falsche Diskussion um „zu viel“ Neubau, neue Zinssenkungen oder eine degressive Abschreibung im Neubau.

Großstädte

Gegenüber dem Vorquartal steigt die Blasengefahr in Köln. Damit wird nunmehr für 10 von 12 Großstädten eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal 9, vor drei Jahren 8). In Leipzig und Dortmund ist die Gefahr nur „mäßig hoch“.

Bundesweite Verteilung

Vervielfältiger

Mieten und Kaufpreise wachsen in 254 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 248, vor drei Jahren 155).

Preis-Einkommen

In 317 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 315, vor drei Jahren 200).

Fertigstellungen

In 37 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 32, vor drei Jahren 7).

Gesamtindex

Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 299 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 288, vor drei Jahren 182).

(Quelle: empirica-Blasenindex für Deutschland)







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