09.10.2019 Flächenmangel in Köln – Fehlt der Mut zum spekulativen Bauen?
Auf dem Kölner Büromarkt werden aufgrund von mangelnden Flächen die dezentralen Teilmärkte immer interessanter – doch gut angeschlossen sollten sie sein. Auch das Interesse am Investmentmarkt bleibt hoch, insbesondere wird die Nachfrage nach neuen Projekten immer größer.
Die Ergebnisse in Kürze:
• Flächenumsatz im dritten Quartal 2019: 60.300 m²
• Leerstandsquote sinkt weiter und liegt nun bei 3,4 %
• Gewerbetransaktionsvolumen liegt nach dem dritten Quartal 2019 bei 1,5 Mrd. Euro (+17 % ggü. dem Vorjahreszeitraum)
• Spitzenrendite für Büroimmobilien sinkt um 10 Basispunkte auf 3,2 %
Büromarkt: Flächenmangel lässt Nutzer auf die Randlagen blicken
Im dritten Quartal dieses Jahres konnten auf dem Kölner Büromarkt insgesamt 60.300 m² Fläche umgesetzt werden. Mit einem Gesamtflächenumsatz von 203.000 m² in den ersten neun Monaten lag das Ergebnis somit um 1,3 % niedriger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Dies ist mintunter im Mangel an Büroflächen begründet – insbesondere in den Citylagen sind die Angebote deutlich begrenzt. „Die Flächenknappheit im Markt führt dazu, dass immer häufiger auch Randlagen geprüft werden. Der Teilmarkt City, üblicherweise an über der Hälfte des Flächenumsatzes beteiligt, kam im letzten Quartal lediglich auf knapp 36 % – und das, obwohl die Mieter in der derzeitigen Konkurrenzsituation bereit sind, neue Höchstmieten zu zahlen“, sagt Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln, und ergänzt: „Nutzer mit einem Flächenbedarf größer 2.500 m² müssen bereits gezielter dezentrale Lagen in Betracht ziehen, da im Teilmarkt City schlichtweg keine Angebote dieser Größenordnung verfügbar sind.“
Insbesondere gut angeschlossene Stadtteile wie Ossendorf und Mülheim kommen in Frage, da hier derzeit die größten Entwicklungen stattfinden. „Die Verkehrssituation ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für oder gegen einen dieser Standorte. Auch die zentrumsnahen Teilmärkte Ehrenfeldt und Braunsfeld locken mit neuen Projekten“, so Löseke.
Entsprechend der Marktsituation ist die Leerstandsquote weiter zurückgegangen und rangiert derzeit auf einem Niveau von 3,4 %. Dies entspricht einem Rückgang von 10 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal und 80 Basispunkten gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Flächenmangel treibt auch die Spitzenmiete in der Domstadt in die Höhe. In den letzten 12 Monaten stieg sie um 11 % und liegt aktuell bei 25,00 Euro/m². Die Durchschnittsmiete zog ebenfalls an: Mit 15,85 Euro/m2 liegt sie um 4,3 % höher als im Vorquartal (+7,8 % ggü. dem Vorjahresquartal).
„In den nächsten zwölf Monaten wird sich die Situation kaum ändern. Die aktuellen Verfügbarkeiten werden allerdings dazu führen, dass noch weniger Fläche umgesetzt werden kann“ sagt Löseke abschließend.
Investmentmarkt: Kölner Markt braucht mehr spekulative Projektentwicklungen
Das Gewerbetransaktionsvolumen in der Dommetropole belief sich im dritten Quartal 2019 auf 468 Mio. Euro. Somit fällt das Gesamtvolumen nach den ersten neun Monaten 2019 mit 1,5 Mrd. Euro um 17 % höher aus als im Vorjahreszeitraum. „Wir registrieren derzeit eine konstant hohe Nachfrage am Kölner Investmentmarkt, jedoch schränkt die Produktknappheit höhere Volumina ein“, erklärt Elmar Wirths, Director und Head of Cologne Office bei Savills.
Entsprechend liegen die Bürospitzenrenditen derzeit bei 3,2 % und somit um 10 Basispunkte unterhalb des Vorquartals (-30 Basispunkte ggü. dem Vorjahresquartal). Und auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser gab im letzten Quartal um 10 Basispunkte auf 3,5 % nach.
„Trotz der ausgezeichneten Marktlage warten die Projektentwickler auf die Erfüllung ihrer Vorvermietungsquoten. Durch die lange Bearbeitungszeit der Baugenehmigungen muss zusätzlich zu den ca. 1,5 Jahren Bauzeit noch ein weiteres Jahr für eine Baugenehmigung einkalkuliert werden. Entwickler ohne bestehende Baugenehmigung haben es daher schwer, Mieter mit einem entsprechenden Vorlauf von 2,5 Jahren zu finden. Es müsste spekulativ gebaut werden – wird es bisher aber leider nicht“, sagt Wirths und wünscht sich mehr Mut zu spekulativen Projektentwicklungen. In den kommenden 12 Monaten ist jedoch aufgrund der akuten Produktknappheit mit weiter leicht sinkenden Renditen zu rechnen.
Die Ergebnisse in Kürze:
• Flächenumsatz im dritten Quartal 2019: 60.300 m²
• Leerstandsquote sinkt weiter und liegt nun bei 3,4 %
• Gewerbetransaktionsvolumen liegt nach dem dritten Quartal 2019 bei 1,5 Mrd. Euro (+17 % ggü. dem Vorjahreszeitraum)
• Spitzenrendite für Büroimmobilien sinkt um 10 Basispunkte auf 3,2 %
Büromarkt: Flächenmangel lässt Nutzer auf die Randlagen blicken
Im dritten Quartal dieses Jahres konnten auf dem Kölner Büromarkt insgesamt 60.300 m² Fläche umgesetzt werden. Mit einem Gesamtflächenumsatz von 203.000 m² in den ersten neun Monaten lag das Ergebnis somit um 1,3 % niedriger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Dies ist mintunter im Mangel an Büroflächen begründet – insbesondere in den Citylagen sind die Angebote deutlich begrenzt. „Die Flächenknappheit im Markt führt dazu, dass immer häufiger auch Randlagen geprüft werden. Der Teilmarkt City, üblicherweise an über der Hälfte des Flächenumsatzes beteiligt, kam im letzten Quartal lediglich auf knapp 36 % – und das, obwohl die Mieter in der derzeitigen Konkurrenzsituation bereit sind, neue Höchstmieten zu zahlen“, sagt Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln, und ergänzt: „Nutzer mit einem Flächenbedarf größer 2.500 m² müssen bereits gezielter dezentrale Lagen in Betracht ziehen, da im Teilmarkt City schlichtweg keine Angebote dieser Größenordnung verfügbar sind.“
Insbesondere gut angeschlossene Stadtteile wie Ossendorf und Mülheim kommen in Frage, da hier derzeit die größten Entwicklungen stattfinden. „Die Verkehrssituation ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für oder gegen einen dieser Standorte. Auch die zentrumsnahen Teilmärkte Ehrenfeldt und Braunsfeld locken mit neuen Projekten“, so Löseke.
Entsprechend der Marktsituation ist die Leerstandsquote weiter zurückgegangen und rangiert derzeit auf einem Niveau von 3,4 %. Dies entspricht einem Rückgang von 10 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal und 80 Basispunkten gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Flächenmangel treibt auch die Spitzenmiete in der Domstadt in die Höhe. In den letzten 12 Monaten stieg sie um 11 % und liegt aktuell bei 25,00 Euro/m². Die Durchschnittsmiete zog ebenfalls an: Mit 15,85 Euro/m2 liegt sie um 4,3 % höher als im Vorquartal (+7,8 % ggü. dem Vorjahresquartal).
„In den nächsten zwölf Monaten wird sich die Situation kaum ändern. Die aktuellen Verfügbarkeiten werden allerdings dazu führen, dass noch weniger Fläche umgesetzt werden kann“ sagt Löseke abschließend.
Investmentmarkt: Kölner Markt braucht mehr spekulative Projektentwicklungen
Das Gewerbetransaktionsvolumen in der Dommetropole belief sich im dritten Quartal 2019 auf 468 Mio. Euro. Somit fällt das Gesamtvolumen nach den ersten neun Monaten 2019 mit 1,5 Mrd. Euro um 17 % höher aus als im Vorjahreszeitraum. „Wir registrieren derzeit eine konstant hohe Nachfrage am Kölner Investmentmarkt, jedoch schränkt die Produktknappheit höhere Volumina ein“, erklärt Elmar Wirths, Director und Head of Cologne Office bei Savills.
Entsprechend liegen die Bürospitzenrenditen derzeit bei 3,2 % und somit um 10 Basispunkte unterhalb des Vorquartals (-30 Basispunkte ggü. dem Vorjahresquartal). Und auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser gab im letzten Quartal um 10 Basispunkte auf 3,5 % nach.
„Trotz der ausgezeichneten Marktlage warten die Projektentwickler auf die Erfüllung ihrer Vorvermietungsquoten. Durch die lange Bearbeitungszeit der Baugenehmigungen muss zusätzlich zu den ca. 1,5 Jahren Bauzeit noch ein weiteres Jahr für eine Baugenehmigung einkalkuliert werden. Entwickler ohne bestehende Baugenehmigung haben es daher schwer, Mieter mit einem entsprechenden Vorlauf von 2,5 Jahren zu finden. Es müsste spekulativ gebaut werden – wird es bisher aber leider nicht“, sagt Wirths und wünscht sich mehr Mut zu spekulativen Projektentwicklungen. In den kommenden 12 Monaten ist jedoch aufgrund der akuten Produktknappheit mit weiter leicht sinkenden Renditen zu rechnen.
