27.09.2019 Wohnmarkt Norddeutschland: Mieten und Renditen normalisieren sich
Die Entwicklung der Mieten und Renditen auf den norddeutschen Wohnungsmärkten normalisiert sich. Der starke Anstieg der Mieten der vergangenen Jahre schwächt sich 2019 etwas ab, ebenso wie die Renditekompression. Das ist eines der zentralen Ergebnisse der aktuellen Studie „Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2019“, in der Wüest Partner Deutschland die Wohnungsmärkte von 15 norddeutschen Oberzentren in Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen analysiert.
Differenzierte Risiko-Rendite-Profile der einzelnen Städte
„Wichtig für Investoren ist es, die Risiken in den verschiedenen Städten richtig einschätzen und bewerten zu können“, sagt Volker Ottenströer, Leiter des Standortes Hamburg bei Wüest Partner Deutschland. „Unsere Risiko-Rendite-Profile zeigen differenziert auf, welche Städte die höchsten Bruttorenditen versprechen und wo das Verhältnis von Rendite zu Risiko am günstigsten ausfällt. So erzielt man in Bremerhaven mit durchschnittlich 9,1 Prozent und in Wilhelmshaven mit 7,7 Prozent die mit Abstand höchsten Bruttorenditen, allerdings bei einem vergleichsweise hohen Standort- und Marktrisiko. Schwerin, Wolfsburg, Flensburg und Braunschweig haben vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse.“
Mietpreiswachstum leicht abgeschwächt
Die Urbanisierung und die anhaltende Zuwanderung bewirken in allen analysierten Städten ein Bevölkerungswachstum. Auch die Prognosen bis 2030 sagen eine überwiegend positive Entwicklung vorher. Zugleich blieb die Neubauaktivität in elf von 15 Städten hinter dem Bedarf zurück und der Leerstand ist weiter gesunken – im Mittel auf 2,7 Prozent. Die Mietpreise haben sich weiter erhöht, wenn auch nicht mehr ganz so stark, wie in den vorangegangenen Jahren. Die größten Wachstumsraten können für die vergangenen zehn Jahre für Braunschweig, Hannover und Wolfsburg festgestellt werden. Die höchste Median-Miete wird in Hamburg mit rund 13,00 Euro je Quadratmeter aufgerufen.
Gebremstes Preiswachstum für Mehrfamilienhäuser, Renditerückgang ebenfalls abgeschwächt
Neben dem Mietpreisanstieg hat sich auch der Rückgang der Renditen für Mehrfamilienhäuser deutlich abgeschwächt. Die aktuellen Preissteigerungen sind demzufolge primär auf Mietwachstum und weniger auf eine Erhöhung der Kaufpreisfaktoren zurückzuführen. Die durchschnittlichen Bruttofaktoren variieren sehr deutlich zwischen den Städten im Norden. Hamburg steht mit einem durchschnittlichen Vervielfältiger von 27,5 klar an der Spitze, aber auch norddeutsche B- und C-Städte weisen – zum Beispiel bei Neubauprojekten – regelmäßig Bruttofaktoren oberhalb des 23- bis 25-fachen auf. „Die intakte Nachfragesituation, das anhaltende Niedrigzinsumfeld, die positive Entwicklung der Mieten, der geringe Leerstand, die verhaltene Neubautätigkeit und auch der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten sprechen kurz- bis mittelfristig für stabile Preise. Jedoch kann zukünftig eine abnehmende Untermauerung der Kaufpreise durch erzielbare Mieten, insbesondere bei einer Zinswende, zu rückläufigen Immobilienwerten führen“, so Ottenströer.
Differenzierte Risiko-Rendite-Profile der einzelnen Städte
„Wichtig für Investoren ist es, die Risiken in den verschiedenen Städten richtig einschätzen und bewerten zu können“, sagt Volker Ottenströer, Leiter des Standortes Hamburg bei Wüest Partner Deutschland. „Unsere Risiko-Rendite-Profile zeigen differenziert auf, welche Städte die höchsten Bruttorenditen versprechen und wo das Verhältnis von Rendite zu Risiko am günstigsten ausfällt. So erzielt man in Bremerhaven mit durchschnittlich 9,1 Prozent und in Wilhelmshaven mit 7,7 Prozent die mit Abstand höchsten Bruttorenditen, allerdings bei einem vergleichsweise hohen Standort- und Marktrisiko. Schwerin, Wolfsburg, Flensburg und Braunschweig haben vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse.“
Mietpreiswachstum leicht abgeschwächt
Die Urbanisierung und die anhaltende Zuwanderung bewirken in allen analysierten Städten ein Bevölkerungswachstum. Auch die Prognosen bis 2030 sagen eine überwiegend positive Entwicklung vorher. Zugleich blieb die Neubauaktivität in elf von 15 Städten hinter dem Bedarf zurück und der Leerstand ist weiter gesunken – im Mittel auf 2,7 Prozent. Die Mietpreise haben sich weiter erhöht, wenn auch nicht mehr ganz so stark, wie in den vorangegangenen Jahren. Die größten Wachstumsraten können für die vergangenen zehn Jahre für Braunschweig, Hannover und Wolfsburg festgestellt werden. Die höchste Median-Miete wird in Hamburg mit rund 13,00 Euro je Quadratmeter aufgerufen.
Gebremstes Preiswachstum für Mehrfamilienhäuser, Renditerückgang ebenfalls abgeschwächt
Neben dem Mietpreisanstieg hat sich auch der Rückgang der Renditen für Mehrfamilienhäuser deutlich abgeschwächt. Die aktuellen Preissteigerungen sind demzufolge primär auf Mietwachstum und weniger auf eine Erhöhung der Kaufpreisfaktoren zurückzuführen. Die durchschnittlichen Bruttofaktoren variieren sehr deutlich zwischen den Städten im Norden. Hamburg steht mit einem durchschnittlichen Vervielfältiger von 27,5 klar an der Spitze, aber auch norddeutsche B- und C-Städte weisen – zum Beispiel bei Neubauprojekten – regelmäßig Bruttofaktoren oberhalb des 23- bis 25-fachen auf. „Die intakte Nachfragesituation, das anhaltende Niedrigzinsumfeld, die positive Entwicklung der Mieten, der geringe Leerstand, die verhaltene Neubautätigkeit und auch der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten sprechen kurz- bis mittelfristig für stabile Preise. Jedoch kann zukünftig eine abnehmende Untermauerung der Kaufpreise durch erzielbare Mieten, insbesondere bei einer Zinswende, zu rückläufigen Immobilienwerten führen“, so Ottenströer.
