11.09.2019 Immobilieninvestments verzweifelt gesucht
Zum fünften Mal hat bulwiengesa mit freundlicher Unterstützung von BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft und TLG IMMOBILIEN AG die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert. Die Ergebnisse in Kürze:
• Investoren akzeptieren immer geringere Renditen
• Wohnimmobilien in A-Märkten nahe zwei Prozent
• Büros in Top-Lagen bieten kaum mehr Inflationsschutz
• Einzig bei Shoppingcentern steigen die Renditen
Außer bei Shoppingcentern sind die Renditen (IRR)1 aller Assetklassen erneut kräftig gesunken. Das ist das Kernergebnis der 5 % Studie 2019. Demnach sind deutsche Immobilien nach wie vor sehr gefragt, auch wenn sich die Fragezeichen aus dem makroökonomischen Umfeld häufen. Investoren akzeptieren die immer niedrigeren Renditen.
Erstmals konnte in der diesjährigen Studie keine Nutzungsart mehr ermittelt werden, die im Core-Bereich – also bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen – eine IRR von mindestens 5,5 % aufweist. „Wer das Anlageziel von fünf Prozent verfolgt, muss weiterhin auf kleinere Märkte und Nischensegmente ausweichen. Aber auch hier wird die Auswahl immer geringer: Allein in Büromärkten der D-Städte sowie bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien sind Renditen von fünf Prozent oder mehr erzielbar“, sagt Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Berlin bei bulwiengesa und Autor der Studienreihe.
Wohnimmobilien in den A-Märkten nahe 2 %
Offensichtlich wird es immer anspruchsvoller, wirtschaftlich sinnvoll in Wohnbestandsimmobilien in den deutschen Großstädten zu investieren. Der Anstieg der Multiplikatoren hält an, was zu einer weiteren Verteuerung führt. Dies ist vor allem dem attraktiven Marktumfeld und einer sehr hohen Nachfrage auf dem Investmentmarkt geschuldet.
Auch in diesem Jahr ist in den Ballungsräumen trotz Mietpreisbremse ein Aufwärtstrend auf dem Wohnungsmarkt erkennbar. Wohnimmobilien haben sich gegenüber dem Vorjahr abermals verteuert, wenn auch mit geringerer Dynamik. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,6 % bis 2,5 % (Vorjahr: 1,9 % bis 2,6 %). Auch das Renditeniveau für Wohnimmobilien in B-Märkten ist erneut abgerutscht und liegt bei 2,4 % bis 3,2 % (Vorjahr: 2,8 % bis 3,3 %).
„Für Investoren bieten Wohnungen in A-Märkten stabile Anlagemöglichkeiten bei sehr geringer Rendite. Regulatorische Hürden bremsen zunehmend die Möglichkeit der Mietanpassung“, so Sven Carstensen. „Sicherheitsorientierten Anlegern empfehlen wir grundsätzlich Märkte mit positiver Einwohnerentwicklung und einer nachhaltigen Wirtschaftsstruktur. Dort ist das Risiko von Einnahmeausfällen oder starken Marktpreisschwankungen eher gering. Allerdings bleibt abzuwarten, wie stark die Politik weiter in den Markt eingreift. Eine Einführung des Mietendeckels, wie er derzeit in Berlin diskutiert wird, kann zu enormen Wertverlusten führen. Das politische Umfeld sollte daher bei einer Investmententscheidung mit geprüft werden.“
Als Assetklasse etabliert im Investmentmarkt haben sich längst auch Micro-Apartments. Mittlerweile sind die Renditen auf das Niveau von Standardwohnungen gesunken. Ob sie auch ein vergleichbares Risikoprofil aufweisen, ist jedoch unklar. Hier bleibt abzuwarten, wie sensibel das Produkt auf Marktschwankungen reagiert.
Büros in Top-Lagen bieten kaum mehr Inflationsschutz – Non Core verzweifelt gesucht
Die Nachfrage nach Core-Immobilien im Bürobereich ist ungebrochen. Entsprechend hält die Renditekompression an. In den A-Städten liegt die Rendite dafür zwischen 0,9 % bis 3,3 % (Vorjahr: 1,1 % bis 3,5 %). Die Spanne zeigt, dass ein Investment in Core-Immobilien leicht unter die Inflationsrate von derzeit rund 1,7 % fallen kann.
Sven Carstensen: „Fast alle A-Märkte sind von einem starken Nachfrageüberhang geprägt, was sich in niedrigen Leerstandsraten widerspiegelt. Die erzielbaren Renditen liegen auf einem sehr geringen Niveau. Viele Investoren hoffen nach wie vor auf steigende Mieten und akzeptieren beinahe verzweifelt immer geringere Renditen.“
Die Konsequenz: Investoren suchen vermehrt Non-Core-Immobilien, die Leerstände und somit Renditepotenziale aufweisen. Aufgrund der sehr guten Verfassung der Büromärkte werden dies Produkte jedoch immer rarer. „Bei Marktleerständen von weniger als zwei Prozent profitieren auch Objekte und Lagen, die in normalen Marktphasen eher Schwierigkeiten haben. Dies wirkt sich auch auf die Preise aus. Sie werden somit für viele Opportunisten als Investment uninteressant“, sagt Carstensen. Auch die Renditeerwartungen in B-Märkten bleiben mit 3,28 % überschaubar. Renditeträchtige Alternativen stellen weiterhin die C- und D-Märkte dar. Das Angebot an Objekten ist aufgrund der geringen Marktgrößen jedoch sehr begrenzt, zudem sind die Spannweiten enorm. Eine Detailanalyse ist unverzichtbar.
Einzelhandel: Nervosität nimmt zu
Einzelhandelsimmobilien sind neben Büroimmobilien nach wie vor das zweitstärkste Segment am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Dennoch nimmt die Skepsis zu. Gründe sind die geringe Produktverfügbarkeit und Verunsicherung über die künftige Entwicklung des Einzelhandels.
Shoppingcenter sind besonders von den strukturellen Veränderungen im Einzelhandel betroffen. Aufgrund des veränderten Einkaufsverhaltens der Konsumenten hin zu Onlineangeboten ist fraglich, wie nachhaltig die durch Einzelhandelsmieter generierten Mieterträge sind. Mit einem Basiswert von 3,88 % sind Shoppingcenter erneut die einzige Assetklasse, bei der die Renditen steigen. Für Marktexperten, die im großen Stil investieren wollen – marktgängige Losgrößen sind ca. 80 bis 500 Mio. Euro – können sich dadurch Opportunitäten ergeben.
Unbeeindruckt von dieser Tendenz zeigen sich weiterhin die Fachmärkte. Hier sinken die Renditen erneut und haben die Shoppingcenter als das Core-Investmentprodukt im Einzelhandel abgelöst: Von 4,74 % im Jahr 2015 liegt ihr Wert nunmehr bei 3,59 %. Fachmärkte gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.
Sven Carstensen: „Trotz aller Umbrüche werden Einzelhandelsimmobilien auch mittel- bis langfristig benötigt und von Nutzern nachgefragt. Investoren müssen analysieren, wie stark betroffen die jeweiligen Handelsangebote vom gegenwärtigen Wandel sind, um mögliche Nachnutzungen mit einzupreisen. Anders als bei den anderen Assetklassen geben die Marktpreise bei Shoppingcentern erneut nach.“
1 IRR = Internal Rate of Return, interner Zinsfuß. Diese Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller
Investitionen einzuschätzen. Angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahren.
• Investoren akzeptieren immer geringere Renditen
• Wohnimmobilien in A-Märkten nahe zwei Prozent
• Büros in Top-Lagen bieten kaum mehr Inflationsschutz
• Einzig bei Shoppingcentern steigen die Renditen
Außer bei Shoppingcentern sind die Renditen (IRR)1 aller Assetklassen erneut kräftig gesunken. Das ist das Kernergebnis der 5 % Studie 2019. Demnach sind deutsche Immobilien nach wie vor sehr gefragt, auch wenn sich die Fragezeichen aus dem makroökonomischen Umfeld häufen. Investoren akzeptieren die immer niedrigeren Renditen.
Erstmals konnte in der diesjährigen Studie keine Nutzungsart mehr ermittelt werden, die im Core-Bereich – also bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen – eine IRR von mindestens 5,5 % aufweist. „Wer das Anlageziel von fünf Prozent verfolgt, muss weiterhin auf kleinere Märkte und Nischensegmente ausweichen. Aber auch hier wird die Auswahl immer geringer: Allein in Büromärkten der D-Städte sowie bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien sind Renditen von fünf Prozent oder mehr erzielbar“, sagt Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Berlin bei bulwiengesa und Autor der Studienreihe.
Wohnimmobilien in den A-Märkten nahe 2 %
Offensichtlich wird es immer anspruchsvoller, wirtschaftlich sinnvoll in Wohnbestandsimmobilien in den deutschen Großstädten zu investieren. Der Anstieg der Multiplikatoren hält an, was zu einer weiteren Verteuerung führt. Dies ist vor allem dem attraktiven Marktumfeld und einer sehr hohen Nachfrage auf dem Investmentmarkt geschuldet.
Auch in diesem Jahr ist in den Ballungsräumen trotz Mietpreisbremse ein Aufwärtstrend auf dem Wohnungsmarkt erkennbar. Wohnimmobilien haben sich gegenüber dem Vorjahr abermals verteuert, wenn auch mit geringerer Dynamik. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,6 % bis 2,5 % (Vorjahr: 1,9 % bis 2,6 %). Auch das Renditeniveau für Wohnimmobilien in B-Märkten ist erneut abgerutscht und liegt bei 2,4 % bis 3,2 % (Vorjahr: 2,8 % bis 3,3 %).
„Für Investoren bieten Wohnungen in A-Märkten stabile Anlagemöglichkeiten bei sehr geringer Rendite. Regulatorische Hürden bremsen zunehmend die Möglichkeit der Mietanpassung“, so Sven Carstensen. „Sicherheitsorientierten Anlegern empfehlen wir grundsätzlich Märkte mit positiver Einwohnerentwicklung und einer nachhaltigen Wirtschaftsstruktur. Dort ist das Risiko von Einnahmeausfällen oder starken Marktpreisschwankungen eher gering. Allerdings bleibt abzuwarten, wie stark die Politik weiter in den Markt eingreift. Eine Einführung des Mietendeckels, wie er derzeit in Berlin diskutiert wird, kann zu enormen Wertverlusten führen. Das politische Umfeld sollte daher bei einer Investmententscheidung mit geprüft werden.“
Als Assetklasse etabliert im Investmentmarkt haben sich längst auch Micro-Apartments. Mittlerweile sind die Renditen auf das Niveau von Standardwohnungen gesunken. Ob sie auch ein vergleichbares Risikoprofil aufweisen, ist jedoch unklar. Hier bleibt abzuwarten, wie sensibel das Produkt auf Marktschwankungen reagiert.
Büros in Top-Lagen bieten kaum mehr Inflationsschutz – Non Core verzweifelt gesucht
Die Nachfrage nach Core-Immobilien im Bürobereich ist ungebrochen. Entsprechend hält die Renditekompression an. In den A-Städten liegt die Rendite dafür zwischen 0,9 % bis 3,3 % (Vorjahr: 1,1 % bis 3,5 %). Die Spanne zeigt, dass ein Investment in Core-Immobilien leicht unter die Inflationsrate von derzeit rund 1,7 % fallen kann.
Sven Carstensen: „Fast alle A-Märkte sind von einem starken Nachfrageüberhang geprägt, was sich in niedrigen Leerstandsraten widerspiegelt. Die erzielbaren Renditen liegen auf einem sehr geringen Niveau. Viele Investoren hoffen nach wie vor auf steigende Mieten und akzeptieren beinahe verzweifelt immer geringere Renditen.“
Die Konsequenz: Investoren suchen vermehrt Non-Core-Immobilien, die Leerstände und somit Renditepotenziale aufweisen. Aufgrund der sehr guten Verfassung der Büromärkte werden dies Produkte jedoch immer rarer. „Bei Marktleerständen von weniger als zwei Prozent profitieren auch Objekte und Lagen, die in normalen Marktphasen eher Schwierigkeiten haben. Dies wirkt sich auch auf die Preise aus. Sie werden somit für viele Opportunisten als Investment uninteressant“, sagt Carstensen. Auch die Renditeerwartungen in B-Märkten bleiben mit 3,28 % überschaubar. Renditeträchtige Alternativen stellen weiterhin die C- und D-Märkte dar. Das Angebot an Objekten ist aufgrund der geringen Marktgrößen jedoch sehr begrenzt, zudem sind die Spannweiten enorm. Eine Detailanalyse ist unverzichtbar.
Einzelhandel: Nervosität nimmt zu
Einzelhandelsimmobilien sind neben Büroimmobilien nach wie vor das zweitstärkste Segment am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Dennoch nimmt die Skepsis zu. Gründe sind die geringe Produktverfügbarkeit und Verunsicherung über die künftige Entwicklung des Einzelhandels.
Shoppingcenter sind besonders von den strukturellen Veränderungen im Einzelhandel betroffen. Aufgrund des veränderten Einkaufsverhaltens der Konsumenten hin zu Onlineangeboten ist fraglich, wie nachhaltig die durch Einzelhandelsmieter generierten Mieterträge sind. Mit einem Basiswert von 3,88 % sind Shoppingcenter erneut die einzige Assetklasse, bei der die Renditen steigen. Für Marktexperten, die im großen Stil investieren wollen – marktgängige Losgrößen sind ca. 80 bis 500 Mio. Euro – können sich dadurch Opportunitäten ergeben.
Unbeeindruckt von dieser Tendenz zeigen sich weiterhin die Fachmärkte. Hier sinken die Renditen erneut und haben die Shoppingcenter als das Core-Investmentprodukt im Einzelhandel abgelöst: Von 4,74 % im Jahr 2015 liegt ihr Wert nunmehr bei 3,59 %. Fachmärkte gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.
Sven Carstensen: „Trotz aller Umbrüche werden Einzelhandelsimmobilien auch mittel- bis langfristig benötigt und von Nutzern nachgefragt. Investoren müssen analysieren, wie stark betroffen die jeweiligen Handelsangebote vom gegenwärtigen Wandel sind, um mögliche Nachnutzungen mit einzupreisen. Anders als bei den anderen Assetklassen geben die Marktpreise bei Shoppingcentern erneut nach.“
1 IRR = Internal Rate of Return, interner Zinsfuß. Diese Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller
Investitionen einzuschätzen. Angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahren.
