News RSS-Feed

04.09.2019 Kaufen oder mieten? Was lohnt wo im Hamburger Speckgürtel

Nu aber Butter bei die Fische, sagen die Hamburger, wenn sie es genau wissen wollen. Das trifft immer häufiger auch auf die Frage zu, ob der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch lohnt. Historisch niedrige Zinsen und günstige Baukredite auf der einen Seite, steigende Immobilienpreise auf der anderen Seite. Eine gute Überprüfung ist, Kaufpreis und Miete gegenüber zu stellen, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Lange galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Indikator zu kaufen. Dies gilt jedoch nur noch bedingt. Gerade in den sieben A-Städten sind solche Angebote rar, vielmehr werden aktuell Immobilien zu mehr als das 30- und sogar 50-fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Dieses Niveau schwappt langsam auf die Speckgürtel der Metropolen über, wie der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler (www.mcmakler.de) in seiner aktuellen Analyse auch zum Hamburger Umland für das erste Halbjahr 2019 feststellt.

Nur bei zehn der 53 analysierten Hamburger Speckgürtel-Regionen ergibt sich ein Faktor unter 24. Dazu gehören unter anderem Hohenfelde-Hamfelde in Holstein, Drage und Harmstorf wo Käufer aktuell (neben Tremsbüttel und Handorf) die günstigsten Quadratmeterpreise zwischen 1.639,88 Euro und 2.125,79 Euro im Hamburger Umland zahlen. Auffällig ist aber auch, dass die eigentlich im unteren Mittelfeld des Kaufpreis-Rankings angesiedelten Regionen Ellerau mit 2.804,46 €/m², Wakendorf mit 2.697,96 €/m² und Krummerfeld mit 2.689,26 €/m² einen ebenso günstigen Kaufpreisfaktor zwischen 23 und 23,51 erzielen.

„Die Regionen um Hamburg boomen – erst recht, wenn sie unmittelbar an der Stadtgrenze liegen. Das ist auch deutlich im Vermietungsgeschäft zu spüren. Siek ruft mit 10,83 €/m² sogar die teuersten Mietpreise im Umland der Hansestadt auf. Auch in Norderstedt und Wedel müssen Mieter durchschnittlich mit 10 €/m² und mehr rechnen, wodurch ein Kaufpreisfaktor von 27,94 und 27,75 erzielt wird. Je kleiner jedoch das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, desto attraktiver ist der Immobilienkauf“, macht Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler klar.

Den höchsten Kaufpreisfaktor erreicht Aumühle mit 39,60, dicht gefolgt von Kuddewörde mit 39,50. In Aumühle müssen Käufer derzeit mit 4.468,69 €/m² auch am tiefsten für ihr Traumhaus oder ihre Eigentumswohnung in die Tasche greifen, während Kuddewörde mit 3.554,68 €/m² zwar über 900 günstiger pro Quadratmeter ist, aber dennoch zu den sechs teuersten Umland-Regionen gehört. Die Mieten-Kaufpreis-Schere klafft in beiden Regionen am stärksten auseinander. Die Mietpreise liegen aktuell bei 9,40 €/m² beziehungsweise bei 7,50 €/m².

Auch in Marschacht, Tangstedt, Ammersbek, Großhansdorf und Appen muss mit einem Vervielfältiger von über 30 bis mehr als 33 gerechnet werden. „Unter Experten gilt heutzutage ein Indikator von 30 und mehr als ungünstig. Diese Schallmauer erreichen im Hamburger Umland sieben Regionen. Dennoch ist von einem Kauf nicht grundlegend abzuraten“, sagt Pieczonka von McMakler. Und weiter: „Gerade wenn die Investition in eine altersgerechte Immobilie im Alter zu Mietfreiheit führt und die Kreditlaufzeit mit spätestens Rentenbeginn endet, spricht vieles für den Erwerb von Wohneigentum. Wichtig ist, alle individuellen Faktoren abzuklopfen. Immobilienexperten und Makler können hier mit fachlichem Know-how unterstützen.“

Die Wohn- und Marktpreissituation in der angrenzenden Metropole Hamburg ist seit Jahren angespannt und befeuert das Umland. Daher verwundert es nicht, dass mehr als zwei Drittel der Speckgürtel-Regionen einen Kaufpreisfaktor von über 24 bis zu 30 aufruft. Darunter sind Regionen aller Preisklassen vertreten wie Bargteheide mit 2.961,19 €/m², Steinkirchen mit 2.204,57 €/m², Rellingen mit 3.571,72 €/m², Ahrensburg mit 3.320,84 €/m²,Tremsbüttel mit 2.074,69 €/m², Schenefeld mit 3.197,84 €/m², Hoisdorf mit 3.783,11 €/m² oder Halstenbek mit 3.415,88 €/m².

„Eine Investition in Wohneigentum ist für die meisten Menschen die größte Transaktion ihres Lebens und die sollte gut durchdacht sein. Ein Blick auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis kann bei den Überlegungen helfen, was sich wo lohnt – insbesondere im Hamburger Speckgürtel erhalten Interessenten aufschlussreiche Ergebnisse. Zudem sollten natürlich weitere – vor allem individuelle – Faktoren wie das zur Verfügung stehende Eigenkapital und die persönliche Lebenssituation abgewogen werden“, ergänzt der Geschäftsführer von McMakler.

Im Vergleich der sieben A-Städte Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart und Köln, landet die Hansestadt an der Elbe mit durchschnittlich 4.885 €/m² auf dem dritten Platz im Kaufpreis-Ranking. Bei den Mietpreisen rangiert Hamburg dagegen mit 11,61 €/m² auf dem drittletzten Platz. Günstiger mieten nur Düsseldorfer mit 10,87 €/m² und Berliner mit 10,55 €/m². Mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 35,04 folgt Hamburg jedoch dem Spitzenreiter Berlin mit 36,42 auf dem zweiten Platz.







Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!