21.08.2019 Mietbremse für Gewerbeflächen ist nicht notwendig
Der Berliner Senat will etwas gegen steigende Gewerbemieten tun. Hierfür startete der Justizsenator am 13. August eine Bundesratsinitiative, um andere Bundesländer von dieser Idee zu überzeugen. Allerdings sind steigende Gewerbemieten in Nebenlagen fast nur in der Hauptstadt zu konstatieren. In nahezu allen Mittel- und Großstädten sind Ladenmieten hingegen stabil bis rückläufig. Darauf weist das Kölner Gewerbemaklerunternehmen Larbig & Mortag Immobilien hin. Die Experten führen weitere Gründe ins Feld, warum eine solche Regelung unnötig ist.
Dass in der Hauptstadt in den Einkaufslagen der einzelnen Bezirke die Mieten stark stiegen hat zwei Gründe. Zum einen sind in Berlin die meisten Start-Ups zu finden. Viele probieren neue Einzelhandels- und Gastronomiekonzepte aus und treffen dabei auf ein aufgeschlossenes Publikum sowie täglich circa 500.000 Touristen. Zweitens konkurrieren sie mit neuen Mietergruppen: Auch Agenturen, Kitas, Steuerberater und andere schätzen ehemalige Ladengeschäfte mehr als Büroräume in Obergeschossen. Diese größere Nachfrage führt zu höheren Mieten.
Doch diese Entwicklung ist ausschließlich auf die Hauptstadt beschränkt. In nahezu allen anderen Städten sind Ladenmieten in Nebenlagen in den zurückliegenden Jahren wegen abflauender Nachfrage gesunken. Während sie sich in Ballungsregionen auf diesem niedrigen Niveau einpendelten, sind sie vor allem in Mittelstädten weiter am Sinken. Alteigesessene Ladenbesitzer fehlt der Nachwuchs, immer mehr Waren werden online bestellt; in manchen Straßen häufen sich Leerstände.
Zu diesen schwierigen Standorten zählen in Metropolen die Nebenstraßen in Stadtteillagen. In Mittelstädten sind häufig die Straßen außerhalb der Fußgängerzone betroffen und in Kleinstädten die Fußgängerzonen selber „In solchen diffizilen Lagen sind die Netto- Kaltmieten in den letzten Jahren bis zu 60 Prozent nach unten korrigiert worden, erläutert Radu-George Moldovan, Regionalleiter Ladenvermietung NRW bei Larbig & Mortag Immobilien.
Die Marktsituation in Nebenlagen stelle sich für Gewerbemieter auf der Suche so dar, dass sie zumeist eine breite Auswahl haben und keinesfalls mit einer Mietbremse geschützt werden müssten. „Vielmehr können die Mieter in 95 Prozent der Fälle die Mietdauer, die Konditionen für eine Vertragsverlängerung sowie Besonderheiten wie eine mietfreie Anfangszeit frei verhandeln“, berichtet der Immobilienexperte aus seiner Praxis. Bei solchen Details sollten sich Gewerbemieter den Rat von Juristen und Immobiliendienstleistern holen, die sich mit Vertragsmodalitäten auskennen. Größere Unternehmen wie Mode- oder Supermarktketten machen dies seit vielen Jahren so.
Bei Büroflächen ist Erreichbarkeit und Zustand entscheidend
Auch bei Büroflächen sehen die Experten keinen Bedarf eines Mietenstopps. „Bei Büros spielen neben der Lage viel mehr die Erreichbarkeit, die Aufteilungsmöglichkeiten, die Flächeneffizienz sowie der Zustand eine maßgebliche Rolle. Diese Faktoren, sowie die stetig steigende Nachfrage, die Ausweisung neuer Baugebiete für Gewerbeflächen und die für Neubauten enorm gestiegenen Baukosten, müssen als die Kernpunkte betrachtet werden. Die reine Grundmiete muss daher nicht staatliche reguliert werden.“, ergänzt Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien.
Moderne Flächen finden heute nahezu immer einen Mieter. Hingegen haben es Büroflächen, die seit vielen Jahren nicht modernisiert wurden und nicht mehr zeitgemäß sind, schwer. Hinzu komme, dass bei Büros die Steigerungsraten, gerade in Nebenlagen, geringer ausfallen. So kletterten beispielsweise die Durchschnittsmieten für Büroflächen in Köln-Ossendorf oder Köln-Ehrenfeld in den zurückliegenden fünf Jahren um lediglich etwa 7 bis 8 Prozent.
Aus dem Berliner Vorstoß geht nicht hervor, auf welcher Basis ein Gewerbemietdeckel berechnet werden könnte, sprich aufgrund welcher Daten von einem angespannten Gewerbemietmarkt gesprochen werden könnte. Im Wohnungsbereich gibt es Mietspiegel, im Gewerbebereich fehlen offizielle Zahlen der Städte, die vor Gericht Bestand hätten. Außerdem wäre für Änderungen des Gewerbemietrechts die Bundesregierung, nicht der Bundesrat zuständig.
Dass in der Hauptstadt in den Einkaufslagen der einzelnen Bezirke die Mieten stark stiegen hat zwei Gründe. Zum einen sind in Berlin die meisten Start-Ups zu finden. Viele probieren neue Einzelhandels- und Gastronomiekonzepte aus und treffen dabei auf ein aufgeschlossenes Publikum sowie täglich circa 500.000 Touristen. Zweitens konkurrieren sie mit neuen Mietergruppen: Auch Agenturen, Kitas, Steuerberater und andere schätzen ehemalige Ladengeschäfte mehr als Büroräume in Obergeschossen. Diese größere Nachfrage führt zu höheren Mieten.
Doch diese Entwicklung ist ausschließlich auf die Hauptstadt beschränkt. In nahezu allen anderen Städten sind Ladenmieten in Nebenlagen in den zurückliegenden Jahren wegen abflauender Nachfrage gesunken. Während sie sich in Ballungsregionen auf diesem niedrigen Niveau einpendelten, sind sie vor allem in Mittelstädten weiter am Sinken. Alteigesessene Ladenbesitzer fehlt der Nachwuchs, immer mehr Waren werden online bestellt; in manchen Straßen häufen sich Leerstände.
Zu diesen schwierigen Standorten zählen in Metropolen die Nebenstraßen in Stadtteillagen. In Mittelstädten sind häufig die Straßen außerhalb der Fußgängerzone betroffen und in Kleinstädten die Fußgängerzonen selber „In solchen diffizilen Lagen sind die Netto- Kaltmieten in den letzten Jahren bis zu 60 Prozent nach unten korrigiert worden, erläutert Radu-George Moldovan, Regionalleiter Ladenvermietung NRW bei Larbig & Mortag Immobilien.
Die Marktsituation in Nebenlagen stelle sich für Gewerbemieter auf der Suche so dar, dass sie zumeist eine breite Auswahl haben und keinesfalls mit einer Mietbremse geschützt werden müssten. „Vielmehr können die Mieter in 95 Prozent der Fälle die Mietdauer, die Konditionen für eine Vertragsverlängerung sowie Besonderheiten wie eine mietfreie Anfangszeit frei verhandeln“, berichtet der Immobilienexperte aus seiner Praxis. Bei solchen Details sollten sich Gewerbemieter den Rat von Juristen und Immobiliendienstleistern holen, die sich mit Vertragsmodalitäten auskennen. Größere Unternehmen wie Mode- oder Supermarktketten machen dies seit vielen Jahren so.
Bei Büroflächen ist Erreichbarkeit und Zustand entscheidend
Auch bei Büroflächen sehen die Experten keinen Bedarf eines Mietenstopps. „Bei Büros spielen neben der Lage viel mehr die Erreichbarkeit, die Aufteilungsmöglichkeiten, die Flächeneffizienz sowie der Zustand eine maßgebliche Rolle. Diese Faktoren, sowie die stetig steigende Nachfrage, die Ausweisung neuer Baugebiete für Gewerbeflächen und die für Neubauten enorm gestiegenen Baukosten, müssen als die Kernpunkte betrachtet werden. Die reine Grundmiete muss daher nicht staatliche reguliert werden.“, ergänzt Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien.
Moderne Flächen finden heute nahezu immer einen Mieter. Hingegen haben es Büroflächen, die seit vielen Jahren nicht modernisiert wurden und nicht mehr zeitgemäß sind, schwer. Hinzu komme, dass bei Büros die Steigerungsraten, gerade in Nebenlagen, geringer ausfallen. So kletterten beispielsweise die Durchschnittsmieten für Büroflächen in Köln-Ossendorf oder Köln-Ehrenfeld in den zurückliegenden fünf Jahren um lediglich etwa 7 bis 8 Prozent.
Aus dem Berliner Vorstoß geht nicht hervor, auf welcher Basis ein Gewerbemietdeckel berechnet werden könnte, sprich aufgrund welcher Daten von einem angespannten Gewerbemietmarkt gesprochen werden könnte. Im Wohnungsbereich gibt es Mietspiegel, im Gewerbebereich fehlen offizielle Zahlen der Städte, die vor Gericht Bestand hätten. Außerdem wäre für Änderungen des Gewerbemietrechts die Bundesregierung, nicht der Bundesrat zuständig.
