12.07.2019 Münchener Büromarkt ist erneut bundesweit die Nr. 1
Mit einem Flächenumsatz von 428.000 m² setzt sich die bayerische Landeshauptstadt erneut an die Spitze aller großen Bürostandorte, wenn auch nur knapp vor Berlin. Zwar wurde das außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis um rund 8 % verfehlt, trotzdem stellt es das zweitbeste Resultat der letzten zehn Jahre dar. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Damit hat München das dritte Jahr hintereinander bereits zur Jahresmitte die 400.000-m²-Marke überschritten. Erfreulich ist auch, dass sich die starke Nachfrage aus allen Marktsegmenten gespeist hat und nicht nur auf wenige Großabschlüsse zurückzuführen ist. Da es in den zentralen Lagen kaum noch größere zusammenhängende Flächen gibt, vor allem nicht mit moderner Ausstattungsqualität, fanden die größeren Verträge überwiegend in den Nebenlagen oder im Umland statt“, so Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Zu den wichtigsten Abschlüssen gehören u. a. Eigennutzer-Deals des Bayerischen Rundfunks (25.000 m²) und von EDAG Engineering in Moosach/Milbertshofen (9.000 m²) sowie Anmietungen von Accenture im Cityrand Süd (12.600 m²) und des Coworking-Anbieters Design Offices (9.600 m²).
Die wichtigsten Nachfragegruppen sind gute alte Bekannte. Auf dem ersten Platz finden sich die IuK-Technologien mit einem Umsatzanteil von knapp 19 %, gefolgt von Industrieunternehmen mit gut 15 %. Mit der Gruppe Medien und Werbung (gut 14 %) sowie den Beratungsgesellschaften (12 %) steuern zwei weitere Branchen zweistellige Umsatzanteile bei. Aber auch die öffentliche Verwaltung (8 %) sowie das Gesundheitswesen (6 %) waren umfangreich am Marktgeschehen beteiligt. Anders als im Vorjahr kommt die expansive Coworking-Branche bislang lediglich auf einen Anteil von knapp 3 %, was aber auch dem in bestimmten Lagen zu knappen Angebot geschuldet ist.
Leerstandsrate fällt auf unter 2 % im Stadtgebiet, Flächen im Bau legen deutlich zu, Mieten weiter im Aufwärtstrend
Der Leerstand hat sich im Vorjahresvergleich um weitere 26 % auf 468.000 m² verringert. Das ist der niedrigste Wert seit 2001. Noch stärker gefallen sind die modernen Leerstände, die 34 % unter dem Vorjahreswert liegen (112.000 m²). Nur noch knapp 24 % verfügen damit über eine von den Mietern präferierte Ausstattungsqualität. In den zentralen Lagen sind es in diesem Marktsegment nur noch 18.500 m². In den bevorzugten Büromarktzonen ist München damit nahezu ausverkauft, was sich auch in der Leerstandsrate von 1,4 % im Stadtgebiet widerspiegelt. Und auch im Gesamtmarkt sieht es mit einer Quote von 2,2 % nicht viel besser aus. Damit weist München eine vergleichbar dramatische Angebots-/ Nachfragerelation auf wie die Hauptstadt Berlin.
Vor dem Hintergrund der Angebotssituation ist es zu begrüßen, dass die Bautätigkeit spürbar angezogen hat. In den letzten zwölf Monaten hat sie um 21 % auf knapp 1,29 Mio. m² zugelegt. Davon stehen dem Vermietungsmarkt noch 548.000 m² zur Verfügung, also knapp 43 % des gesamten Bauvolumens. Auch wenn die Ausweitung der Neubautätigkeit die Angebotsseite etwas entspannen wird und deshalb zu begrüßen ist, wird das Kardinalproblem nur wenig entschärft. In den zentralen Lagen sind nur noch rund 120.000 m² verfügbar, lediglich 42 % vom dortigen Bauvolumen.
Die skizzierte Angebots-/Nachfragerelation hat die Mieten erwartungsgemäß weiter steigen lassen. Im Vorjahresvergleich ist die Spitzenmiete um 4 % auf 39 €/m² geklettert und erreicht damit den höchsten jemals registrierten Wert. Das Knacken der 40-€-Marke scheint nur noch eine Frage der Zeit. Aber auch die Durchschnittsmiete hat sich bei deutlich über 18 €/m² etabliert.
„Vor dem Hintergrund der vorliegenden Gesuche spricht vieles für ein auch im zweiten Halbjahr sehr lebhaftes Marktgeschehen. Damit besteht eine große Wahrscheinlichkeit, dass im Gesamtjahr zum dritten Mal in Folge die 900.000-m²-Schwelle übertroffen werden kann. Auch wenn das Bauvolumen weiter anziehen dürfte, ist zunächst noch von etwas sinkenden Leerständen auszugehen. Verantwortlich hierfür ist, dass rund die Hälfte der Objekte erst nach Mitte 2020 fertiggestellt wird. Die logische Konsequenz dürften weiter steigenden Mieten auf breiter Front sein“, prognostiziert Stefan Bauer.
„Damit hat München das dritte Jahr hintereinander bereits zur Jahresmitte die 400.000-m²-Marke überschritten. Erfreulich ist auch, dass sich die starke Nachfrage aus allen Marktsegmenten gespeist hat und nicht nur auf wenige Großabschlüsse zurückzuführen ist. Da es in den zentralen Lagen kaum noch größere zusammenhängende Flächen gibt, vor allem nicht mit moderner Ausstattungsqualität, fanden die größeren Verträge überwiegend in den Nebenlagen oder im Umland statt“, so Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Zu den wichtigsten Abschlüssen gehören u. a. Eigennutzer-Deals des Bayerischen Rundfunks (25.000 m²) und von EDAG Engineering in Moosach/Milbertshofen (9.000 m²) sowie Anmietungen von Accenture im Cityrand Süd (12.600 m²) und des Coworking-Anbieters Design Offices (9.600 m²).
Die wichtigsten Nachfragegruppen sind gute alte Bekannte. Auf dem ersten Platz finden sich die IuK-Technologien mit einem Umsatzanteil von knapp 19 %, gefolgt von Industrieunternehmen mit gut 15 %. Mit der Gruppe Medien und Werbung (gut 14 %) sowie den Beratungsgesellschaften (12 %) steuern zwei weitere Branchen zweistellige Umsatzanteile bei. Aber auch die öffentliche Verwaltung (8 %) sowie das Gesundheitswesen (6 %) waren umfangreich am Marktgeschehen beteiligt. Anders als im Vorjahr kommt die expansive Coworking-Branche bislang lediglich auf einen Anteil von knapp 3 %, was aber auch dem in bestimmten Lagen zu knappen Angebot geschuldet ist.
Leerstandsrate fällt auf unter 2 % im Stadtgebiet, Flächen im Bau legen deutlich zu, Mieten weiter im Aufwärtstrend
Der Leerstand hat sich im Vorjahresvergleich um weitere 26 % auf 468.000 m² verringert. Das ist der niedrigste Wert seit 2001. Noch stärker gefallen sind die modernen Leerstände, die 34 % unter dem Vorjahreswert liegen (112.000 m²). Nur noch knapp 24 % verfügen damit über eine von den Mietern präferierte Ausstattungsqualität. In den zentralen Lagen sind es in diesem Marktsegment nur noch 18.500 m². In den bevorzugten Büromarktzonen ist München damit nahezu ausverkauft, was sich auch in der Leerstandsrate von 1,4 % im Stadtgebiet widerspiegelt. Und auch im Gesamtmarkt sieht es mit einer Quote von 2,2 % nicht viel besser aus. Damit weist München eine vergleichbar dramatische Angebots-/ Nachfragerelation auf wie die Hauptstadt Berlin.
Vor dem Hintergrund der Angebotssituation ist es zu begrüßen, dass die Bautätigkeit spürbar angezogen hat. In den letzten zwölf Monaten hat sie um 21 % auf knapp 1,29 Mio. m² zugelegt. Davon stehen dem Vermietungsmarkt noch 548.000 m² zur Verfügung, also knapp 43 % des gesamten Bauvolumens. Auch wenn die Ausweitung der Neubautätigkeit die Angebotsseite etwas entspannen wird und deshalb zu begrüßen ist, wird das Kardinalproblem nur wenig entschärft. In den zentralen Lagen sind nur noch rund 120.000 m² verfügbar, lediglich 42 % vom dortigen Bauvolumen.
Die skizzierte Angebots-/Nachfragerelation hat die Mieten erwartungsgemäß weiter steigen lassen. Im Vorjahresvergleich ist die Spitzenmiete um 4 % auf 39 €/m² geklettert und erreicht damit den höchsten jemals registrierten Wert. Das Knacken der 40-€-Marke scheint nur noch eine Frage der Zeit. Aber auch die Durchschnittsmiete hat sich bei deutlich über 18 €/m² etabliert.
„Vor dem Hintergrund der vorliegenden Gesuche spricht vieles für ein auch im zweiten Halbjahr sehr lebhaftes Marktgeschehen. Damit besteht eine große Wahrscheinlichkeit, dass im Gesamtjahr zum dritten Mal in Folge die 900.000-m²-Schwelle übertroffen werden kann. Auch wenn das Bauvolumen weiter anziehen dürfte, ist zunächst noch von etwas sinkenden Leerständen auszugehen. Verantwortlich hierfür ist, dass rund die Hälfte der Objekte erst nach Mitte 2020 fertiggestellt wird. Die logische Konsequenz dürften weiter steigenden Mieten auf breiter Front sein“, prognostiziert Stefan Bauer.
