03.07.2019 Speckgürtel der Großstädte sind Investment-Gewinner
Nach Angaben von DAVE sind die Speckgürtel aller Großstädte in Deutschland die Investment-Gewinner der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitigem Angebotsmangel in den A-Städten. Gerhard Alles, Leiter Investmentimmobilien bei Schürrer & Fleischer: „In allen Ballungszentren Deutschlands können wir schon längst nicht mehr nur von A-, B- oder auch C-Städten sprechen. Dies entspricht nicht den aktuellen Entwicklungen. Denn wir beobachten aufgrund des Investmentverhaltens der Anleger die Bildung von größeren Landstrichen für lukrative Investitionen – wie man sie häufig in Metropolregionen findet. Sprich: Die Speckgürtel der Städte weiten sich immer mehr aus.“
Dies macht sich auch an der Wanderungsverflechtung bemerkbar. Als Beispiel dient hier die Stadt Köln. Jedes Jahr ziehen etwa 2.000 Kölner nach Bergisch Gladbach, 1.500 nach Hürth, 1.100 nach Pulheim, 720 nach Kerpen, 600 nach Bergheim, 400 nach Erftstadt. Im Gegenzug ziehen jeweils deutlich weniger nach Köln, so dass Köln Einwohner an diese Städte im Speckgürtel verliert.
Christoph Hecker, Immobilienberater Gewerbe- und Investmentimmobilien für den Rhein-Erft-Kreis bei der KSK-Immobilien: „Wir stellen seit rund zwei Jahren im südwestlichen Speckgürtel um Köln eine erhöhte Nachfrage durch Kapitalanleger fest, die sich bisher ausschließlich direkt in Köln engagiert haben. Hauptgrund für diese Anleger ist, dass sowohl das Angebot als auch die Preise im Speckgürtel noch deutlich entspannter sind.“ Zudem ergänzen die Research-Experten der KSK-Immobilien: „Vor vier Jahren waren im Speckgürtel von Köln bei vergleichsweise geringen Risiken noch gute Renditen erzielbar. In jüngster Vergangenheit sind die Einstiegspreise in den direkt an Köln angrenzenden Städten deutlich gestiegen. Spannend hingegen sind mit Blick auf das Risiko-Rendite-Verhältnis verkehrlich gut angebundene Standorte im zweiten Speckgürtel. Dazu zählen Kerpen, Erftstadt, Overath, Lohmar und Bedburg. Natürlich muss an diesen Standorten damit gerechnet werden, dass dort als erstes spürbar wird, wenn der Nachfragedruck in der Region einmal etwas zurückgeht. Das heißt aber nicht, dass hier hohe Risiken von stark fallenden Mieten oder gar Leerständen zu erwarten sind.“
Ähnliche Entwicklungen sind an allen 29 DAVE-Standorten zu verzeichnen, so dass die klassische Unterscheidung in A- und B-Städte der aktuellen Situation nicht mehr genügt.
Carsten Rieckhoff, Leiter Research beim DAVE-Partner Robert C. Spies in Bremen: „Auf den Wohnungsmärkten sehen wir diese Entwicklung in allen deutschen Metropollagen. Aufgrund der gestiegenen Wohnungsmieten und auch der Kaufpreise für Wohneigentum ziehen Menschen zunehmend in die direkt angrenzenden Lagen, sofern diese strukturell gut an öffentliche Verkehrsmittel und das Autobahnnetz angebunden sind. Bei Büroimmobilien verzeichnen wir aufgrund des Angebotsmangels in den klassischen Zentrumslagen auch eine Ausweitung auf etwas peripherere Innenstadtlagen, die einen attraktiven Mietzins bieten bei hervorragender Flächeneffizienz.“
Ein eher „untypischer" Speckgürtel stellt das westliche Ruhrgebiet mit Duisburg, Oberhausen und Mülheim dar. Axel Quester, Geschäftsführer von Armin Quester Immobilien Duisburg: „Untypisch, weil es keine ländliche Lage am Rande der Großstadt bildet, sondern selbst eine Metropolregion ist. Allerdings haben auch in Duisburg, Mülheim und Oberhausen die Knappheit an Angebot in der Landeshauptstadt Düsseldorf und das Preisgefälle Düsseldorf zum Ruhrgebiet zu einer stark anziehenden Nachfrage geführt. Im Quadratmeterpreis ist eine qualitativ vergleichbare wohnwirtschaftliche Kapitalanlage aufgrund niedrigerer Mieten und niedriger Vervielfältiger in Duisburg bis um die Hälfte günstiger als in Düsseldorf. Diese extreme Preisspreizung macht das Ruhrgebiet noch zu einer Renditeoase.“
Dies macht sich auch an der Wanderungsverflechtung bemerkbar. Als Beispiel dient hier die Stadt Köln. Jedes Jahr ziehen etwa 2.000 Kölner nach Bergisch Gladbach, 1.500 nach Hürth, 1.100 nach Pulheim, 720 nach Kerpen, 600 nach Bergheim, 400 nach Erftstadt. Im Gegenzug ziehen jeweils deutlich weniger nach Köln, so dass Köln Einwohner an diese Städte im Speckgürtel verliert.
Christoph Hecker, Immobilienberater Gewerbe- und Investmentimmobilien für den Rhein-Erft-Kreis bei der KSK-Immobilien: „Wir stellen seit rund zwei Jahren im südwestlichen Speckgürtel um Köln eine erhöhte Nachfrage durch Kapitalanleger fest, die sich bisher ausschließlich direkt in Köln engagiert haben. Hauptgrund für diese Anleger ist, dass sowohl das Angebot als auch die Preise im Speckgürtel noch deutlich entspannter sind.“ Zudem ergänzen die Research-Experten der KSK-Immobilien: „Vor vier Jahren waren im Speckgürtel von Köln bei vergleichsweise geringen Risiken noch gute Renditen erzielbar. In jüngster Vergangenheit sind die Einstiegspreise in den direkt an Köln angrenzenden Städten deutlich gestiegen. Spannend hingegen sind mit Blick auf das Risiko-Rendite-Verhältnis verkehrlich gut angebundene Standorte im zweiten Speckgürtel. Dazu zählen Kerpen, Erftstadt, Overath, Lohmar und Bedburg. Natürlich muss an diesen Standorten damit gerechnet werden, dass dort als erstes spürbar wird, wenn der Nachfragedruck in der Region einmal etwas zurückgeht. Das heißt aber nicht, dass hier hohe Risiken von stark fallenden Mieten oder gar Leerständen zu erwarten sind.“
Ähnliche Entwicklungen sind an allen 29 DAVE-Standorten zu verzeichnen, so dass die klassische Unterscheidung in A- und B-Städte der aktuellen Situation nicht mehr genügt.
Carsten Rieckhoff, Leiter Research beim DAVE-Partner Robert C. Spies in Bremen: „Auf den Wohnungsmärkten sehen wir diese Entwicklung in allen deutschen Metropollagen. Aufgrund der gestiegenen Wohnungsmieten und auch der Kaufpreise für Wohneigentum ziehen Menschen zunehmend in die direkt angrenzenden Lagen, sofern diese strukturell gut an öffentliche Verkehrsmittel und das Autobahnnetz angebunden sind. Bei Büroimmobilien verzeichnen wir aufgrund des Angebotsmangels in den klassischen Zentrumslagen auch eine Ausweitung auf etwas peripherere Innenstadtlagen, die einen attraktiven Mietzins bieten bei hervorragender Flächeneffizienz.“
Ein eher „untypischer" Speckgürtel stellt das westliche Ruhrgebiet mit Duisburg, Oberhausen und Mülheim dar. Axel Quester, Geschäftsführer von Armin Quester Immobilien Duisburg: „Untypisch, weil es keine ländliche Lage am Rande der Großstadt bildet, sondern selbst eine Metropolregion ist. Allerdings haben auch in Duisburg, Mülheim und Oberhausen die Knappheit an Angebot in der Landeshauptstadt Düsseldorf und das Preisgefälle Düsseldorf zum Ruhrgebiet zu einer stark anziehenden Nachfrage geführt. Im Quadratmeterpreis ist eine qualitativ vergleichbare wohnwirtschaftliche Kapitalanlage aufgrund niedrigerer Mieten und niedriger Vervielfältiger in Duisburg bis um die Hälfte günstiger als in Düsseldorf. Diese extreme Preisspreizung macht das Ruhrgebiet noch zu einer Renditeoase.“
