02.07.2019 Pflegeimmobilien-Investmentmarkt zeigt dynamische Entwicklung
Im Rahmen der quartalsweisen Berichtserstattung zum deutschen Immobilieninvestmentmarkt hat NAI apollo – Partner der NAI apollo group – zur Jahresmitte 2019 aufgrund der dynamischen Entwicklung erstmalig Zahlen zum deutschen Pflegeimmobilienmarkt veröffentlicht. Dabei erfasst NAI apollo unter der Assetklasse der Pflegeimmobilien sowohl Pflegeheime als auch betreutes Wohnen und Mischformen.
Für das erste Halbjahr 2019 kommt das Immobilienberatungsunternehmen in diesem Segment auf ein Transaktionsvolumen von rund 840 Mio. Euro. „Damit wurden bereits zur Jahresmitte die jeweiligen Gesamtjahresergebnisse der Jahre 2008, unserem Aufzeichnungsbeginn, bis 2015 erreicht. Im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2018 ergibt sich ein Plus von 3,8 Prozent“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. In den kommenden Monaten rechnet NAI apollo mit weiterhin hohen Marktaktivitäten, was am Ende ein Resultat über dem Fünfjahresschnitt von 1,6 Mrd. Euro erwarten lässt.
Portfolios und Single-Assets mit fast identischen Umsatzanteilen
Zum hohen Halbjahresergebnis tragen Portfoliotransaktionen sowie Einzelverkäufe nahezu in gleichem Maße bei. „Zu den großen Portfoliodeals zählen die Übernahme von 12 Seniorenheimen in einer Sale-and-Leaseback-Transaktion der französischen Primonial REIM und der Ankauf von fünf Pflegeimmobilien durch den neuen geschlossenen Publikumsfonds der INP-Gruppe, für die 45 Mio. Euro gezahlt wurden“, erläutert Sebastian Deppe, geschäftsführender Gesellschafter der apollo healthcare GmbH. Zudem habe der Forward-Deal der Patrizia Immobilien, bei dem ein Portfolio aus drei Pflegeimmobilien mit voraussichtlicher Fertigstellung bis zum Jahr 2020 für den Patrizia Social Care Fund III erworben wurde, zum starken Ergebnis beigetragen. Der hervorstechende Einzelankauf des ersten Halbjahres erfolgte durch die Aachener Grund, die im Rahmen eines Forward-Deals die Seniorenresidenz „Riviera“ in Berlin-Grünau angekauft hat. Hier ist das Projektvolumen zuletzt auf rund 80 Mio. Euro beziffert worden. „Die Verteilung des Transaktionsvolumens nach Größenklassen weist eine annähernd identische Bedeutung der drei Klassen ‚10 bis 25 Mio. Euro‘, ‚25 bis 50 Mio. Euro‘ sowie ‚50 bis 100 Mio. Euro‘ auf. Die in diesen jeweils erzielten Volumina reichen von rund 240 Mio. Euro bis 250 Mio. Euro, was Marktanteilen von 28,3 Prozent bis 29,6 Prozent entspricht“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group. Verkäufe unter 10 Mio. Euro fallen im Vergleich dazu mit rund 93 Mio. Euro bzw. einem Anteil von 11,1 Prozent zurück.
Frankreich und Belgien stärkste internationale Käufernationen
Bei der Unterscheidung nach Herkunft zeigt sich ein nahezu ausgeglichenes Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Investoren. „Deutsche Käufer vereinen 50,9 Prozent des im ersten Halbjahr gehandelten Volumens. Absolut sind diese in Summe für ca. 430 Mio. Euro verantwortlich“, sagt Wende. Bei den internationalen Investoren (49,1 Prozent bzw. 410 Mio. Euro) stechen Frankreich (16,0 Prozent), insbesondere aufgrund des Primonial-Deals sowie Ankäufen des französischen Immobilienfonds Pierval Santé, sowie Belgien (15,4 Prozent), mit Abschlüssen von Aedifica und Cofinimmo, hervor. Unter den Investorentypen stellen sich in den ersten sechs Monaten des Jahres die „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ mit einem Ankaufsvolumen von rund 317 Mio. Euro (37,7 Prozent) als stärkste Gruppe heraus. Den zweiten Platz belegen die „Asset Manager“ mit rund 242 Mio. Euro (28,8 Prozent), gefolgt von „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ (157 Mio. Euro bzw. 18,6 Prozent).
Steigender Pflegebedarf führt zu wachsendem Investoreninteresse
„Das generell große Interesse nach deutschen Gewerbeimmobilien zeigt sich in einer Abnahme der Renditen, auch wenn in einigen Märkten erste Stabilisierungstendenzen zu erkennen sind“, meint Wende. Die Spitzenrendite für Pflegeimmobilien beläuft sich in der ersten Jahreshälfte 2019 auf 4,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies eine stabile Entwicklung dar. „Die im gleichen Zeitraum ausgewerteten Kaufpreisfaktoren konzentrieren sich dabei in einer Bandbreite zwischen 16-fach und 18-fach“, ergänzt Deppe.
Auch zukünftig wird das Interesse der Investoren an der Assetklasse Pflegeimmobilien groß bleiben. So wird die Nachfrage durch Pflegebedürftige nach Plätzen in entsprechenden Einrichtungen im Zuge des demographischen Wandels stetig wachsen. „Das treibt die Erwartungen der Investoren entsprechend weiter an.
Wachstumspotenziale bestehen dabei nicht nur in den etablierten A- und B-Standorten. Auch bei einer Vielzahl der C- und D-Märkte sowie ebenso in kleineren Standorten, teilweise bereits ab 10.000 Einwohnern, ist ein Nachfrageanstieg Pflegebedürftiger an entsprechenden Einrichtungen zu erwarten“, erläutert Kanzler. Infolgedessen werde sich die Attraktivität für professionelle Investoren an entsprechenden Assets weiter erhöhen. „Größter Engpass ist die geringe Anzahl an Objekten am Markt, was letztlich die Ankaufsaktivitäten bremsen wird“, so Kanzler weiter.
Betreiber und Eigentümer von Pflegeheimen stark fragmentiert
Hier wirkt sich auch die besondere Struktur am Markt der Gesundheits- und Pflegeimmobilien aus, die von der apollo healthcare im Rahmen einer Vollerhebung ermittelt wurde. „Die Betreiberlandschaft von Pflegeheimen ist aktuell extrem fragmentiert“, erklärt Deppe. So zeigt die Liste der Top 100-Pflegeheimbetreiber von NAI apollo, dass die größten 100 Betreiberketten lediglich 32,6 Prozent der im Rahmen der Analyse ermittelten rund 885.500 vollstationären Pflegeplätzen bewirtschaften. Ähnlich durchmischt ist die Eigentümerstruktur. So ist die Bedeutung institutioneller Immobilieninvestoren ist mit einem Anteil von 10,7 Prozent am Pflegeplatzbestand aktuell noch als gering einzustufen. Untertroffen werden diese aber noch von den Privatanlegern, die nach dem WEG-Modell Pflegeapartments erworben haben. Auf diese entfällt derzeit ein Marktanteil von rund 3,3 Prozent. „Allerdings findet hier eine beschleunigte Entwicklung statt. Nach unserer Beobachtung entsteht mittlerweile nahezu jedes dritte neue Heim im Teileigentums-Modell. Für zunehmende Aktivitäten seitens institutioneller Investoren kann exemplarisch die gerade verkündete Kooperation von Aviarent mit der Convivo Unternehmensgruppe bei dem Bau von 12 Wohnparks mit einem Entwicklungsvolumen in Höhe von 500 Mio. Euro genannt werden“, so Deppe weiter.
Für den Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien kann für das Jahr 2019 erneut von einem überdurchschnittlichem Transaktionsvolumen ausgegangen werden. So prognostiziert NAI apollo für das Gesamtjahr 2019 ein Investmentvolumen über dem langjährigen Durchschnitt von rund 1,6 Mrd. Euro. Die Spitzenrendite wird dabei erneut eine stabile bis leicht rückläufige Entwicklung aufweisen.
Für das erste Halbjahr 2019 kommt das Immobilienberatungsunternehmen in diesem Segment auf ein Transaktionsvolumen von rund 840 Mio. Euro. „Damit wurden bereits zur Jahresmitte die jeweiligen Gesamtjahresergebnisse der Jahre 2008, unserem Aufzeichnungsbeginn, bis 2015 erreicht. Im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2018 ergibt sich ein Plus von 3,8 Prozent“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. In den kommenden Monaten rechnet NAI apollo mit weiterhin hohen Marktaktivitäten, was am Ende ein Resultat über dem Fünfjahresschnitt von 1,6 Mrd. Euro erwarten lässt.
Portfolios und Single-Assets mit fast identischen Umsatzanteilen
Zum hohen Halbjahresergebnis tragen Portfoliotransaktionen sowie Einzelverkäufe nahezu in gleichem Maße bei. „Zu den großen Portfoliodeals zählen die Übernahme von 12 Seniorenheimen in einer Sale-and-Leaseback-Transaktion der französischen Primonial REIM und der Ankauf von fünf Pflegeimmobilien durch den neuen geschlossenen Publikumsfonds der INP-Gruppe, für die 45 Mio. Euro gezahlt wurden“, erläutert Sebastian Deppe, geschäftsführender Gesellschafter der apollo healthcare GmbH. Zudem habe der Forward-Deal der Patrizia Immobilien, bei dem ein Portfolio aus drei Pflegeimmobilien mit voraussichtlicher Fertigstellung bis zum Jahr 2020 für den Patrizia Social Care Fund III erworben wurde, zum starken Ergebnis beigetragen. Der hervorstechende Einzelankauf des ersten Halbjahres erfolgte durch die Aachener Grund, die im Rahmen eines Forward-Deals die Seniorenresidenz „Riviera“ in Berlin-Grünau angekauft hat. Hier ist das Projektvolumen zuletzt auf rund 80 Mio. Euro beziffert worden. „Die Verteilung des Transaktionsvolumens nach Größenklassen weist eine annähernd identische Bedeutung der drei Klassen ‚10 bis 25 Mio. Euro‘, ‚25 bis 50 Mio. Euro‘ sowie ‚50 bis 100 Mio. Euro‘ auf. Die in diesen jeweils erzielten Volumina reichen von rund 240 Mio. Euro bis 250 Mio. Euro, was Marktanteilen von 28,3 Prozent bis 29,6 Prozent entspricht“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group. Verkäufe unter 10 Mio. Euro fallen im Vergleich dazu mit rund 93 Mio. Euro bzw. einem Anteil von 11,1 Prozent zurück.
Frankreich und Belgien stärkste internationale Käufernationen
Bei der Unterscheidung nach Herkunft zeigt sich ein nahezu ausgeglichenes Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Investoren. „Deutsche Käufer vereinen 50,9 Prozent des im ersten Halbjahr gehandelten Volumens. Absolut sind diese in Summe für ca. 430 Mio. Euro verantwortlich“, sagt Wende. Bei den internationalen Investoren (49,1 Prozent bzw. 410 Mio. Euro) stechen Frankreich (16,0 Prozent), insbesondere aufgrund des Primonial-Deals sowie Ankäufen des französischen Immobilienfonds Pierval Santé, sowie Belgien (15,4 Prozent), mit Abschlüssen von Aedifica und Cofinimmo, hervor. Unter den Investorentypen stellen sich in den ersten sechs Monaten des Jahres die „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ mit einem Ankaufsvolumen von rund 317 Mio. Euro (37,7 Prozent) als stärkste Gruppe heraus. Den zweiten Platz belegen die „Asset Manager“ mit rund 242 Mio. Euro (28,8 Prozent), gefolgt von „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ (157 Mio. Euro bzw. 18,6 Prozent).
Steigender Pflegebedarf führt zu wachsendem Investoreninteresse
„Das generell große Interesse nach deutschen Gewerbeimmobilien zeigt sich in einer Abnahme der Renditen, auch wenn in einigen Märkten erste Stabilisierungstendenzen zu erkennen sind“, meint Wende. Die Spitzenrendite für Pflegeimmobilien beläuft sich in der ersten Jahreshälfte 2019 auf 4,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies eine stabile Entwicklung dar. „Die im gleichen Zeitraum ausgewerteten Kaufpreisfaktoren konzentrieren sich dabei in einer Bandbreite zwischen 16-fach und 18-fach“, ergänzt Deppe.
Auch zukünftig wird das Interesse der Investoren an der Assetklasse Pflegeimmobilien groß bleiben. So wird die Nachfrage durch Pflegebedürftige nach Plätzen in entsprechenden Einrichtungen im Zuge des demographischen Wandels stetig wachsen. „Das treibt die Erwartungen der Investoren entsprechend weiter an.
Wachstumspotenziale bestehen dabei nicht nur in den etablierten A- und B-Standorten. Auch bei einer Vielzahl der C- und D-Märkte sowie ebenso in kleineren Standorten, teilweise bereits ab 10.000 Einwohnern, ist ein Nachfrageanstieg Pflegebedürftiger an entsprechenden Einrichtungen zu erwarten“, erläutert Kanzler. Infolgedessen werde sich die Attraktivität für professionelle Investoren an entsprechenden Assets weiter erhöhen. „Größter Engpass ist die geringe Anzahl an Objekten am Markt, was letztlich die Ankaufsaktivitäten bremsen wird“, so Kanzler weiter.
Betreiber und Eigentümer von Pflegeheimen stark fragmentiert
Hier wirkt sich auch die besondere Struktur am Markt der Gesundheits- und Pflegeimmobilien aus, die von der apollo healthcare im Rahmen einer Vollerhebung ermittelt wurde. „Die Betreiberlandschaft von Pflegeheimen ist aktuell extrem fragmentiert“, erklärt Deppe. So zeigt die Liste der Top 100-Pflegeheimbetreiber von NAI apollo, dass die größten 100 Betreiberketten lediglich 32,6 Prozent der im Rahmen der Analyse ermittelten rund 885.500 vollstationären Pflegeplätzen bewirtschaften. Ähnlich durchmischt ist die Eigentümerstruktur. So ist die Bedeutung institutioneller Immobilieninvestoren ist mit einem Anteil von 10,7 Prozent am Pflegeplatzbestand aktuell noch als gering einzustufen. Untertroffen werden diese aber noch von den Privatanlegern, die nach dem WEG-Modell Pflegeapartments erworben haben. Auf diese entfällt derzeit ein Marktanteil von rund 3,3 Prozent. „Allerdings findet hier eine beschleunigte Entwicklung statt. Nach unserer Beobachtung entsteht mittlerweile nahezu jedes dritte neue Heim im Teileigentums-Modell. Für zunehmende Aktivitäten seitens institutioneller Investoren kann exemplarisch die gerade verkündete Kooperation von Aviarent mit der Convivo Unternehmensgruppe bei dem Bau von 12 Wohnparks mit einem Entwicklungsvolumen in Höhe von 500 Mio. Euro genannt werden“, so Deppe weiter.
Für den Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien kann für das Jahr 2019 erneut von einem überdurchschnittlichem Transaktionsvolumen ausgegangen werden. So prognostiziert NAI apollo für das Gesamtjahr 2019 ein Investmentvolumen über dem langjährigen Durchschnitt von rund 1,6 Mrd. Euro. Die Spitzenrendite wird dabei erneut eine stabile bis leicht rückläufige Entwicklung aufweisen.
