17.06.2019 Welches Hindernis Hotelentwickler beim Verkauf vermeiden können
Jebo Samuels und Stephan Brüning
Der Verkauf einer Hotelprojektentwicklung hängt nicht nur von der Lage und der Bauqualität ab. Als Betreiberimmobilie ist vor allem der Inhalt des Pacht- oder Mietvertrages entscheidend. Wer ist der Betreiber, welche Bonität besitzt dieser? Wie ist der Vertrag abgesichert und welche Regelungen zur Instandhaltung gibt es?
Neben diesen und zahlreichen weiteren Vertragspunkten gibt es üblicherweise eine gängige Regelung bezüglich operativer Hotelkennzahlen:
„In den meisten Fällen gibt es in den Pachtverträgen eine Klausel, in der sich die Hotelbetreiber dazu verpflichten, gegenüber dem Eigentümer ein jährliches Reporting zu liefern. Somit behält der Eigentümer einen Überblick über den Erfolg des Hotelbetriebes und kann daraus die Wahrscheinlichkeit der langfristigen Pachtzahlungen ableiten. Bei drastischer Verschlechterung der operativen Kennziffern, kann der Eigentümer frühzeitig das Gespräch mit dem Betreiber suchen, um eine gemeinsame Lösung zu finden.“ erläutert Stephan Brüning, geschäftsführender Gesellschafter vom Hotelmakler QUIN Investment.
Laut QUIN Investment sollte jeder Projektentwickler jedoch zusätzlich zur Reportingpflicht eine Ergebnisvorschau (forecast) des Hotelbetreibers einholen.
In diesem legt der Betreiber u.a. die Erträge, die Kosten und die Annahmen zum durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) und zur jährlichen Auslastung (occ.) offen. Dies kann entweder für ein stabilisiertes Jahr oder für einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren erfolgen.
Jebo Samuels, ebenfalls geschäftsführender Gesellschafter ergänzt: „Aus unserer Erfahrung heraus fordern viele potenzielle Investoren einen forecast des Hotelbetreibers an. Beim Kauf einer Betreiberimmobilie möchten Sie nachvollziehen wie realistisch der Pächter den laufenden Hotelbetrieb kalkuliert hat, um gleichzeitig einschätzen zu können wie nachhaltig die vereinbarte Pachtzahlung ist. Außerdem ist eine Ergebnisvorschau auch für viele Banken unabdingbar, um den Ankauf eines Hotelprojektes zu finanzieren.“
„In der aktuellen Marktphase mit einer hohen Nachfrage nach Hotelimmobilien und vor allem in den Top-Destinationen geht es in den meisten Fällen aktuell noch ohne forecast. Sobald der Betreiber aber nicht zu den Top 3 gehört oder es sich um eine B- oder C-Stadt handelt, wird dieser Punkt immer wichtiger“ führt Brüning abschließend aus.
QUIN Investment sind Experten auf dem Gebiet Verkauf und Verpachtung von Hotelimmobilien und Hotelbetrieben in ganz Deutschland. Das Leistungsspektrum reicht von der Stadt- bis zur klassischen Ferienhotellerie. Unabhängig davon ob es sich um Bestandhotels oder Projektentwicklungen handelt.
Neben diesen und zahlreichen weiteren Vertragspunkten gibt es üblicherweise eine gängige Regelung bezüglich operativer Hotelkennzahlen:
„In den meisten Fällen gibt es in den Pachtverträgen eine Klausel, in der sich die Hotelbetreiber dazu verpflichten, gegenüber dem Eigentümer ein jährliches Reporting zu liefern. Somit behält der Eigentümer einen Überblick über den Erfolg des Hotelbetriebes und kann daraus die Wahrscheinlichkeit der langfristigen Pachtzahlungen ableiten. Bei drastischer Verschlechterung der operativen Kennziffern, kann der Eigentümer frühzeitig das Gespräch mit dem Betreiber suchen, um eine gemeinsame Lösung zu finden.“ erläutert Stephan Brüning, geschäftsführender Gesellschafter vom Hotelmakler QUIN Investment.
Laut QUIN Investment sollte jeder Projektentwickler jedoch zusätzlich zur Reportingpflicht eine Ergebnisvorschau (forecast) des Hotelbetreibers einholen.
In diesem legt der Betreiber u.a. die Erträge, die Kosten und die Annahmen zum durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) und zur jährlichen Auslastung (occ.) offen. Dies kann entweder für ein stabilisiertes Jahr oder für einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren erfolgen.
Jebo Samuels, ebenfalls geschäftsführender Gesellschafter ergänzt: „Aus unserer Erfahrung heraus fordern viele potenzielle Investoren einen forecast des Hotelbetreibers an. Beim Kauf einer Betreiberimmobilie möchten Sie nachvollziehen wie realistisch der Pächter den laufenden Hotelbetrieb kalkuliert hat, um gleichzeitig einschätzen zu können wie nachhaltig die vereinbarte Pachtzahlung ist. Außerdem ist eine Ergebnisvorschau auch für viele Banken unabdingbar, um den Ankauf eines Hotelprojektes zu finanzieren.“
„In der aktuellen Marktphase mit einer hohen Nachfrage nach Hotelimmobilien und vor allem in den Top-Destinationen geht es in den meisten Fällen aktuell noch ohne forecast. Sobald der Betreiber aber nicht zu den Top 3 gehört oder es sich um eine B- oder C-Stadt handelt, wird dieser Punkt immer wichtiger“ führt Brüning abschließend aus.
QUIN Investment sind Experten auf dem Gebiet Verkauf und Verpachtung von Hotelimmobilien und Hotelbetrieben in ganz Deutschland. Das Leistungsspektrum reicht von der Stadt- bis zur klassischen Ferienhotellerie. Unabhängig davon ob es sich um Bestandhotels oder Projektentwicklungen handelt.
