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04.06.2019 Chancen auf dem europäischen Markt für Gewerbeimmobilien

Laut des European Outlook, den das unabhängige Immobilienberatungsunternehmen Knight Frank für die europäischen Markt für Gewerbeimmobilien veröffentlicht hat, wurden im ersten Quartal 2019 insgesamt 34,1 Milliarden Euro in europäische Gewerbeimmobilien investiert. Obwohl das gegenüber 50,0 Milliarden Euro im ersten Quartal 2018 einen Rückgang von 32 % bedeutet, steht Europa nicht allein da. Weltweit gingen die Investitionsvolumina in Gewerbeimmobilien im Vorjahresvergleich um 24 % zurück. Die Region Asien-Pazifik beispielsweise verzeichnete für den gleichen Zeitraum einen Rückgang von 27 %.

Trotz des widrigen Umfeldes vieler Märkte, zu dem etwa die technische Rezession in Italien (die Wirtschaftsleistung sank zwei Quartale in Folge) beiträgt, gab es Bereiche, in denen das Investitionsvolumen im Vorjahresvergleich stark anstieg, etwa in der Tschechischen Republik (+240 %), Schweden (+142 %), Finnland (+141 %), Norwegen (+36 %) und Russland (+11 %).

Insgesamt verzeichneten die Investitionsvolumina in den Bereichen Bürofläche, Einzelhandel und Industrie im ersten Quartal 2019 laut der Daten von Real Capital Analytics (RCA) im Vorjahresvergleich allesamt einen Rückgang. Viele Anleger erkannten jedoch die Gelegenheiten, die sich aus Alternativen in ganz Europa ergaben. Seniorenwohnungen und Altersheime verzeichneten einen Anstieg von 39 %, während Hotels um 8 % zulegten.

Auf den Erwerb europäischer Anlageobjekte richtet sich nach wie vor ein erheblicher Kapitalanteil, von dem etwas über die Hälfte Quellen aus dem Ausland zuzurechnen ist. Belege für diese Nachfrage ergeben sich aus den Preisen: Die Renditen für europäische Büroflächen in Spitzenlage gerieten im Jahresverlauf bis zum ersten Quartal 2019 weiter unter Druck. Im Schnitt fielen die europäischen Renditen um 11 Basispunkte.
Die größten Rückgänge verzeichneten Warschau (-55 Bp.), Budapest (-50 Bp.) und Zürich (-50 Bp.). Im Quartalsvergleich veränderte sich in vielen Städten auf dem Kontinent im ersten Quartal 2019 die Rendite allerdings nicht. Das war zu erwarten, da die Rendite in Märkten wie Berlin, Brüssel, Dublin, München und Madrid ein Mehrjahrestief erreicht hat.

Im ersten Quartal 2019 stieg die durchschnittliche Miete einer europäischen Spitzenbürofläche im Vorjahresvergleich um 3 % auf 531 Euro pro Jahr und Quadratmeter an. Mietsteigerungen in Amsterdam (19 %) und Berlin (13 %) konnten die Rückgänge in Moskau und Genf nicht ausgleichen.

Die Vermietung hat innerhalb des von Knight Frank betrachteten Zeitraums im Vorjahresvergleich im ersten Quartal 2019 im Schnitt um 8 % zugelegt. Im Brüssel nahm die Vermietung im ersten Quartal 2019 um 202 % zu. Brüssel verzeichnete mit 236.209 vermieteten Quadratmetern im ersten Quartal 2019 den höchsten Vermietungsstand innerhalb eines Quartals aller Zeiten. Im Hinblick auf die Vermietungsaktivität verzeichnet die Stadt eines ihrer besten Quartale. Ein Beispiel dafür ist eine Vermietung von 67.000 Quadratmetern zu 215 Euro pro Jahr und Quadratmeter an Vlaamse Overheid.

Berlin und München europaweit mit den niedrigsten Leerstandsquoten

Die Leerstandsquoten sind im ersten Quartal 2019 weiter zurückgegangen. Im Schnitt betrug der Leerstand im untersuchten Bereich 6,1 %, ein Rückgang von 0,69 % im Vorjahresvergleich. Die stärksten Rückgänge im Vorjahresvergleich verzeichneten Moskau (-2,6 %), Prag (-1,9 %) und Barcelona (-1,8 %). Die Städte mit den niedrigsten Leerstandsquoten im ersten Quartal 2019 waren Berlin (1,5 %), München (1,7 %) und Paris (1,8 %), was auf die angespannte Angebot-Nachfrage-Situation auf diesen Märkten hindeutet.

Im kommenden Jahr geht Knight Frank für fast die Hälfte der untersuchten Märkte von einem Kapitalwertzuwachs aus. Wenig überraschend handelt es sich dabei typischerweise um die Märkte mit den niedrigsten Leerstandsquoten, darunter Paris, Prag und Zürich, wo hohe Nachfrage und begrenztes Angebot eine wichtige Rolle spielen. Darüber hinaus wird in mehreren Märkten wie Moskau, Wien und Mailand ein Anstieg der Mietpreise erwartet. Letztlich dürften die Renditen für Bestlagen im Büro-, Einzelhandels- und Industriebereich im weiteren Jahresverlauf insgesamt stabil bleiben. Dennoch geht Knight Frank von einem Rückgang der Rendite in Büromärkten wie Berlin, Prag und Brüssel aus.

Wien

Im Vergleich zum vorherigen Quartal ging die Leerstandsquote in Wien im ersten Quartal 2019 um 0,54 % auf 5,2 % zurück, was die hohe Nachfrage in dieser Stadt hervorhebt.

Dublin

Der Vermietungsstand in Dublin legte im Vorjahresvergleich im ersten Quartal 2019 mit 128.394 Quadratmetern um 85 % zu. Mieten und Renditen für Spitzenlagen in der Stadt sind im bisherigen Jahresverlauf bis zum ersten Quartal 2019 unverändert. Die Leerstandsquoten fielen um 0,8 % auf 5,4 %.

Berlin

Gegenüber dem vierten Quartal 2018 nahm die Leerstandsquote um 0,3 % ab und hat mit 1,5 % ihr Allzeittief erreicht. 2018 verzeichneten die Mieten für Spitzenlagen aufgrund starker Nachfragefaktoren einen Anstieg – ein Trend, der sich im ersten Quartal 2019 fortsetzte. Die Spitzenbüromieten in der Stadt stiegen im Quartalsvergleich um 12,5 % auf 432 Euro pro Jahr und Quadratmeter.

Zürich

Die Renditen für Büros in Spitzenlage schrumpften im Jahresverlauf bis zum ersten Quartal 2019 um 50 Basispunkte auf 2,5 %. In Zürich ist die Nachfrage nach Büros sehr hoch, insbesondere innerhalb des Hauptgeschäftsviertels. Zusammen mit der steigenden Nachfrage ist für 2019 von einem Mietanstieg auszugehen.

Madrid

Die Investitionen in Büroflächen in Madrid erreichten im ersten Quartal 2019 rekordverdächtige 960 Millionen Euro. Der größte Deal des Quartals war der Verkauf des Ilunion-Portfolios, das Zurich für 163 Millionen Euro erwarb.

Paris

Im ersten Quartal 2019 wurden 571.500 Quadratmeter Bürofläche im Großraum Paris verkauft oder vermietet. Dies bedeutet zwar einen Anstieg von 8 % gegenüber dem Zehn-Jahres-Durchschnitt, aber einen Rückgang von 23 % im Vorjahresvergleich. Diese Entwicklung war angesichts des Angebotsmangels in der Stadt und der Tatsache, dass im ersten Quartal 2018 mehrere große Bürogebäude verkauft wurden, absehbar.








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