29.05.2019 Studie: Büromarkt in Frankfurt setzt auf Einzelhandelsflächen
Der Büromarkt in Frankfurt am Main steht vor enormen Herausforderungen. Bedingt durch die gute wirtschaftliche Lage haben in den vergangenen 12 Monaten mehr Unternehmen Büroraum gesucht, während das Angebot an freien Flächen im selben Zeitraum zurückgegangen ist. Die Leerstandsquote sank auf 7,8 Prozent. Das ist ein Ergebnis der Gewerbemarkt-Studie, die das Immobilien- und Beratungsunternehmen ImmoConcept GmbH heute in Frankfurt vorgestellt hat.
Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien stieg 2018 auf einen neuen Rekordwert von mehr als 10 Milliarden Euro, im laufenden Jahr wird dieser Wert der Studie zufolge deutlich zurückgehen. Das hohe Investitionsvolumen unterstreiche zwar die Attraktivität des Frankfurter Büroimmobilienmarktes, insbesondere für Investitionen ab einem Volumen von 100 Millionen Euro fehlen aktuell jedoch entsprechende Immobilien, betont ImmoConcept-Geschäftsführer Bernd Lorenz.
Wegen der anhaltenden Nachfrage nach Büroraum seien die Büromieten weiter gestiegen, Anfang 2019 lagen die Spitzenwerte bei 44 Euro pro Quadratmeter, der Durchschnittswert lag im Laufe der vergangenen 12 Monate bei knapp über 20 Euro. Damit entwickelt sich Frankfurt zu einem der teuersten Büro-Standorte, während gleichzeitig die Mieten für Ladengeschäfte im Einzelhandel stagnierten oder zum Teil nachgaben. Die Fachleute von ImmoConcept erwarten "die Erschließung neuer Office Flächen im traditionell als Einzelhandel dominierten Bereich, da hier Flächen frei werden", so Lorenz. Bislang liegen die Einzelhandels-Mieten in Frankfurt bei bis zu 290 Euro pro Quadratmeter in Spitzenlagen.
Insgesamt sei der Immobilienmarkt in Frankfurt "sehr dynamisch und bisweilen unvorhersehbar" geworden. Das anhaltende Bevölkerungswachstum, steigende Beschäftigtenzahlen und eine aufstrebende Startup-Szene sorgen für einen weiteren Bedarf an Gewerbe- und Büroflächen. Hinzu kommen nach Einschätzung von ImmoConcept expandierende Unternehmen, die schon jetzt keine für sie passenden Büroflächen finden und in weniger zentrale Teilmärkte in Frankfurt oder der Umgebung ausweichen. Spitzenreiter bei der Anmietung von Büroflächen waren auch im vergangenen Jahr Unternehmen im Banken- und Kreditgewerbe, gefolgt von IT- und Technologie-Betrieben.
Für das laufende Jahr ist der Studie zufolge mit einem anhaltend hohen Bedarf an Büroflächen vor allem in innerstädtischen Lagen zu rechnen. Der Flächenumsatz werde dabei wegen der "Verknappung eines adäquaten Angebots für die Vielzahl an Flächengesuchen" vermutlich weiter zurückgehen. Das betreffe insbesondere größere zusammenhängende Flächen von über 10.000 Quadratmetern.
Durch die Digitalisierung in vielen Unternehmen und den Wunsch nach mehr Flexibilität bei der Arbeit hat die Bedeutung neuer Formen wie Business Center, Coworking Space oder Shared Office als Alternative zum fixen Büro zugenommen. Ihr Anteil am Immobilienmarkt stieg in den vergangenen Monaten auf über 9 Prozent. Während es in Frankfurt Anfang des Jahres 2012 gerade einmal 30 Business Center und Coworking Spaces gab, hat sich deren Gesamtzahl bis Ende 2018 auf 63 mehr als verdoppelt. Deren Flächen sind zwischen 1.000 und 6.500 Quadratmeter groß und liegen zu 80 Prozent in zentraler Citylage.
Für die Zukunft sieht ImmoConcept eine weitere Zuspitzung auf dem Büromarkt. Zwar seien im vergangenen Jahr 104.700 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt worden, dieser Wert liege aber 43 Prozent unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Und von den bis Ende 2021 prognostizierten weiteren rund 593.000 Quadratmetern Bürofläche sei mehr als die Hälfte bereits vorvermietet. Die Leerstandsquote werde im gesamten Rhein-Main-Gebiet weiter sinken. In Darmstadt lag sie zum Beispiel im vergangenen Jahr bei nur noch 2,9 Prozent.
Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien stieg 2018 auf einen neuen Rekordwert von mehr als 10 Milliarden Euro, im laufenden Jahr wird dieser Wert der Studie zufolge deutlich zurückgehen. Das hohe Investitionsvolumen unterstreiche zwar die Attraktivität des Frankfurter Büroimmobilienmarktes, insbesondere für Investitionen ab einem Volumen von 100 Millionen Euro fehlen aktuell jedoch entsprechende Immobilien, betont ImmoConcept-Geschäftsführer Bernd Lorenz.
Wegen der anhaltenden Nachfrage nach Büroraum seien die Büromieten weiter gestiegen, Anfang 2019 lagen die Spitzenwerte bei 44 Euro pro Quadratmeter, der Durchschnittswert lag im Laufe der vergangenen 12 Monate bei knapp über 20 Euro. Damit entwickelt sich Frankfurt zu einem der teuersten Büro-Standorte, während gleichzeitig die Mieten für Ladengeschäfte im Einzelhandel stagnierten oder zum Teil nachgaben. Die Fachleute von ImmoConcept erwarten "die Erschließung neuer Office Flächen im traditionell als Einzelhandel dominierten Bereich, da hier Flächen frei werden", so Lorenz. Bislang liegen die Einzelhandels-Mieten in Frankfurt bei bis zu 290 Euro pro Quadratmeter in Spitzenlagen.
Insgesamt sei der Immobilienmarkt in Frankfurt "sehr dynamisch und bisweilen unvorhersehbar" geworden. Das anhaltende Bevölkerungswachstum, steigende Beschäftigtenzahlen und eine aufstrebende Startup-Szene sorgen für einen weiteren Bedarf an Gewerbe- und Büroflächen. Hinzu kommen nach Einschätzung von ImmoConcept expandierende Unternehmen, die schon jetzt keine für sie passenden Büroflächen finden und in weniger zentrale Teilmärkte in Frankfurt oder der Umgebung ausweichen. Spitzenreiter bei der Anmietung von Büroflächen waren auch im vergangenen Jahr Unternehmen im Banken- und Kreditgewerbe, gefolgt von IT- und Technologie-Betrieben.
Für das laufende Jahr ist der Studie zufolge mit einem anhaltend hohen Bedarf an Büroflächen vor allem in innerstädtischen Lagen zu rechnen. Der Flächenumsatz werde dabei wegen der "Verknappung eines adäquaten Angebots für die Vielzahl an Flächengesuchen" vermutlich weiter zurückgehen. Das betreffe insbesondere größere zusammenhängende Flächen von über 10.000 Quadratmetern.
Durch die Digitalisierung in vielen Unternehmen und den Wunsch nach mehr Flexibilität bei der Arbeit hat die Bedeutung neuer Formen wie Business Center, Coworking Space oder Shared Office als Alternative zum fixen Büro zugenommen. Ihr Anteil am Immobilienmarkt stieg in den vergangenen Monaten auf über 9 Prozent. Während es in Frankfurt Anfang des Jahres 2012 gerade einmal 30 Business Center und Coworking Spaces gab, hat sich deren Gesamtzahl bis Ende 2018 auf 63 mehr als verdoppelt. Deren Flächen sind zwischen 1.000 und 6.500 Quadratmeter groß und liegen zu 80 Prozent in zentraler Citylage.
Für die Zukunft sieht ImmoConcept eine weitere Zuspitzung auf dem Büromarkt. Zwar seien im vergangenen Jahr 104.700 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt worden, dieser Wert liege aber 43 Prozent unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Und von den bis Ende 2021 prognostizierten weiteren rund 593.000 Quadratmetern Bürofläche sei mehr als die Hälfte bereits vorvermietet. Die Leerstandsquote werde im gesamten Rhein-Main-Gebiet weiter sinken. In Darmstadt lag sie zum Beispiel im vergangenen Jahr bei nur noch 2,9 Prozent.
