17.05.2019 Immobilienfinanzierung: Zuwachs bei Neugeschäft und Kreditbeständen
Das Neugeschäftsvolumen gewerblicher Immobilienfinanzierung ist 2018 laut JLL leicht gestiegen. Die zwölf an der JLL-Erhebung teilnehmenden Banken vereinten im Jahr 2018 ein gegenüber dem Vorjahr um 1,1 % auf 43,9 Mrd. Euro angestiegenes Volumen. 2017 war noch ein Rückgang von fünf Prozent bilanziert worden. Sechs Häuser wiesen 2018 eine Steigerung aus, bis auf die DekaBank ausnahmslos diejenigen, die die fünf vorderen Plätze einnehmen. Demgegenüber bilanzierten fünf Institute einen Rückgang, unverändert blieb das Neugeschäftsvolumen der Münchener Hyp.
Das höchste absolute Volumen verbuchte die DZ Hyp (8,7 Mrd. Euro), die nach der Fusion mit der WL Bank mit deutlichem Abstand an der Spitze liegt. Das Institut finanzierte unter anderem den Kauf des Bürokomplexes „RellingHaus" in Essen durch die Aegila Capital Management mit rund 55.000 m², oder die Hotel-Projektentwicklung „Super 8" und Arthotel ANA Living in Augsburg, erworben durch GS Star. Das stärkste prozentuale Wachstum verzeichnete 2018 mit einer Verdoppelung die Deka Bank, allerdings von einem niedrigen Niveau ausgehend. Sie stellte der Ärzteversorgung Westfalen-Lippe (ÄVWL) und Hines die Ankaufsfinanzierung für den rund 45.000 m² Bürofläche umfassenden „Olympus Campus“ in Hamburg in Form eines Forward-Darlehens zur Verfügung.
„Vermehrt akzeptieren Investoren Entwicklungsrisiken. Projektentwicklungen bzw. Forward-Deals noch nicht fertiggestellter Objekte werden verstärkt nachgefragt, sie machten 2018 bei Einzeltransaktionen 20 Prozent des Transaktionsvolumens aus. In gleichem Maße zog auch die Nachfrage nach Finanzierungen von Projekten deutlich an“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Aufgrund des Mangels von Bestandsobjekten, der sich in den ersten drei Monaten 2019 in einem rückläufigen Transaktionsvolumen manifestiert hat, sehen wir in der Tendenz eine weiter steigende Nachfrage.“ Anke Herz gibt dabei zu bedenken, dass die Abwicklung einer solchen Projektentwicklungsfinanzierung anspruchsvoll sei und gegenüber Bestandsfinanzierungen höhere und komplexere Risiken berge. Spekulative Vorhaben sollten von Kreditinstituten nur in ausgewählten Fällen und bei einem entsprechenden Track-Record der Beteiligten in die Bücher genommen werden. „Aus Bankensicht sollte die Loan to Cost Ratio (LTC) idealerweise nicht zu großzügig bemessen werden, wenn auch mittlerweile immer höhere Finanzierungsausläufe zu beobachten sind“, so Anke Herz.
Bei der Aussage zum Trend für das laufende Jahr bleiben die Institute - wie auch in der Vergangenheit - eher zurückhaltend: über die Hälfte gibt dabei für 2019 in der Tendenz „gleichbleibendes Niveau“ an. Mit der Berliner Sparkasse und der Deutschen Hypo erwarten lediglich zwei Institute steigendes Neugeschäft. „Folgt man diesen frühen Prognosen der Kreditinstitute, die in den Halbjahresbilanzen erfahrungsgemäß noch angepasst werden könnten, sollte sich das Neugeschäftsvolumen 2019 auf ähnlichem Niveau wie 2018 bewegen“, so Anke Herz.
Kreditbestände deutlich angewachsen
Um insgesamt rund acht Prozent sind 2018 die Kreditbestände der teilnehmenden Banken im Jahresvergleich angestiegen. Sämtliche zwölf Institute registrierten dabei ein Plus. Über das insgesamt größte Kreditbuch verfügt unverändert die Helaba mit rund 35 Mrd. Euro. Die größten Steigerungen vermeldeten die Hamburg Commercial Bank (vormals HSH Nordbank) und die MünchenerHyp mit jeweils 17 %. Die Hamburg Commercial Bank finanzierte unter anderem die Revitalisierung des ehemaligen Reichspostzentralamts, in das das Landeskriminalamt (LKA) Berlin einziehen wird, die MünchenerHyp den Kauf des Frankfurter Büroturms Gallileo.
„Trotz aktueller Unsicherheiten - nicht zuletzt durch einen noch immer möglichen ungeordneten Brexit mit negativen Begleiterscheinungen auch für deutsche Unternehmen und einer sich global abkühlenden Konjunktur zeigt sich ein nach wie vor intaktes Investitionsinteresse mit teilweise auch größeren Immobilien oder Portfolios in Verkaufsprozessen, so dass wir 2019 für Deutschland von einem weiterhin hohen Transaktionsvolumen ausgehen“, so Helge Scheunemann. Und Anke Herz ergänzt: „Im kompetitiven Bankenumfeld erwarten wir 2019 trotz des hohen Margendrucks einen leichten Anstieg der Margen, denn die Beendigung des Ankaufsprogramms der EZB sorgt für erhöhte Liquiditätskosten. Darüber hinaus könnten insbesondere zwei weitere Faktoren eine tendenzielle Zurückhaltung der Banken im Finanzierungsgeschäft zur Folge haben: einerseits die sich weiter verschärfende Regulatorik sowie der - nach mehrheitlicher Marktteilnehmeransicht - sich in der Spätphase befindliche immobilienwirtschaftliche Zyklus.“
Das höchste absolute Volumen verbuchte die DZ Hyp (8,7 Mrd. Euro), die nach der Fusion mit der WL Bank mit deutlichem Abstand an der Spitze liegt. Das Institut finanzierte unter anderem den Kauf des Bürokomplexes „RellingHaus" in Essen durch die Aegila Capital Management mit rund 55.000 m², oder die Hotel-Projektentwicklung „Super 8" und Arthotel ANA Living in Augsburg, erworben durch GS Star. Das stärkste prozentuale Wachstum verzeichnete 2018 mit einer Verdoppelung die Deka Bank, allerdings von einem niedrigen Niveau ausgehend. Sie stellte der Ärzteversorgung Westfalen-Lippe (ÄVWL) und Hines die Ankaufsfinanzierung für den rund 45.000 m² Bürofläche umfassenden „Olympus Campus“ in Hamburg in Form eines Forward-Darlehens zur Verfügung.
„Vermehrt akzeptieren Investoren Entwicklungsrisiken. Projektentwicklungen bzw. Forward-Deals noch nicht fertiggestellter Objekte werden verstärkt nachgefragt, sie machten 2018 bei Einzeltransaktionen 20 Prozent des Transaktionsvolumens aus. In gleichem Maße zog auch die Nachfrage nach Finanzierungen von Projekten deutlich an“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Aufgrund des Mangels von Bestandsobjekten, der sich in den ersten drei Monaten 2019 in einem rückläufigen Transaktionsvolumen manifestiert hat, sehen wir in der Tendenz eine weiter steigende Nachfrage.“ Anke Herz gibt dabei zu bedenken, dass die Abwicklung einer solchen Projektentwicklungsfinanzierung anspruchsvoll sei und gegenüber Bestandsfinanzierungen höhere und komplexere Risiken berge. Spekulative Vorhaben sollten von Kreditinstituten nur in ausgewählten Fällen und bei einem entsprechenden Track-Record der Beteiligten in die Bücher genommen werden. „Aus Bankensicht sollte die Loan to Cost Ratio (LTC) idealerweise nicht zu großzügig bemessen werden, wenn auch mittlerweile immer höhere Finanzierungsausläufe zu beobachten sind“, so Anke Herz.
Bei der Aussage zum Trend für das laufende Jahr bleiben die Institute - wie auch in der Vergangenheit - eher zurückhaltend: über die Hälfte gibt dabei für 2019 in der Tendenz „gleichbleibendes Niveau“ an. Mit der Berliner Sparkasse und der Deutschen Hypo erwarten lediglich zwei Institute steigendes Neugeschäft. „Folgt man diesen frühen Prognosen der Kreditinstitute, die in den Halbjahresbilanzen erfahrungsgemäß noch angepasst werden könnten, sollte sich das Neugeschäftsvolumen 2019 auf ähnlichem Niveau wie 2018 bewegen“, so Anke Herz.
Kreditbestände deutlich angewachsen
Um insgesamt rund acht Prozent sind 2018 die Kreditbestände der teilnehmenden Banken im Jahresvergleich angestiegen. Sämtliche zwölf Institute registrierten dabei ein Plus. Über das insgesamt größte Kreditbuch verfügt unverändert die Helaba mit rund 35 Mrd. Euro. Die größten Steigerungen vermeldeten die Hamburg Commercial Bank (vormals HSH Nordbank) und die MünchenerHyp mit jeweils 17 %. Die Hamburg Commercial Bank finanzierte unter anderem die Revitalisierung des ehemaligen Reichspostzentralamts, in das das Landeskriminalamt (LKA) Berlin einziehen wird, die MünchenerHyp den Kauf des Frankfurter Büroturms Gallileo.
„Trotz aktueller Unsicherheiten - nicht zuletzt durch einen noch immer möglichen ungeordneten Brexit mit negativen Begleiterscheinungen auch für deutsche Unternehmen und einer sich global abkühlenden Konjunktur zeigt sich ein nach wie vor intaktes Investitionsinteresse mit teilweise auch größeren Immobilien oder Portfolios in Verkaufsprozessen, so dass wir 2019 für Deutschland von einem weiterhin hohen Transaktionsvolumen ausgehen“, so Helge Scheunemann. Und Anke Herz ergänzt: „Im kompetitiven Bankenumfeld erwarten wir 2019 trotz des hohen Margendrucks einen leichten Anstieg der Margen, denn die Beendigung des Ankaufsprogramms der EZB sorgt für erhöhte Liquiditätskosten. Darüber hinaus könnten insbesondere zwei weitere Faktoren eine tendenzielle Zurückhaltung der Banken im Finanzierungsgeschäft zur Folge haben: einerseits die sich weiter verschärfende Regulatorik sowie der - nach mehrheitlicher Marktteilnehmeransicht - sich in der Spätphase befindliche immobilienwirtschaftliche Zyklus.“
