06.03.2019 Büromarktkonjunktur blieb im 4. Quartal gut - Index pbbIX steigt leicht
Die Entwicklung der wichtigsten deutschen Büromärkte war zum Jahresausgang 2018 expansiv. Ungeachtet eines zuletzt schwächeren Wirtschaftswachstums legte der Büroimmobilienindex pbbIX gegenüber dem Vorquartal von 0,75 auf 0,80 Punkte zu. Die Büromarktkonjunktur in Deutschland blieb also gut, bewegte sich aber nicht mehr auf dem sehr hohen Niveau der Boom-Phase der Jahre 2015-2017, als der Index in der Spitze 1,30 Punkten erreichte.
pbbIX beschreibt die konjunkturelle Entwicklung der 7 größten deutschen Büromärkte. Die Null-Linie entspricht dabei dem langfristigen Trend. Verläuft der Index oberhalb der Nulllinie, stellt sich der Büromarkt besser dar als im langfristigen Mittel. Ab einem Wert von 1,0 Punkten spricht man von einem Boom. Bei dem aktuellen Indexstand von 0,80 Punkten war die Büromarktentwicklung seit Mitte der 90er Jahre nur in rund 20% der Fälle durch ein stärkeres Wachstum geprägt als zurzeit.
Im 4. Quartal erhielt der pbbIX vor allem durch die Entwicklungen auf den Flächen- und Investmentmärkten Auftrieb. Auf fast allen Teilmärkten ist Büroraum knapp. Der anhaltende Beschäftigungsaufbau hat, auch wenn er an Dynamik verloren hat, im 4. Quartal 2018 das frei verfügbare Flächenangebot weiter reduziert. Dadurch sind die Leerstände auf sehr niedrigem Niveau weiter gesunken, der Neubau hielt bis zuletzt nicht mit der Flächennachfrage mit. Dieser fehlende Gleichschritt von Angebot und Nachfrage kam vor allem den Vermietern zugute, die merklich höhere Neuvertragsmieten durchsetzen konnten.
Die Entwicklung auf den Vermietungsmärkten wurde von einer außerordentlich hohen Aktivität auf den Investmentmärkten begleitet. Im 4. Quartal 2018 legten die Mittelzuflüsse spürbar zu. Zwar waren vor dem Hintergrund anhaltend niedriger Zinsen und der guten Cashflow-Entwicklung auf den Büromärkten erhöhte Investitionen zu erwarten, aber das Ausmaß der zusätzlichen Kapitalzuflüsse überraschte. Hierbei taten sich vor allem ausländische Investoren hervor, während die Zuflüsse aus dem Inland von einem hohen Niveau kommend rückläufig waren.
Auch für jeden einzelnen der Top-7-Bürostandorte in Deutschland weist der pbbIX im 4. Quartal einen Anstieg gegenüber dem Vorquartal aus. Am meisten zugelegt haben die Märkte in Hamburg, Köln und Frankfurt mit jeweils 0,6 Punkten. Den höchsten Stand wies Düsseldorf mit 1,32 Punkten aus, gefolgt von Frankfurt mit 1,04 Punkten. Dies sind die einzigen unter den Top-7-Städten, für die der Index sogar auf Boom steht, in allen anderen Märkten auf Expansion.
Der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der pbb Thomas Köntgen, der die Immobilienfinanzierungen verantwortet, sagte: „Die Konjunktur der Büroimmobilienmärkte war auch im 4. Quartal 2018 sehr gut. Allerdings beobachten wir seit dem 3. Quartal 2016 eine kontinuierliche Abschwächung, und das Instabilitätspotenial nimmt aus unserer Sicht zu.“ Dafür sprechen laut Köntgen zum einen die Renditen, die absolute Tiefststände erreicht haben. Zum anderen steigen zwar teils die Mieten noch, die gesamtwirtschaftliche Entwicklung hat sich aber merklich abgekühlt. Außerdem spielen die Anbieter von Co-Working-Offices mittlerweile als Nachfrager eine sehr große Rolle - und sind zum Beispiel in New York bereits die größten Mieter. „Diese Flächen sind vielfach im Peak des Zyklus vergleichsweise teuer angemietet worden, müssen aber auch in einem schwächeren Markt noch adäquat an Endnutzer (weiter-) vermietet werden können,“ so Köntgen.
pbbIX beschreibt die konjunkturelle Entwicklung der 7 größten deutschen Büromärkte. Die Null-Linie entspricht dabei dem langfristigen Trend. Verläuft der Index oberhalb der Nulllinie, stellt sich der Büromarkt besser dar als im langfristigen Mittel. Ab einem Wert von 1,0 Punkten spricht man von einem Boom. Bei dem aktuellen Indexstand von 0,80 Punkten war die Büromarktentwicklung seit Mitte der 90er Jahre nur in rund 20% der Fälle durch ein stärkeres Wachstum geprägt als zurzeit.
Im 4. Quartal erhielt der pbbIX vor allem durch die Entwicklungen auf den Flächen- und Investmentmärkten Auftrieb. Auf fast allen Teilmärkten ist Büroraum knapp. Der anhaltende Beschäftigungsaufbau hat, auch wenn er an Dynamik verloren hat, im 4. Quartal 2018 das frei verfügbare Flächenangebot weiter reduziert. Dadurch sind die Leerstände auf sehr niedrigem Niveau weiter gesunken, der Neubau hielt bis zuletzt nicht mit der Flächennachfrage mit. Dieser fehlende Gleichschritt von Angebot und Nachfrage kam vor allem den Vermietern zugute, die merklich höhere Neuvertragsmieten durchsetzen konnten.
Die Entwicklung auf den Vermietungsmärkten wurde von einer außerordentlich hohen Aktivität auf den Investmentmärkten begleitet. Im 4. Quartal 2018 legten die Mittelzuflüsse spürbar zu. Zwar waren vor dem Hintergrund anhaltend niedriger Zinsen und der guten Cashflow-Entwicklung auf den Büromärkten erhöhte Investitionen zu erwarten, aber das Ausmaß der zusätzlichen Kapitalzuflüsse überraschte. Hierbei taten sich vor allem ausländische Investoren hervor, während die Zuflüsse aus dem Inland von einem hohen Niveau kommend rückläufig waren.
Auch für jeden einzelnen der Top-7-Bürostandorte in Deutschland weist der pbbIX im 4. Quartal einen Anstieg gegenüber dem Vorquartal aus. Am meisten zugelegt haben die Märkte in Hamburg, Köln und Frankfurt mit jeweils 0,6 Punkten. Den höchsten Stand wies Düsseldorf mit 1,32 Punkten aus, gefolgt von Frankfurt mit 1,04 Punkten. Dies sind die einzigen unter den Top-7-Städten, für die der Index sogar auf Boom steht, in allen anderen Märkten auf Expansion.
Der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der pbb Thomas Köntgen, der die Immobilienfinanzierungen verantwortet, sagte: „Die Konjunktur der Büroimmobilienmärkte war auch im 4. Quartal 2018 sehr gut. Allerdings beobachten wir seit dem 3. Quartal 2016 eine kontinuierliche Abschwächung, und das Instabilitätspotenial nimmt aus unserer Sicht zu.“ Dafür sprechen laut Köntgen zum einen die Renditen, die absolute Tiefststände erreicht haben. Zum anderen steigen zwar teils die Mieten noch, die gesamtwirtschaftliche Entwicklung hat sich aber merklich abgekühlt. Außerdem spielen die Anbieter von Co-Working-Offices mittlerweile als Nachfrager eine sehr große Rolle - und sind zum Beispiel in New York bereits die größten Mieter. „Diese Flächen sind vielfach im Peak des Zyklus vergleichsweise teuer angemietet worden, müssen aber auch in einem schwächeren Markt noch adäquat an Endnutzer (weiter-) vermietet werden können,“ so Köntgen.
