14.02.2019 Wohnungsmarkt Wien: Keine Entspannung an der Preisfront in Sicht
Die leichte Aufwärtsentwicklung bei den Kaufpreisen und den Mieten auf dem Wiener Wohnungsmarkt wird 2019 und aus heutiger Sicht auch darüber hinaus anhalten. Die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum übersteigt trotz etwas abgeschwächten Bevölkerungswachstums weiterhin die Neuflächenproduktion.
„Der Anstieg der Einwohnerzahl fällt derzeit zwar wieder etwas schwächer aus als in den Jahren 2015 bis 2017, allerdings sorgt das derzeit niedrige Zinsniveau nach wie vor für eine deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien GmbH.
Wichtiger noch seien aber die sich andeutenden Veränderungen auf der Angebotsseite, konstatiert Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH. Der aktuelle Fertigstellungsboom bei freifinanzierten Wohnungen werde kurzfristig durch die stark gestiegenen Baupreise gedämpft, mittelfristig werde die neue Bauordnung zu Rückgängen führen. „Wenn ein Grundstück im Hinblick auf die zu erwartende Widmungsänderung zu einem adäquaten Preis gekauft wurde und auf einmal ein höherer Anteil geförderter Wohnungen vorgeschrieben wird, stimmt die ganze Kalkulation nicht mehr. Aktuell versuchen zwar viele Bauträger auf dem Verhandlungsweg mit der Stadt zu tragfähigen Lösungen zu kommen, aber das führt zwangsläufig zu Verzögerungen und dringend benötigte Wohnungen kommen später auf den Markt“, so Bauernfeind.
In den zentrumsnäheren Lagen hat die Verunsicherung der Bauträger nach der vorgezogenen Einführung restriktiver Abbruchbestimmungen zu einem starken Einbruch bei Neubauprojekten geführt. Ebenso stark negative Auswirkungen auf das Wohnungsangebot hat ein Urteil des OGH, das zu drastischen Einschränkungen bei den zulässigen Lagezuschlägen auf Richtwert-Mieten geführt hat. „Mit den jetzt zulässigen Mieten können oft nicht einmal mehr die Kosten gedeckt werden und daher lassen auch wieder mehr Zinshausbesitzer Wohnungen leer stehen.“
Ausgereizt erscheinen mittlerweile die Möglichkeiten, steigende Quadratmeterpreise und -mieten durch verringerte Wohnungsgrößen auszugleichen. „Noch kleiner geht nicht mehr, ohne die Wohnqualität massiv zu verschlechtern. Eine Trendumkehr in Richtung größerer Wohnungen wird es aber solange die Preise hoch bleiben auch nicht geben“, so Bauernfeind.
„Der Anstieg der Einwohnerzahl fällt derzeit zwar wieder etwas schwächer aus als in den Jahren 2015 bis 2017, allerdings sorgt das derzeit niedrige Zinsniveau nach wie vor für eine deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien GmbH.
Wichtiger noch seien aber die sich andeutenden Veränderungen auf der Angebotsseite, konstatiert Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH. Der aktuelle Fertigstellungsboom bei freifinanzierten Wohnungen werde kurzfristig durch die stark gestiegenen Baupreise gedämpft, mittelfristig werde die neue Bauordnung zu Rückgängen führen. „Wenn ein Grundstück im Hinblick auf die zu erwartende Widmungsänderung zu einem adäquaten Preis gekauft wurde und auf einmal ein höherer Anteil geförderter Wohnungen vorgeschrieben wird, stimmt die ganze Kalkulation nicht mehr. Aktuell versuchen zwar viele Bauträger auf dem Verhandlungsweg mit der Stadt zu tragfähigen Lösungen zu kommen, aber das führt zwangsläufig zu Verzögerungen und dringend benötigte Wohnungen kommen später auf den Markt“, so Bauernfeind.
In den zentrumsnäheren Lagen hat die Verunsicherung der Bauträger nach der vorgezogenen Einführung restriktiver Abbruchbestimmungen zu einem starken Einbruch bei Neubauprojekten geführt. Ebenso stark negative Auswirkungen auf das Wohnungsangebot hat ein Urteil des OGH, das zu drastischen Einschränkungen bei den zulässigen Lagezuschlägen auf Richtwert-Mieten geführt hat. „Mit den jetzt zulässigen Mieten können oft nicht einmal mehr die Kosten gedeckt werden und daher lassen auch wieder mehr Zinshausbesitzer Wohnungen leer stehen.“
Ausgereizt erscheinen mittlerweile die Möglichkeiten, steigende Quadratmeterpreise und -mieten durch verringerte Wohnungsgrößen auszugleichen. „Noch kleiner geht nicht mehr, ohne die Wohnqualität massiv zu verschlechtern. Eine Trendumkehr in Richtung größerer Wohnungen wird es aber solange die Preise hoch bleiben auch nicht geben“, so Bauernfeind.
