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30.01.2019 Bezahlbarer Wohnraum: Urban Futures Report von Knight Frank

Laut des ersten „Urban Futures“ Reports des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Knight Frank betrug 2018 der Abstand für bezahlbaren Wohnraum – gemessen an der Differenz zwischen Hauspreisen und Einkommen – weltweit geschätzte 740 Milliarden US-Dollar.

Zu den Faktoren, welche die Erschwinglichkeit von Wohnraum auf der ganzen Welt beeinflussen, zählen:

• Schnelle Verstädterung: Nach Angaben der Vereinten Nationen lebten 55 % der Weltbevölkerung 2017 in städtischen Gebieten, verglichen mit 42 % vor 30 Jahren. Bis 2050 wird ein Anstieg auf 68 % erwartet.
• Wohnen als Rohstoff: Seit der Finanzkrise haben sich Wohnimmobilien zu einem komplexen Investitionsvehikel entwickelt, das große Summen aus Fonds und Unternehmen anzieht.
• Politik: Die Notwendigkeit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, steht dem Wunsch von Regierungen gegenüber, staatliche Einnahmen zu erhöhen.
• Angebot: Regulatorische Beschränkungen sorgen für Probleme bei der Verfügbarkeit von Grundstücken.

Liam Bailey, Global Head of Research bei Knight Frank, kommentierte: „Das Thema Erschwinglichkeit ist nicht auf ein oder zwei Städte weltweit beschränkt. Die Frage, wie Mitarbeiter Zugang zu Wohnraum erhalten können, ist nicht nur für Hongkong, San Francisco und London am oberen Ende entscheidend, sondern für fast alle erfolgreichen städtischen Ballungszentren relevant.“

Bestandteil des neuen Berichts ist der „Global Affordability Monitor“, in dem Knight Frank die Erschwinglichkeit in 32 Städten analysiert. Dabei werden drei Hauptkennzahlen berücksichtigt: erstens das Verhältnis von Kaufpreis zum Einkommen, zweitens die Miete im Verhältnis zum Einkommen und drittens der reale Immobilienpreisanstieg im Vergleich zum Wachstum des Realeinkommens.

„Unsere Forschungsergebnisse zeigen, dass die Diskrepanz zwischen Hauspreisen und Einkommen immer größer wird“, sagte Flora Harley, Senior Research Analyst bei Knight Frank. „In den 32 untersuchten Städten übertraf das durchschnittliche Wachstum der realen Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren das durchschnittliche Wachstum des realen Einkommens um 16 %.“

Ergebnisse des Knight Frank Global Affordability Monitor:

Am wenigsten erschwinglich
- Amsterdam
- Auckland
- Hongkong
- Los Angeles
- San Francisco
- Sydney
- Toronto
- Vancouver

Am zweitwenigsten erschwinglich
- Bangkok
- Berlin
- Dublin
- London
- Melbourne
- New York
- Singapur
- Tokio

Erschwinglich
- Brüssel
- Kapstadt
- Madrid
- Miami
- Moskau
- Mumbai
- Paris
- Stockholm

Am erschwinglichsten
- Dubai
- Istanbul
- Jakarta
- Kuala Lumpur
- Lissabon
- Manila
- Rom
- Sao Paolo


Weitere Erkenntnisse:

• Einige Städte widersetzten sich dem wachsenden Trend der Disparität. In New York übertraf die Einkommensentwicklung das Wachstum der realen Hauspreise um 3 %. Auch in Moskau, Singapur, Mumbai und Paris stieg das durchschnittliche Realeinkommen der letzten fünf Jahre schneller als die realen Immobilienpreise. Moskau erlebte die größte Diskrepanz mit einem Anstieg der realen Einkommen von 22 % über dem Wachstum der realen Immobilienpreise.

• In Amsterdam, Vancouver und Auckland übertraf hingegen der Anstieg der realen Hauspreise das Wachstum der realen Einkommen um 59 %, 46 % bzw. 32 % und machte diese Städte zu den am wenigsten erschwinglichen.

• Die Bezahlbarkeit von Wohnraum in Jakarta und Kuala Lumpur bleibt ein zentrales Thema, auch wenn die Städte in den „erschwinglichsten“ Quadranten fallen. Die Entwickler verkleinern die Größe neuer Wohneinheiten, um den maximalen Kapitalwert auf einem Niveau zu halten, das für Käufer zugänglich ist.
• „Der wachsende Druck auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum verändert die Landschaft für Projektentwicklungen. Davon beeinflusst werden das Produktangebot, die Standorte, auf die sich Entwickler konzentrieren, und sogar die Organisationen, die in den Entwicklungsprozess einbezogen werden“, so Liam Bailey.

Knight Frank befasst sich eingehend mit fünf Städten (San Francisco, London, Hongkong, New York und Mumbai) und den Möglichkeiten, mit denen diese Märkte das Thema erschwinglichen Wohnraum angehen:

• Co-Living: Ein Konzept, das in vielen Städten der Welt auf dem Vormarsch ist.

• Unternehmen treten in den Entwicklungsmarkt ein: Der Menlo Park von Facebook besteht aus 1.500 Wohneinheiten.

• Public Private Partnerships: Transport for London möchte zum Beispiel eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum spielen, bei dem es auf schnelle Lieferung und mehrere Optionen ankommt.

• Abkühlungsmaßnahmen: Um den Immobilienmarkt in Städten wie Hongkong zu verlangsamen, wurden diverse Maßnahmen eingeleitet. Diese hatten nur eine begrenzte Wirkung, aber die jüngste Einführung höherer Zinssätze und eine sich abschwächende Wirtschaft, angeführt von einem fallenden Aktienmarkt, können dies ändern.

• Nachhaltige Mikrohäuser: Diese Häuser wie das OPod Tube Housing-Projekt werden aufgrund der Erschwinglichkeit immer beliebter, ihre Auswirkungen waren jedoch begrenzt.

• Land zurückerobern: Die Regierung von Hongkong versucht aktiv, das Land, auf dem sie aufbauen muss, zu vergrößern, indem sie Land zurückerhält, um neue Inseln zu schaffen.

• Flächenregelung: Wenn die Regierung die Flächenregelung in Mumbai aufheben würde, könnten die Entwickler vertikal bauen, den Platzdruck in der Stadt verringern und gleichzeitig das Angebot erhöhen.

• Besserer und schnellerer Verkehr: Die Verkürzung der Pendelzeit würde es den Bürgern ermöglichen, von weiter her zu pendeln, was möglicherweise zu Preissenkungen führt und den Lebensstandard für Pendler aus Satellitenstädten erhöht.









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