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25.01.2019 Umland-Mieten und Immobilienpreise steigen z.T. mehr als in Düsseldorf

In Düsseldorf stiegen die Wohnungsmieten in den zurückliegenden zwölf Monaten nur noch moderat. Die Kaltmieten in Bestandsgebäuden kletterten zwischen fünf und neun Prozent. In sehr guten Lagen blieben sie mit 13,50 Euro pro Quadratmeter stabil.

Im Neubau-Erstbezug blieben sie ebenfalls überwiegend konstant. In sehr guten Lagen gingen sie sogar leicht zurück: von 15,50 Euro auf 15 Euro pro Quadratmeter. Die Preissteigerungen bei freistehenden Einfamilienhäusern lagen in der Landeshauptstadt bei vier bis acht Prozent. In sehr guten Lagen wie in Oberkassel müssen 1,45 Mio. Euro einkalkuliert werden und damit sieben Prozent mehr als im vergangenen Jahr. Dies geht aus dem neuen Immobilienpreisspiegel 2019 des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hervor.

Die Preise für Eigentumswohnungen legten in Düsseldorf im zurückliegenden Jahr um drei beziehungsweise vier Prozent zu. In mittelguten Lagen kostet der Wohnquadratmeter in einem Bestandsgebäude etwa 2.950 Euro und damit vier Prozent mehr als 2018. Wohnungen in sehr guten Lagen und mit herausragender Ausstattung schlagen mit 5.000 Euro zu Buche und liegen somit drei Prozent über dem Vorjahreswert.

„In vielen Umlandgemeinden lagen die Preissteigerungen für Eigentumswohnungen häufig im zweistelligen Prozentbereich“, erläutert Jörg Schnorrenberger, Immobilienmakler in Düsseldorf und Vorsitzender des RDM. In Mönchengladbach erhöhten sich demnach in sehr guten Lagen die Kaufpreise um 12 Prozent: der Wohnquadratmeter kostet 2.800 Euro gegenüber 2.500 Euro im Vorjahr. In Krefeld lagen die Preissteigerungen – je nach Lage und Ausstattung – zwischen vier und neun Prozent, in Ratingen zwischen fünf und zwölf Prozent und in Viersen bei bis zu elf Prozent. Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden im Speckgürtel in Ratingen erreicht. In sehr guten Lagen müssen 3.400 Euro eingerechnet werden: acht Prozent mehr als Anfang 2018.

Hohe Grundstückspreise, gestiegene Baukosten

Neben den hohen Grundstückskosten sind auch die Baukosten ein wichtiger Preisfaktor im Wohnungsbau. Hinzu kommt ein Preistreiber, der im Zusammenhang mit dem „Handlungskonzepts Wohnen“ der Landeshauptstadt steht: Bei größeren Bauvorhaben muss eine gewisse Anzahl an preisgedämpften Wohnungen geschaffen werden. Dies ist eine gute Idee, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu erstellen. Auf der anderen Seite müssen die kaufkräftigeren Mieter und Wohnungskäufer die geringeren Mieten und Kaufpreise ihrer Nachbarn mitfinanzieren. Die Bewohner mit höheren Einkommen tragen also vielfach Teile der Wohnkosten ihrer Hausgenossen mit weniger Geld. Auch dies schlägt sich in den aktuellen Kaufpreissteigerungen nieder. Darüber hinaus wirken sich die genannten Baukostensteigerungen auf Mieten und Kaufpreisen aus. Egal ob Baumaterialien oder Handwerkerstunden: die Kosten kletterten hier ebenfalls. Demnach lag der Baupreisindex in NRW im November 2018 um 4,4 Prozent über dem Wert des Vorjahres (Quelle: Statistikbehörde IT.NRW).

Dabei scheint es, als sei Düsseldorf Opfer seiner eigenen Attraktivität. In der Landeshauptstadt entstehen immer mehr Jobs, 2018 über 11.000, gleichzeitig kann der Wohnungsbau dieser Nachfrage kaum gerecht werden. Er hinkt dieser Entwicklung hinterher, nicht zuletzt weil sich Arbeitsplätze schneller schaffen lassen als Gebäude, deren Plan- und Bauzeiten bei circa 2,5 Jahren liegen. In den ersten drei Quartalen ging die Zahl der genehmigten Wohnungen in Düsseldorf sogar zurück: um rund 22 Prozent: von 2.810 Wohnungen in den ersten neun Monaten 2017 auf 2.200 Wohneinheiten in den ersten drei Quartalen 2018 (Quelle: IT.NRW). Immerhin stieg die Eigentumsquote in Düsseldorf leicht an: von 19,3 Prozent (2013) auf 19,6 Prozent (2017). In diesem Zeitraum erhöhte sich der Wohnungsbestand insgesamt von 349.484 auf 356.661 (plus 2 Prozent). „Betrachtet man die Preisentwicklung über einen längeren Zeitraum, dann wird klar, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2007 und 2017 mehr als verdoppelt haben, wie aus dem Wohneigentumsreport des Immobilienunternehmens Accentro hervorgeht“, ergänzt RDM-Vorstandsmitglied Klaus Rodenkirchen.

Gleichbleibende beziehungsweise leicht zurückgehende Mieten im Premiumbereich

Während in Düsseldorfer Bestandsimmobilien in einfachen, mittelguten und guten Lagen die Kaltmieten in den zurückliegenden zwölf Monaten zwischen fünf und neun Prozent stiegen, blieben sie an sehr guten Standorten mit 13,50 Euro pro Quadratmeter stabil. Die Mieten im Neubau-Erstbezug gingen im Premiumbereich sogar leicht zurück: um drei Prozent und somit von 15,50 auf 15 Euro pro Quadratmeter. In neu errichteten Wohnungen in mittelguten und guten Lagen stiegen sie moderat um ein beziehungsweise zwei Prozent. Hier müssen aktuell 12,20 Euro beziehungsweise 14,20 Euro kalkuliert werden. „Es scheint ein Ende der Maximalmieten erreicht. Letztlich ist auch die Zahl der Menschen begrenzt, die sich eine solch hohe Miete leisten können. Wer überdurchschnittlich viel verdient, wird sein Geld eher für eine Eigentums- als für eine Mietwohnung ausgeben“, meint RDM-Vorstandsmitglied Jan Klüssendorff.

In vielen Umlandgemeinden ist hingegen ein Ende der Mietsteigerungen nicht in Sicht. Die größten Erhöhungen der untersuchten Orte verzeichnet Krefeld: in guten Lagen stiegen die Kaltmieten von 7 Euro auf 7,90 Euro, also um 13 Prozent. In Ratingen lag die maximale Steigerung bei sechs Prozent, in Viersen bei zehn. Hier und in Neuss muss man mit 11,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter an herausragenden Standorten rechnen. Damit führen sie die Umlandgemeinden an. Am anderen Ende der Skala liegt Viersen mit 8,50 Euro.

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser erhöhten sich in der Landeshauptstadt in den zurückliegenden zwölf Monaten zwischen vier und acht Prozent. Den größten Anstieg mit acht Prozent gab es in guten Lagen, von 790.000 auf 850.000 Euro
Außerhalb der Stadtgrenze lagen die Steigerungen teils höher, nämlich im zweistelligen Prozentbereich. So kletterten in Krefeld in sehr guten Lagen die Preise um elf Prozent: von 570.000 auf 630.000 Euro. In Ratingen waren in einfachen Lagen Preissteigerungen von 17 Prozent zu verzeichnen: von 300.000 auf 350.000 Euro.
Für gut gelegene und gepflegte Einfamilienhäuser im Wiederverkauf muss man außerdem in Mönchengladbach 410.000 Euro (+3%) ausgeben, in Neuss 495.000 Euro (+3%), in Viersen 375.000 (+1%), in Mettmann 440.000 (+5%) und in Ratingen 650.000 Euro (+10%).

Prognose für 2019: Die Experten des RDM rechnen im laufenden Jahr in Düsseldorf sowie dem Speckgürtel mit leicht steigenden Kaltmieten zwischen zwei und sechs Prozent. Die seit einigen Wochen stark gestiegenen Kosten für Heizöl und Gas könnten die Warmmieten zusätzlich erhöhen.

Bei den Immobilienpreisen könnten die Erhöhungen etwas höher liegen: in der Landeshauptstadt bei etwa fünf, in Umlandgemeinden bei bis zu acht Prozent.

Sorge bereitet den Branchenvertretern neben der gebremsten Wohnungsbaupolitik, wo auf Bundesebene viele Projekte wie die Neufassung der Grundsteuer und Pläne zur besseren steuerlichen Abschreibung beim Wohnungsneubau stocken, die Diskussion um das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf. Nachdem diese Methode im Sommer 2015 für den Bereich der Mietwohnungen eingeführt wurde, soll sie möglicherweise auf Kaufimmobilien ausgeweitet werden. Der RDM-Düsseldorf sieht bei diesen Plänen einen tiefgehenden Eingriff in die Berufsfreiheit der Makler und erwägt eine Verfassungsklage, falls das Bestellerprinzip ausgeweitet wird. Hierfür hat der lokale RDM zusammen mit anderen RDM-Verbänden ein juristisches Gutachten erstellen lassen. Dieses untermauert die These, dass bei einer Neuordnung die per Grundgesetz gesicherte Berufsfreiheit unbotmäßig eingeschränkt werde.

Die Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer ist fair; dies wird auch von vielen Immobilienverkäufern und Erwerbern so gesehen. In fast allen Bundesländern, so auch in NRW, ist dies seit vielen Jahrzehnten gängige Praxis. Eine Änderung der Makler-Honorierung sei also nicht erforderlich, so RDM-Vorsitzender Schnorrenberger.









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