22.01.2019 Leichter Umsatzrückgang auf dem Dortmunder Büromarkt
Der Dortmunder Büromarkt konnte 2018 nicht ganz an die starken Vermietungsergebnisse der vergangenen Jahre anknüpfen. Ein Flächenumsatz von 78.000 m² bedeutet einen Rückgang um gut 11 % gegenüber dem Vorjahr, und auch der 10-Jahres-Schnitt wurde um etwa 8 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Mehr als ein Drittel des Umsatzes wurde im Teilmarkt Citykern erzielt, wo mit dem Vertrag der Stadt Dortmund über 12.300 m² für verschiedene städtische Nutzer auch der mit Abstand größte Abschluss verzeichnet wurde“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate. Auch die Büromarktzonen Rheinlanddamm (9.200 m²), Phoenix-West (7.500 m²) und das übrige Stadtgebiet (13.300 m²) vermelden Flächenumsätze in nennenswertem Umfang. Grundsätzlich ist jedoch anzumerken, dass viele Mietgesuche mangels geeigneter Flächen nicht umgesetzt werden konnten. Besonders bei den Büroflächen mit moderner Ausstattung bestehen mittlerweile im gesamten Stadtgebiet teils eklatante Engpässe.
Befeuert durch den Großabschluss der Stadt Dortmund erobert die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatzanteil von 28 % die Spitzenposition in der Branchenverteilung. Die im Vorjahr führenden IuK-Technologien belegen mit knapp 20 % einen guten zweiten Platz. Dieses Ergebnis wurde durch fünf Abschlüsse über 1.000 m² maßgeblich beeinflusst, wobei an erster Stelle der Vertrag von Remira über 2.500 m² im Teilmarkt Phoenix-West zu nennen ist. Das Podium wird durch die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen komplettiert, die von einer Vielzahl von kleinen Verträgen profitieren. Einen nennenswerten Anteil am Gesamtergebnis haben auch die Beratungsgesellschaften (9 %) und der Handel (8 %). Der prominenteste Umsatz in letztgenannter Branche ist der Abschluss von Rewe Frischelager über 4.000 m².
Leerstandsquote sinkt auf Rekordtief, kaum verfügbare Flächen im Bau
Der dynamische Abbau des Leerstands setzt sich auch im vierten Jahr in Folge fort. Aktuell stehen nur noch 71.000 m² Bürofläche leer, ein Rückgang um gut 25 % im Vergleich zum Vorjahr. Damit liegt das Volumen mittlerweile unterhalb eines Jahresumsatzes, was als klares Indiz für den sich verschärfenden Flächenmangel zu werten ist. Der moderne Leerstand sank unterdessen um 42 % auf 11.000 m², das heißt, es verfügen nur noch knapp 16 % der freistehenden Flächen über eine moderne Ausstattung. Die Leerstandsquote liegt bei nur 2,4 % (-0,9 Prozentpunkte) und damit deutlich unter dem pauschalen Mindestwert von 3 %, der die Funktionsfähigkeit des Marktes im Sinne einer Fluktuationsreserve anzeigt.
Im dritten Jahr in Folge ist in Dortmund ein deutlicher Abbau des Leerstands zu beobachten (-10 %), der mit einer Gesamtfläche von 95.000 m² mittlerweile auf einem neuen Tiefststand angelangt ist. Fast zwei Drittel davon finden sich im Citykern, weitere 10 % am Rheinlanddamm. Die bei den Nutzern favorisierten modernen Flächen sind zuletzt noch deutlicher um 21 % zurückgegangen und mit einer Gesamtfläche von 19.000 m² so knapp wie nie. Ihr Anteil am Leerstand beträgt nur noch 20 %. Die Leerstandsquote ist damit erneut gesunken und liegt mit nur noch 3,3 % auf einem im bundesweiten Vergleich sehr niedrigen Wert.
Immobilieninvestoren und Bauwirtschaft haben auf den drastischen Angebotsengpass auf dem Dortmunder Büromarkt reagiert und verstärken ihre Bemühungen, dem Markt neue Flächen zuzuführen. Derzeit sind etwa 60.000 m² Bürofläche im Bau, 15 % mehr als zum Ende des Vorjahres. Allerdings ist hiervon der größte Teil schon vermietet oder von Eigennutzern belegt. Lediglich 4.000 m² stehen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung. Entsprechend sinkt das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) mit 75.000 m² auf ein neues Rekordtief. Auch in den nächsten Jahren ist insofern trotz der gestiegenen Bauaktivität keinerlei Entlastung der angespannten Marktlage zu erwarten.
Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmiete
Vor dem Hintergrund der geringen Marktverfügbarkeit moderner Flächen und der robusten Nachfrage ist die Spitzenmiete für modern ausgestattete Büroflächen im Citykern im Jahresverlauf auf nun 15 €/m² (+7 %) angestiegen. Auch in den Büromarktzonen Technologiepark und Phoenix-West konnten die jeweiligen Höchstmieten zulegen. Die Durchschnittsmiete stieg derweil um knapp 6 % auf 10,70 €/m², was auf eine gesunde Marktentwicklung in der Breite verweist.
„Dank der stabilen konjunkturellen Lage und einer breit aufgestellten Nachfrageseite blickt der Dortmunder Büromarkt auf ein grundsätzlich erfolgreiches Jahr 2018 zurück. Auch 2019 dürfte das hohe mieterseitige Interesse anhalten. Aufgrund der sich weiter verschärfenden Flächenknappheit wird der Vermietungsumsatz aber wohl auf dem Niveau von 2018 verbleiben. Unterdessen dürfte sich der Leerstand noch weiter reduzieren, was in der Folge einen dringend benötigten Impuls für eine höhere Bauaktivität auslösen sollte“, prognostiziert Amedeo Augenbroe.
„Mehr als ein Drittel des Umsatzes wurde im Teilmarkt Citykern erzielt, wo mit dem Vertrag der Stadt Dortmund über 12.300 m² für verschiedene städtische Nutzer auch der mit Abstand größte Abschluss verzeichnet wurde“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate. Auch die Büromarktzonen Rheinlanddamm (9.200 m²), Phoenix-West (7.500 m²) und das übrige Stadtgebiet (13.300 m²) vermelden Flächenumsätze in nennenswertem Umfang. Grundsätzlich ist jedoch anzumerken, dass viele Mietgesuche mangels geeigneter Flächen nicht umgesetzt werden konnten. Besonders bei den Büroflächen mit moderner Ausstattung bestehen mittlerweile im gesamten Stadtgebiet teils eklatante Engpässe.
Befeuert durch den Großabschluss der Stadt Dortmund erobert die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatzanteil von 28 % die Spitzenposition in der Branchenverteilung. Die im Vorjahr führenden IuK-Technologien belegen mit knapp 20 % einen guten zweiten Platz. Dieses Ergebnis wurde durch fünf Abschlüsse über 1.000 m² maßgeblich beeinflusst, wobei an erster Stelle der Vertrag von Remira über 2.500 m² im Teilmarkt Phoenix-West zu nennen ist. Das Podium wird durch die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen komplettiert, die von einer Vielzahl von kleinen Verträgen profitieren. Einen nennenswerten Anteil am Gesamtergebnis haben auch die Beratungsgesellschaften (9 %) und der Handel (8 %). Der prominenteste Umsatz in letztgenannter Branche ist der Abschluss von Rewe Frischelager über 4.000 m².
Leerstandsquote sinkt auf Rekordtief, kaum verfügbare Flächen im Bau
Der dynamische Abbau des Leerstands setzt sich auch im vierten Jahr in Folge fort. Aktuell stehen nur noch 71.000 m² Bürofläche leer, ein Rückgang um gut 25 % im Vergleich zum Vorjahr. Damit liegt das Volumen mittlerweile unterhalb eines Jahresumsatzes, was als klares Indiz für den sich verschärfenden Flächenmangel zu werten ist. Der moderne Leerstand sank unterdessen um 42 % auf 11.000 m², das heißt, es verfügen nur noch knapp 16 % der freistehenden Flächen über eine moderne Ausstattung. Die Leerstandsquote liegt bei nur 2,4 % (-0,9 Prozentpunkte) und damit deutlich unter dem pauschalen Mindestwert von 3 %, der die Funktionsfähigkeit des Marktes im Sinne einer Fluktuationsreserve anzeigt.
Im dritten Jahr in Folge ist in Dortmund ein deutlicher Abbau des Leerstands zu beobachten (-10 %), der mit einer Gesamtfläche von 95.000 m² mittlerweile auf einem neuen Tiefststand angelangt ist. Fast zwei Drittel davon finden sich im Citykern, weitere 10 % am Rheinlanddamm. Die bei den Nutzern favorisierten modernen Flächen sind zuletzt noch deutlicher um 21 % zurückgegangen und mit einer Gesamtfläche von 19.000 m² so knapp wie nie. Ihr Anteil am Leerstand beträgt nur noch 20 %. Die Leerstandsquote ist damit erneut gesunken und liegt mit nur noch 3,3 % auf einem im bundesweiten Vergleich sehr niedrigen Wert.
Immobilieninvestoren und Bauwirtschaft haben auf den drastischen Angebotsengpass auf dem Dortmunder Büromarkt reagiert und verstärken ihre Bemühungen, dem Markt neue Flächen zuzuführen. Derzeit sind etwa 60.000 m² Bürofläche im Bau, 15 % mehr als zum Ende des Vorjahres. Allerdings ist hiervon der größte Teil schon vermietet oder von Eigennutzern belegt. Lediglich 4.000 m² stehen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung. Entsprechend sinkt das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) mit 75.000 m² auf ein neues Rekordtief. Auch in den nächsten Jahren ist insofern trotz der gestiegenen Bauaktivität keinerlei Entlastung der angespannten Marktlage zu erwarten.
Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmiete
Vor dem Hintergrund der geringen Marktverfügbarkeit moderner Flächen und der robusten Nachfrage ist die Spitzenmiete für modern ausgestattete Büroflächen im Citykern im Jahresverlauf auf nun 15 €/m² (+7 %) angestiegen. Auch in den Büromarktzonen Technologiepark und Phoenix-West konnten die jeweiligen Höchstmieten zulegen. Die Durchschnittsmiete stieg derweil um knapp 6 % auf 10,70 €/m², was auf eine gesunde Marktentwicklung in der Breite verweist.
„Dank der stabilen konjunkturellen Lage und einer breit aufgestellten Nachfrageseite blickt der Dortmunder Büromarkt auf ein grundsätzlich erfolgreiches Jahr 2018 zurück. Auch 2019 dürfte das hohe mieterseitige Interesse anhalten. Aufgrund der sich weiter verschärfenden Flächenknappheit wird der Vermietungsumsatz aber wohl auf dem Niveau von 2018 verbleiben. Unterdessen dürfte sich der Leerstand noch weiter reduzieren, was in der Folge einen dringend benötigten Impuls für eine höhere Bauaktivität auslösen sollte“, prognostiziert Amedeo Augenbroe.
