21.01.2019 DIP analysiert überdurchschnittlichen deutschen Büromarkt
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen eine in 2018 weiterhin hohe, indessen unter anderem durch z.T. akute Angebotsverknappungen etwas verhaltenere Dynamik am deutschen Büromarkt:
- Im Jahr 2018 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 4,58 Mio. m². Damit wurde der letztjährige Rekordumsatz (5,08 Mio. m²) zwar nicht erreicht, indessen der zweithöchste Flächenumsatz der letzten 25 Jahre erzielt. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 20% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2008 bis 2017: ca. 3,83 Mio. m² p. a.).
- Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 900.000 m² auf aktuell rd. 4,6 Mio. m² (Ende 2017: rd. 5,5 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 4,9% auf 4,1%.
- Dabei führt die insgesamt unterdurchschnittliche Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und marktübergreifend zu steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 28,50/m² auf aktuell EUR 30,10/m² an (+5,6%). Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist einen Zuwachs um rd. 6% auf nunmehr EUR 20,40/m² (2017: EUR 19,30/m²).
Büroflächenumsatz in den “Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit rd. 3,85 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 84% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 10% gegenüber dem Vorjahr (2017: rd. 4,27 Mio. m²). Die größten relativen Umsatzverluste wurden in Stuttgart (-27% auf 220.000 m²), Düsseldorf (-14% auf 390.000 m²) und Frankfurt am Main (-12% auf 616.000 m²) registriert.
• München (932.000 m²) konnte in diesem Jahr erneut als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt - diesmal mit größerem Abstand - an Berlin (840.000 m²) vorbeiziehen.
Büroflächenumsatz in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2018 zusammen rd. 729.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 10% weniger als im Vorjahr (2017: rd. 809.000 m²).
• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Bremen (95.000 m²; +3%), Essen (128.000 m²; +10%) und vor allem in Magdeburg (23.000 m²; +24%). Demgegenüber gingen die Flächenumsätze in Nürnberg (90.000 m²; -10%), Leipzig (135.000 m²; -15%), Karlsruhe (68.000 m²; -19%), Dresden (85.000 m²; -19%) und Hannover (105.000 m²; -22%) z.T. deutlich zurück.
Sinkende Büroflächenleerstände
• In allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände teilweise erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 900.000 m² auf aktuell rd. 4,6 Mio. m² (Ende 2017: 5,5 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 4,9% auf 4,1%.
• Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in Frankfurt (-220.000 m²), gefolgt von Berlin (-200.000 m²) und Hamburg (-120.000 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt a. M. mit aktuell ca. 830.000 m² unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (730.000 m²), München (645.000 m²) und Hamburg (560.000 m²).
Insgesamt höhere Spitzenmiete
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2018 auf rd. EUR 30,10/m² (2017: EUR 28,50/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden in Berlin mit einem markanten Anstieg um 13%, aber auch in Dresden (+8%), Leipzig (+8%), München (+6%), Düsseldorf (+4%), Köln (+4%), Magdeburg (+4%), Frankfurt (+3%), Hannover (+3%), Nürnberg (+3%) sowie Bremen und Hamburg (jeweils +2%) analysiert.
• In Essen, Karlsruhe und Stuttgart blieben die Spitzenmieten stabil.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt a. M. mit aktuell EUR 41,-/m² erzielt.
Prognose und Trends 2019
• Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt 2019 trotz konjunktureller Abschwächung weiter bestehen. Nach Prognose des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung wird ein BIP-Wachstum von 1,1% in 2019 erwartet, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen wird.
Insgesamt prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2019 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, der voraussichtlich das Vorjahresniveau mit einem Wert um rd. 4,5 Mio. m² in etwa erreichen wird.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot nicht nur in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen trotz Zunahme der Fertigstellungen in 2019 keine Entspannung der Büromärkte abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Büromieten zu rechnen.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen eine in 2018 weiterhin hohe, indessen unter anderem durch z.T. akute Angebotsverknappungen etwas verhaltenere Dynamik am deutschen Büromarkt:
- Im Jahr 2018 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 4,58 Mio. m². Damit wurde der letztjährige Rekordumsatz (5,08 Mio. m²) zwar nicht erreicht, indessen der zweithöchste Flächenumsatz der letzten 25 Jahre erzielt. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 20% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2008 bis 2017: ca. 3,83 Mio. m² p. a.).
- Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 900.000 m² auf aktuell rd. 4,6 Mio. m² (Ende 2017: rd. 5,5 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 4,9% auf 4,1%.
- Dabei führt die insgesamt unterdurchschnittliche Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und marktübergreifend zu steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 28,50/m² auf aktuell EUR 30,10/m² an (+5,6%). Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist einen Zuwachs um rd. 6% auf nunmehr EUR 20,40/m² (2017: EUR 19,30/m²).
Büroflächenumsatz in den “Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit rd. 3,85 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 84% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 10% gegenüber dem Vorjahr (2017: rd. 4,27 Mio. m²). Die größten relativen Umsatzverluste wurden in Stuttgart (-27% auf 220.000 m²), Düsseldorf (-14% auf 390.000 m²) und Frankfurt am Main (-12% auf 616.000 m²) registriert.
• München (932.000 m²) konnte in diesem Jahr erneut als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt - diesmal mit größerem Abstand - an Berlin (840.000 m²) vorbeiziehen.
Büroflächenumsatz in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2018 zusammen rd. 729.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 10% weniger als im Vorjahr (2017: rd. 809.000 m²).
• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Bremen (95.000 m²; +3%), Essen (128.000 m²; +10%) und vor allem in Magdeburg (23.000 m²; +24%). Demgegenüber gingen die Flächenumsätze in Nürnberg (90.000 m²; -10%), Leipzig (135.000 m²; -15%), Karlsruhe (68.000 m²; -19%), Dresden (85.000 m²; -19%) und Hannover (105.000 m²; -22%) z.T. deutlich zurück.
Sinkende Büroflächenleerstände
• In allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände teilweise erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 900.000 m² auf aktuell rd. 4,6 Mio. m² (Ende 2017: 5,5 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 4,9% auf 4,1%.
• Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in Frankfurt (-220.000 m²), gefolgt von Berlin (-200.000 m²) und Hamburg (-120.000 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt a. M. mit aktuell ca. 830.000 m² unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (730.000 m²), München (645.000 m²) und Hamburg (560.000 m²).
Insgesamt höhere Spitzenmiete
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2018 auf rd. EUR 30,10/m² (2017: EUR 28,50/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden in Berlin mit einem markanten Anstieg um 13%, aber auch in Dresden (+8%), Leipzig (+8%), München (+6%), Düsseldorf (+4%), Köln (+4%), Magdeburg (+4%), Frankfurt (+3%), Hannover (+3%), Nürnberg (+3%) sowie Bremen und Hamburg (jeweils +2%) analysiert.
• In Essen, Karlsruhe und Stuttgart blieben die Spitzenmieten stabil.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt a. M. mit aktuell EUR 41,-/m² erzielt.
Prognose und Trends 2019
• Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt 2019 trotz konjunktureller Abschwächung weiter bestehen. Nach Prognose des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung wird ein BIP-Wachstum von 1,1% in 2019 erwartet, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen wird.
Insgesamt prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2019 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, der voraussichtlich das Vorjahresniveau mit einem Wert um rd. 4,5 Mio. m² in etwa erreichen wird.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot nicht nur in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen trotz Zunahme der Fertigstellungen in 2019 keine Entspannung der Büromärkte abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Büromieten zu rechnen.
