10.01.2019 Zweitbester Umsatz aller Zeiten bei Logistik-Investments
Die Rallye mit Logistik-Investments hat sich fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von 7,2 Mrd. € wurde der Vorjahresrekord zwar erwartungsgemäß verfehlt (-21,5 %), trotzdem aber das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielt. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
„Der Rückgang resultiert aus einem geringeren Portfolioumsatz, da 2017 mehrere große paneuropäische Logistikplattformen veräußert wurden. Bei Einzelverkäufen wurde dagegen mit gut 3,19 Mrd. € eine neue Bestmarke aufgestellt “, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Neben klassischen Logistikobjekten und -paketen wurden zunehmend auch Light-Industrial-Verkäufe registriert, die bei Investoren verstärkt ins Blickfeld rücken. Ausschlaggebend hierfür sind einerseits die vergleichsweise attraktiven Renditen sowie ein breiterer und damit weniger anfälliger Nutzungsmix. Die markantesten Beispiele sind das Laetitia- sowie das Optimus-Prime-Portfolio. Zwar tragen Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich mit 49 % erneut am meisten zum Umsatz bei, verlieren aber gut 13 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreswert.
Hiervon haben alle übrigen Größenklassen profitiert. Absolut betrachtet wurde in Deals bis 100 Mio. € sogar mehr investiert als 2017. Dies gilt vor allem für Objekte bis 10 Mio. € (+32 %) und von 10 bis 25 Mio. € (+16 %). Das Ergebnis kann als Indiz dafür herangezogen werden, dass sich Logistik-Investments mittlerweile für eine breite Palette an Käufern mit unterschiedlichen Profilen zu einer begehrten Assetklasse entwickelt haben.
Die Verteilung auf die Käufergruppen unterstreicht das Interesse unterschiedlicher Anleger. Knapp ein Drittel des Umsatzes entfällt auf Spezialfonds, die sich damit klar an die Spitze gesetzt und Immobilien AGs/REITs mit 20 % auf Platz zwei verwiesen haben. Auf zweistellige Umsatzanteile kommen auch Equity/Real Estate Funds mit knapp 12 % sowie Investment Manager mit fast 11 %. Bemerkenswert ist auch, dass sich klassische Core-Investoren wie Pensionskassen (gut 8 %) und Versicherungen (über 5 %) ebenfalls in der Spitzengruppe finden. Mit knapp 52 % steuern ausländische Anleger mehr zum Resultat bei als deutsche, auch wenn sich ihr Anteil wegen des geringeren Portfolio-Volumens reduziert hat. Aufgrund ihrer Erfahrungen auf anderen internationalen Märkten zeigen ausländische Investoren überproportional großes Interesse an der Assetklasse Logistik. Wie bereits 2017 waren asiatische Käufer am aktivsten und für mehr als 20 % des Umsatzes verantwortlich. Auf den Plätzen zwei und drei folgen nordamerikanische (15 %) und europäische Anleger (knapp 13 %).
Auch die großen Ballungsräume haben von der starken Nachfrage profitiert und mit knapp 1,95 Mrd. € ihr Vorjahresergebnis nur unwesentlich (-5 %) verfehlt. Einige Standorte, z. B. Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart, konnten den Umsatz sogar noch einmal steigern. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Berlin (444 Mio. €). Aber auch München (342 Mio. €), Hamburg (296 Mio. €), Düsseldorf (290 Mio. €), Stuttgart (238 Mio. €) und Frankfurt (216 Mio. €) weisen vor allem im langfristigen Vergleich sehr gute Resultate auf. Spürbar schwächer fielen dagegen die Umsätze in Köln (97 Mio. €) und Leipzig (26 Mio. €) aus. Verantwortlich hierfür war in erster Linie allerdings ein nicht ausreichendes Angebot.
Renditen weiter spürbar gesunken
Die gestiegene Nachfrage nach Logistik-Investments in Verbindung mit einem begrenzten Angebot an hochwertigen Core-Produkten hat den Wettbewerb der Investoren weiter steigen und damit auch die Netto-Spitzenrenditen nochmal sinken lassen. In den wichtigsten Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben sie im vergangenen Jahr um weitere 45 Basispunkte auf jetzt 4,05 % nachgegeben. Auch in Leipzig, wo in der Regel ein etwas niedrigeres Preisniveau zu verzeichnen ist, hat sich die Netto-Spitzenrendite vergleichbar entwickelt und liegt mittlerweile bei 4,50 %.
Perspektiven
„Logistik-Investments haben das deutlich höhere Niveau, auf dem sie sich seit einigen Jahren bewegen, erneut bestätigt. Daran dürfte sich auch mittelfristig nichts ändern. Wesentliche Trends, die zu einer hohen Flächennachfrage beitragen und damit die Grundlage für erfolgreiche und nachhaltige Investments bilden, laufen weiter. Hierzu gehört vor allem die kontinuierlich steigende Bedeutung des E-Commerce, die zusätzliche Flächennachfrage auslöst. Aber auch andauernde Rationalisierungs- und Outsourcing-Prozesse in der Industrie kommen den Logistikmärkten zugute. Da die deutsche Wirtschaft 2019 gleichzeitig solide wachsen wird, trotz leicht reduzierten BIP-Prognosen und rückläufigen Stimmungsindikatoren, wird das Interesse der Investoren unverändert anhalten. Vor diesem Hintergrund ist auch 2019 ein überdurchschnittlicher Investmentumsatz zu erwarten. Wie hoch er letztendlich ausfallen wird, hängt vor allem vom Umfang größerer Portfoliotransaktionen ab“, prognostiziert Christopher Raabe.
„Der Rückgang resultiert aus einem geringeren Portfolioumsatz, da 2017 mehrere große paneuropäische Logistikplattformen veräußert wurden. Bei Einzelverkäufen wurde dagegen mit gut 3,19 Mrd. € eine neue Bestmarke aufgestellt “, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Neben klassischen Logistikobjekten und -paketen wurden zunehmend auch Light-Industrial-Verkäufe registriert, die bei Investoren verstärkt ins Blickfeld rücken. Ausschlaggebend hierfür sind einerseits die vergleichsweise attraktiven Renditen sowie ein breiterer und damit weniger anfälliger Nutzungsmix. Die markantesten Beispiele sind das Laetitia- sowie das Optimus-Prime-Portfolio. Zwar tragen Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich mit 49 % erneut am meisten zum Umsatz bei, verlieren aber gut 13 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreswert.
Hiervon haben alle übrigen Größenklassen profitiert. Absolut betrachtet wurde in Deals bis 100 Mio. € sogar mehr investiert als 2017. Dies gilt vor allem für Objekte bis 10 Mio. € (+32 %) und von 10 bis 25 Mio. € (+16 %). Das Ergebnis kann als Indiz dafür herangezogen werden, dass sich Logistik-Investments mittlerweile für eine breite Palette an Käufern mit unterschiedlichen Profilen zu einer begehrten Assetklasse entwickelt haben.
Die Verteilung auf die Käufergruppen unterstreicht das Interesse unterschiedlicher Anleger. Knapp ein Drittel des Umsatzes entfällt auf Spezialfonds, die sich damit klar an die Spitze gesetzt und Immobilien AGs/REITs mit 20 % auf Platz zwei verwiesen haben. Auf zweistellige Umsatzanteile kommen auch Equity/Real Estate Funds mit knapp 12 % sowie Investment Manager mit fast 11 %. Bemerkenswert ist auch, dass sich klassische Core-Investoren wie Pensionskassen (gut 8 %) und Versicherungen (über 5 %) ebenfalls in der Spitzengruppe finden. Mit knapp 52 % steuern ausländische Anleger mehr zum Resultat bei als deutsche, auch wenn sich ihr Anteil wegen des geringeren Portfolio-Volumens reduziert hat. Aufgrund ihrer Erfahrungen auf anderen internationalen Märkten zeigen ausländische Investoren überproportional großes Interesse an der Assetklasse Logistik. Wie bereits 2017 waren asiatische Käufer am aktivsten und für mehr als 20 % des Umsatzes verantwortlich. Auf den Plätzen zwei und drei folgen nordamerikanische (15 %) und europäische Anleger (knapp 13 %).
Auch die großen Ballungsräume haben von der starken Nachfrage profitiert und mit knapp 1,95 Mrd. € ihr Vorjahresergebnis nur unwesentlich (-5 %) verfehlt. Einige Standorte, z. B. Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart, konnten den Umsatz sogar noch einmal steigern. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Berlin (444 Mio. €). Aber auch München (342 Mio. €), Hamburg (296 Mio. €), Düsseldorf (290 Mio. €), Stuttgart (238 Mio. €) und Frankfurt (216 Mio. €) weisen vor allem im langfristigen Vergleich sehr gute Resultate auf. Spürbar schwächer fielen dagegen die Umsätze in Köln (97 Mio. €) und Leipzig (26 Mio. €) aus. Verantwortlich hierfür war in erster Linie allerdings ein nicht ausreichendes Angebot.
Renditen weiter spürbar gesunken
Die gestiegene Nachfrage nach Logistik-Investments in Verbindung mit einem begrenzten Angebot an hochwertigen Core-Produkten hat den Wettbewerb der Investoren weiter steigen und damit auch die Netto-Spitzenrenditen nochmal sinken lassen. In den wichtigsten Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben sie im vergangenen Jahr um weitere 45 Basispunkte auf jetzt 4,05 % nachgegeben. Auch in Leipzig, wo in der Regel ein etwas niedrigeres Preisniveau zu verzeichnen ist, hat sich die Netto-Spitzenrendite vergleichbar entwickelt und liegt mittlerweile bei 4,50 %.
Perspektiven
„Logistik-Investments haben das deutlich höhere Niveau, auf dem sie sich seit einigen Jahren bewegen, erneut bestätigt. Daran dürfte sich auch mittelfristig nichts ändern. Wesentliche Trends, die zu einer hohen Flächennachfrage beitragen und damit die Grundlage für erfolgreiche und nachhaltige Investments bilden, laufen weiter. Hierzu gehört vor allem die kontinuierlich steigende Bedeutung des E-Commerce, die zusätzliche Flächennachfrage auslöst. Aber auch andauernde Rationalisierungs- und Outsourcing-Prozesse in der Industrie kommen den Logistikmärkten zugute. Da die deutsche Wirtschaft 2019 gleichzeitig solide wachsen wird, trotz leicht reduzierten BIP-Prognosen und rückläufigen Stimmungsindikatoren, wird das Interesse der Investoren unverändert anhalten. Vor diesem Hintergrund ist auch 2019 ein überdurchschnittlicher Investmentumsatz zu erwarten. Wie hoch er letztendlich ausfallen wird, hängt vor allem vom Umfang größerer Portfoliotransaktionen ab“, prognostiziert Christopher Raabe.
