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09.01.2019 Büromarkt Berlin: Aufholjagd im Schlussquartal

Mit einem Flächenumsatz von 831.000 m² durchbricht der Berliner Büromarkt erneut die 800.000-m²-Schwelle und reiht sich nahtlos in die Ergebnisse der Vorjahre ein. Auch wenn der Rekord von 2017 nicht erreicht werden konnte, liegt das Ergebnis deutlich mehr als ein Viertel über dem zehnjährigen Schnitt. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Ende Januar veröffentlichen wird.

„In erster Linie ist das Resultat auf das herausragende Schlussquartal zurückzuführen, auf das allein 256.000 m² entfallen. In den vergangenen zehn Jahren wurde nur in zwei Quartalen ein noch höherer Umsatz verzeichnet“, Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Der mit Abstand größte Vertrag des Jahres ist eine Anmietung über knapp 30.000 m² im Teilmarkt Tempelhof / Neukölln / Steglitz von Vattenfall. Darüber hinaus sind acht weitere Verträge mit jeweils mehr als 10.000 m² registriert worden, unter ihnen die BIMA mit über 15.000 m² in Charlottenburg oder der DIN e.V. im Übrigen Stadtgebiet. Eines haben diese Großabschlüsse gemeinsam: Sie fanden vorwiegend außerhalb der zentralen Lagen statt. In den Topcity-Lagen konnte nicht ein Abschluss über 10.000 m² verzeichnet werden.

Vor dem Hintergrund der besonders ausgeprägten Flächenknappheit in den zentralen Lagen - sowohl bei Bestandsflächen, als auch mit Blick auf potentielle Grundstücke für Neuentwicklungen – verwundert es nicht, dass diese beim Ranking des Flächenumsatzes nach Büromarktzonen nur auf den mittleren Rängen zu finden sind. Die Podiumsplätze entfallen mit Kreuzberg / Friedrichshain (86.000 m²), Tempelhof / Neukölln / Steglitz (79.000 m²) und Wedding / Prenzlauer Berg (71.000 m²) allesamt auf Cityrand-Zonen. Zum Vergleich: Die drei Topcity-Zonen kommen gemeinsam auf gerade einmal 115.000 m².

Nach dem im Vorjahr außergewöhnlich hohen Umsatz im größten Segment über 10.000 m² liegt dessen Anteil Ende 2018 trotz der genannten Großabschlüsse mit 16,5 % nur auf einem durchschnittlichen Niveau (-11 Prozentpunkte). Etwas mehr wurde dagegen in den direkt anschließenden Größenklassen zwischen 2.000 m² und 5.000 m² (22 %) und 5.000 m² bis 10.000 m² (19 %) umgesetzt. In der Summe legten sie um fast 13 Prozentpunkte zu. Die Kategorien 500 m²-1.000 m² und 1.000-2.000 m² erzielen mit 15 % bzw. 14 % ähnliche Beiträge wie im Vorjahr. Verträge unter 500 m² steuern darüber hinaus knapp 13 % bei.?

Die Nachfrageseite ist erneut breit aufgestellt: Gleich vier Branchen erzielen Umsatzanteile zwischen 10 % und 20 %. An vorderster Front sind mit gut 18 % die traditionell starken IuK-Technologien zu nennen, die auch hinsichtlich der Anzahl der Verträge am fleißigsten waren, gefolgt von der öffentlichen Verwaltung mit rund 15 %. Da Coworking-Anbieter im Schnitt vergleichsweise große Flächen anmieten, erreichen sie trotz einer insgesamt deutlich niedrigeren Vertragszahl mit gut 12 % Rang drei vor Industrie- und Bauunternehmen (10 %). Darüber hinaus hält eine Vielzahl von Nachfragegruppen Anteile zwischen 6 % und gut 8 %, darunter die sonstigen Dienstleistungen, Beratungsgesellschaften, Banken und Finanzdienstleister sowie Unternehmen aus den Bereichen Transport und Verkehr oder Handel.

Wie angespannt die Angebotssituation ist, zeigt der Blick auf das Leerstandsvolumen: Mit 327.000 m² hat es sich binnen Jahresfrist noch einmal um weitere 17 % reduziert. Auf die stark nachgefragten Topcity-Lagen entfallen davon rund 28.000 m² – bei einem aktuellen Flächenumsatz von 115.000 m². Kurzfristige Flächengesuche können dementsprechend kaum bedient werden. Besonders rar sind Flächen moderner Qualität, bei denen ein Rückgang um 33 % auf 81.000 m² zu verzeichnen war, und die damit nur rund ein Viertel des gesamten Leerstands ausmachen. Die Leerstandsrate ist entsprechend weiter gesunken und hat mit 1,7 % die 2-%-Marke mittlerweile deutlich unterschritten.

Derzeit befinden sich rund 882.000 m² Büroflächen im Bau, was einem Anstieg um 53 % entspricht. In gleichem Maße hat auch die spekulative Bautätigkeit Fahrt aufgenommen: Von den gesamten Flächen im Bau sind noch 408.000 m² bzw. insgesamt gut 46 % verfügbar. Dies ist grundsätzlich zwar äußerst positiv zu werten, eine kurzfristige Entlastung dürfte sich dennoch nicht einstellen, da noch nicht einmal ein Fünftel des verfügbaren Volumens im Laufe des Jahres 2019 bezugsfertig sein wird. Am meisten wird in den Citylagen gebaut (421.000 m² im Bau, davon 178.500 m² verfügbar), gefolgt von den Cityrand-Lagen (338.000 m² im Bau, davon 155.500 m² verfügbar). Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist dank der regen Bautätigkeit im Jahresvergleich auf 735.000 m² (+12%) gestiegen, entspricht aber trotzdem nicht einmal einem Jahresumsatz.

Infolge der andauernden und mittlerweile sogar verschärften Flächenknappheit hat sich auch der rasante Mietpreisanstieg im vergangenen Jahr weiter fortgesetzt. So kletterte die Höchstmiete um rund 9 % auf 36 €/m². Erzielt wird sie mittlerweile in der Topcity West statt wie zuvor am Potsdamer/Leipziger Platz. Aber auch hier liegt die Höchstmiete erneut über dem Vorjahreswert. Nahezu in allen Lagen waren signifikant zweistellige Wachstumsraten zu verzeichnen. Spitzenmieten von deutlich über 30 €/m² werden mittlerweile nicht nur in den Teilmärkten der Topcity, sondern auch am Hauptbahnhof sowie in der Büromarktzone Mediaspree erzielt. Auch die Durchschnittsmiete verfolgt weiter den Aufwärtstrend. Mittlerweile hat sie fast flächendeckend die 20-€-Marke durchbrochen. Lediglich in Tempelhof / Neukölln / Steglitz und in den Nebenlagen sind Büros im Schnitt noch für unter 20 €/m² erhältlich.

Keine Trendumkehr erkennbar

„Berlin ist einer der dynamischsten Büromärkte in Deutschland. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch und auch für die Zukunft zeichnet sich keine Trendwende ab. Da von den Flächen im Bau, die 2019 fertig gestellt werden, ein Großteil bereits Mieter gefunden hat, dürfte der Leerstand im kommenden Jahr weiter sinken. Damit ist der Grundstein für die weitere Mietentwicklung gelegt. Aufgrund der attraktiven Rahmenbedingungen dürfte die Bautätigkeit weiter anziehen, auch wenn sich die Grundstückssuche immer schwieriger gestaltet. Das Zusammenspiel von Nachfrage und der Restriktionen auf der Angebotsseite ermöglicht kaum eine zuverlässige Prognose des Flächenumsatzes, aus heutiger Sicht sollte jedoch aufgrund des außerordentlichen Nachfragedrucks ein erneutes Überschreiten der 800.000-m²-Marke möglich sein“, fasst Jan Dohrwardt die Aussichten zusammen.








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