08.01.2019 Stuttgart: Investoren setzen auf Mietwachstumspotenziale
Der Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt schließt 2018 laut dem international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills mit einem erneuten Rekordumsatz ab: Insgesamt wurden in der baden-württembergischen Landeshauptstadt Objekte für knapp 1,9 Mrd. Euro gehandelt – ein Plus von 38 % gegenüber dem Vorjahr. Unter Einbeziehung der Umlandgemeinden wechselten sogar Gewerbeimmobilien für mehr als 2 Mrd. Euro den Eigentümer. Einer der Treiber war mit dem Verkauf des Allianz-Campus von Officefirst an Hines für rund 340 Mio. Euro die mit Abstand größte Transaktion des Jahres, gefolgt vom Erwerb des Uhland-Carrés durch die Commerz Real AG für rund 220 Mio. Euro. Diese beiden Deals stehen auch repräsentativ für die Nutzungsverteilung auf dem Investmentmarkt: Knapp zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfielen auf Büroimmobilien. Einen zweistelligen Anteil erreichten mit knapp 12 % sonst nur noch Einzelhandelsobjekte.
Die Ergebnisse für Sie in Kürze:
• Transaktionsvolumen liegt mit knapp 1,9 Mrd. Euro 38 % über dem Vorjahreswert
• Die steigende Flächenverknappung und der große Anteil an alten Bestandsgebäuden sorgen im Bürosegment für Mietwachstums- und Wertsteigerungspotenziale sowie mehr Aktivität im Value-Add-Segment
„Mittlerweile verzeichnen wir in Stuttgart einen Büroflächenleerstand von nur noch 2 %. Angesichts dieses niedrigen Wertes steigt die Aussicht auf Mietsteigerungspotenziale, die den Markt für Investoren zunehmend attraktiver macht“, stellt Dr. Frank Urfer, Director und Head of Stuttgart Office bei Savills, fest. Des einen Freud, des anderen Leid? „Für die Nutzer stellt diese Flächenknappheit mittlerweile ein echtes Problem dar. Allem voran in der Innenstadt können größere Gesuche nicht mehr bedient werden. Nur Unternehmen, die mit einem Vorlauf von etwa zwei bis drei Jahren nach neuen Flächen suchen, haben eine Chance auf ein Objekt in zentraler Lage“, gibt Maren Quoos, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Stuttgart, zu bedenken. Doch auch am Investmentmarkt ist die Nachfrage nach zentral gelegenen Büroimmobilien größer als das Angebot. „Vor allem die großen institutionellen Investoren suchen Objekte in der Innenstadt, finden aber wenig. Entsprechend wenige Ankäufe fanden hier statt“, so Urfer.
Damit korrespondiert, dass es nur vergleichsweise wenige Ankäufe im Core-Segment gab – dafür stieg die Transaktionsanzahl in den Risikoklassen Core-Plus und Value-Add. „Aufgrund des extrem angespannten Bürovermietungsmarktes bietet sich für risikofreudigere Investoren ein großes Value-Add-Potenzial, zumal aufgrund der Altersstruktur des Stuttgarter Büroflächenbestands ein vergleichsweise hoher Sanierungsbedarf besteht“, so Urfer. Mehr als ein Fünftel aller Büroflächen sind in der Stadt am Neckar in den 1990er Jahren errichtet worden, inzwischen also 20 bis 30 Jahre alt. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der Top 7 wurden weniger als 10 % aller Büroimmobilien in dieser Dekade errichtet. „Hier besteht dementsprechend hohes Wertsteigerungspotenzial, da die Ansprüche der Nutzer wachsen und diese auch dazu bereit sind, für eine höhere Ausstattungs- und Flächenqualität mehr Miete zu bezahlen“, so Quoos.
Der sehr stabile Büromarkt und der aktuelle Nachfrageüberhang einerseits und die Entwicklungspotenziale im Gebäudebestand andererseits machen den Stuttgarter Markt für ein breites Investorenspektrum attraktiv. Dieser Umstand spiegelt sich auch in den Zahlen des vergangenen Jahres wider. Die Käuferstruktur war breit diversifiziert – Immobilien-AGs waren mit einem Anteil von 25 % am gesamten Transaktionsvolumen die größte Käufergruppe, gefolgt von Offenen Publikumsfonds mit 16 %. Daneben gab es weitere eher risikoaverse Investorengruppen, die zweistellige Anteile erreichten; aber auch Private-Equity-Fonds (9 %) und Projektentwickler (6 %) spielten als Käufer eine relevante Rolle.
Vor diesem Hintergrund erwartet Savills auch im laufenden Jahr eine anhaltend hohe Investmentdynamik mit entsprechend hohen Umsätzen. „Angesichts der Marktsituation ist damit zu rechnen, dass B-Objekten und auch B-Lagen eine relativ höhere Aufmerksamkeit zukommen wird“, prognostiziert Urfer.
Die Ergebnisse für Sie in Kürze:
• Transaktionsvolumen liegt mit knapp 1,9 Mrd. Euro 38 % über dem Vorjahreswert
• Die steigende Flächenverknappung und der große Anteil an alten Bestandsgebäuden sorgen im Bürosegment für Mietwachstums- und Wertsteigerungspotenziale sowie mehr Aktivität im Value-Add-Segment
„Mittlerweile verzeichnen wir in Stuttgart einen Büroflächenleerstand von nur noch 2 %. Angesichts dieses niedrigen Wertes steigt die Aussicht auf Mietsteigerungspotenziale, die den Markt für Investoren zunehmend attraktiver macht“, stellt Dr. Frank Urfer, Director und Head of Stuttgart Office bei Savills, fest. Des einen Freud, des anderen Leid? „Für die Nutzer stellt diese Flächenknappheit mittlerweile ein echtes Problem dar. Allem voran in der Innenstadt können größere Gesuche nicht mehr bedient werden. Nur Unternehmen, die mit einem Vorlauf von etwa zwei bis drei Jahren nach neuen Flächen suchen, haben eine Chance auf ein Objekt in zentraler Lage“, gibt Maren Quoos, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Stuttgart, zu bedenken. Doch auch am Investmentmarkt ist die Nachfrage nach zentral gelegenen Büroimmobilien größer als das Angebot. „Vor allem die großen institutionellen Investoren suchen Objekte in der Innenstadt, finden aber wenig. Entsprechend wenige Ankäufe fanden hier statt“, so Urfer.
Damit korrespondiert, dass es nur vergleichsweise wenige Ankäufe im Core-Segment gab – dafür stieg die Transaktionsanzahl in den Risikoklassen Core-Plus und Value-Add. „Aufgrund des extrem angespannten Bürovermietungsmarktes bietet sich für risikofreudigere Investoren ein großes Value-Add-Potenzial, zumal aufgrund der Altersstruktur des Stuttgarter Büroflächenbestands ein vergleichsweise hoher Sanierungsbedarf besteht“, so Urfer. Mehr als ein Fünftel aller Büroflächen sind in der Stadt am Neckar in den 1990er Jahren errichtet worden, inzwischen also 20 bis 30 Jahre alt. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der Top 7 wurden weniger als 10 % aller Büroimmobilien in dieser Dekade errichtet. „Hier besteht dementsprechend hohes Wertsteigerungspotenzial, da die Ansprüche der Nutzer wachsen und diese auch dazu bereit sind, für eine höhere Ausstattungs- und Flächenqualität mehr Miete zu bezahlen“, so Quoos.
Der sehr stabile Büromarkt und der aktuelle Nachfrageüberhang einerseits und die Entwicklungspotenziale im Gebäudebestand andererseits machen den Stuttgarter Markt für ein breites Investorenspektrum attraktiv. Dieser Umstand spiegelt sich auch in den Zahlen des vergangenen Jahres wider. Die Käuferstruktur war breit diversifiziert – Immobilien-AGs waren mit einem Anteil von 25 % am gesamten Transaktionsvolumen die größte Käufergruppe, gefolgt von Offenen Publikumsfonds mit 16 %. Daneben gab es weitere eher risikoaverse Investorengruppen, die zweistellige Anteile erreichten; aber auch Private-Equity-Fonds (9 %) und Projektentwickler (6 %) spielten als Käufer eine relevante Rolle.
Vor diesem Hintergrund erwartet Savills auch im laufenden Jahr eine anhaltend hohe Investmentdynamik mit entsprechend hohen Umsätzen. „Angesichts der Marktsituation ist damit zu rechnen, dass B-Objekten und auch B-Lagen eine relativ höhere Aufmerksamkeit zukommen wird“, prognostiziert Urfer.
