08.01.2019 Büromarkt Hamburg angespannt – Neubau hinkt Nachfrage hinterher
Der Hamburger Büromarkt übertraf mit einem Flächenumsatz von 544.000 Quadratmetern im abgelaufenen Jahr 2018 den Zehnjahresschnitt (2008 bis 2017) um gut acht Prozent, blieb aber rund elf Prozent hinter dem Rekordumsatz von 613.300 Quadratmetern aus dem Vorjahr zurück.
Grund dafür ist zum einen, dass geplante Vertragsabschlüsse ins nächste Jahr verschoben wurden und damit das Abschlussquartal mit einem Flächenumsatz von 130.200 Quadratmeter schwächer ausfiel als erwartet. Zum anderen ziehen Unternehmen, die für ihre aktuellen Flächen eine Verlängerungsoption in ihren Mietverträgen haben, diese vermehrt einer teureren Neuanmietung vor.
Bautätigkeit wird der hohen Nachfrage nicht gerecht
Das Fertigstellungsvolumen lag 2018 mit 148.500 Quadratmetern neuer Bürofläche leicht über dem des Vorjahres von 132.500 Quadratmetern, konnte die hohe Nachfrage nach modernen Flächen aber nicht decken. Attraktive Projekte wie das Work Life Center, das Watermark oder der Campustower, die 2018 fertiggestellt wurden, waren bis auf wenige Restflächen zum Fertigstellungszeitpunkt bereits vermietet.
Von den derzeit 423.400 Quadratmetern im Bau befindlicher Büroflächen sind bereits 65 Prozent vorvermietet, sodass keine Entspannung für 2019 durch Projektfertigstellungen zu erwarten ist.
Dezentrale Lagen profitieren von Großabschlüssen
Großabschlüsse über mehr als 10.000 Quadratmeter summierten sich zu einem Flächenumsatz von 103.600 Quadratmetern und erreichten damit ein ähnlich hohes Niveau wie im Vorjahr. Alle fünf Neuverträge wurden für Flächen in dezentralen Lagen vereinbart und trugen zum Gesamtumsatz dort 42 Prozent bei. Zwei der Abschlüsse wurden im vierten Quartal getätigt: Die Société Générale hat auf einem neu entstehenden Bürocampus in Barmbek rund 18.300 Quadratmeter vorangemietet und wird dort ab 2022 drei ihrer in Hamburg ansässigen Gesellschaften zusammenziehen. In der City Nord mietete die Postbank 15.300 Quadratmeter in der Projektentwicklung Ipanema an, die bis Anfang 2020 in unmittelbarer Nachbarschaft des jetzigen Standortes fertiggestellt werden soll. Größter Abschluss des Jahres bleibt der Baustart der neuen Beiersdorf-Konzernzentrale inklusive eines neuen Forschungszentrums mit rund 48.000 Quadratmetern im dritten Quartal.
Nur einer der fünf Großflächenabschlüsse 2018 wurde für ein Bestandsobjekt vereinbart, die anderen vier waren Projektanmietungen bzw. Baustarts für die Eigennutzung und damit Indiz dafür, dass das Angebot im Bestand der großen Nachfrage nach modernen Büroflächen nicht gerecht wird.
Der Teilmarkt City konnte 2018 seinen Status als gefragtester Standort trotz zunehmender Flächenengpässe in Hamburg festigen: Rund ein Viertel des Flächenumsatzes wurde hier generiert. Großflächige Abschlüsse lassen sich in den zentralen Bürolagen derzeit allerdings kaum noch realisieren. Der größte Abschluss im Teilmarkt City betrug knapp 7.000 Quadratmeter.
Anmietungen durch flexible Bürokonzepte unter dem Vorjahrsniveau
Im Jahresverlauf wurden 33.000 Quadratmeter an Betreiber von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten (Flexible Workspace) vermietet. Nachdem Design Offices bereits 8.600 Quadratmeter im zweiten Quartal angemietet hatte, folgten weitere großflächige Abschlüsse im vierten Quartal: Neben der Anmietung von 6.900 Quadratmetern in der Gerhofstraße von WeWork sicherte sich Regus Flächen im Watermark in der HafenCity (rund 1.500 Quadratmeter) und dem Doppel XX in der City Süd (rund 2.000 Quadratmeter). Der Anteil von flexiblen Bürokonzepten am Flächenumsatz insgesamt lag 2018 bei sechs Prozent nach sieben Prozent im Vorjahr. Im Vergleich zum Vorjahr wurden in diesem Bereich fast 23 Prozent weniger Fläche angemietet. Mit steigender Flächenknappheit hat sich die Suchzeit für die passenden Flächen deutlich erhöht.
Matthias Huss, Niederlassungsleiter bei Cushman & Wakefield in Hamburg, sagt dazu:
„Die etablierten Betreiber von flexiblen Bürokonzepten planen in der Regel langfristig. Sind die Suchkriterien für die Wunschimmobile nicht zu 100 Prozent erfüllt, werden keine Kompromisse eingegangen. Da solche Gesuche selten unter 3.000 Quadratmeter beginnen, ist ein passendes Produkt in den zentralen Bürolagen mittlerweile Mangelware.“
Gleichzeitig steigt der Bedarf zur Nutzung von flexiblen Bürokonzepten. Matthias Huss ergänzt: „Bei den derzeit steigenden Baukosten und verlängerten Ausbauzeiten sind die Optionen für Unternehmen mit kurzfristigen Gesuchen zusehends limitiert. Interimsanmietungen in Flexible Workspaces werden daher oftmals als Zwischenlösung in Betracht gezogen.“
Hamburger Büromieten weiterhin im Aufwind
Aufgrund der starken Nachfrage nach modernen Flächen in innerstädtischer Lage bei gleichzeitiger Angebotsknappheit sind die Spitzenmieten in Hamburg in den letzten zwölf Monaten um sechs Prozent von 26,00 Euro auf aktuell 27,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen.
Die höchsten Mietpreise wurden vor allem in der innerstädtischen Projektentwicklung am alten Wall 2-32 sowie im Watermark und in den Stadthöfen vereinbart. Die über alle Neuabschlüsse des Jahres 2018 gewichtete Durchschnittsmiete erreicht 15,85 Euro pro Quadratmeter und Monat und ist damit um drei Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen.
Matthias Huss: „Die weiter steigenden Mieten stärken die Position der Eigentümer. Optionen auf Mietvertragsverlängerungen werden seltener vergeben, da die Mietpreise auch 2019 noch weiter im Aufwärtstrend bleiben werden. Mieter, die eine Option auf die Verlängerung ihres bestehenden Vertrages haben, ziehen diese zurzeit in der Regel einer teuren Neuanmietung vor. Die zunehmende Flächenverknappung verstärkt diesen Effekt zusätzlich.“
Grund dafür ist zum einen, dass geplante Vertragsabschlüsse ins nächste Jahr verschoben wurden und damit das Abschlussquartal mit einem Flächenumsatz von 130.200 Quadratmeter schwächer ausfiel als erwartet. Zum anderen ziehen Unternehmen, die für ihre aktuellen Flächen eine Verlängerungsoption in ihren Mietverträgen haben, diese vermehrt einer teureren Neuanmietung vor.
Bautätigkeit wird der hohen Nachfrage nicht gerecht
Das Fertigstellungsvolumen lag 2018 mit 148.500 Quadratmetern neuer Bürofläche leicht über dem des Vorjahres von 132.500 Quadratmetern, konnte die hohe Nachfrage nach modernen Flächen aber nicht decken. Attraktive Projekte wie das Work Life Center, das Watermark oder der Campustower, die 2018 fertiggestellt wurden, waren bis auf wenige Restflächen zum Fertigstellungszeitpunkt bereits vermietet.
Von den derzeit 423.400 Quadratmetern im Bau befindlicher Büroflächen sind bereits 65 Prozent vorvermietet, sodass keine Entspannung für 2019 durch Projektfertigstellungen zu erwarten ist.
Dezentrale Lagen profitieren von Großabschlüssen
Großabschlüsse über mehr als 10.000 Quadratmeter summierten sich zu einem Flächenumsatz von 103.600 Quadratmetern und erreichten damit ein ähnlich hohes Niveau wie im Vorjahr. Alle fünf Neuverträge wurden für Flächen in dezentralen Lagen vereinbart und trugen zum Gesamtumsatz dort 42 Prozent bei. Zwei der Abschlüsse wurden im vierten Quartal getätigt: Die Société Générale hat auf einem neu entstehenden Bürocampus in Barmbek rund 18.300 Quadratmeter vorangemietet und wird dort ab 2022 drei ihrer in Hamburg ansässigen Gesellschaften zusammenziehen. In der City Nord mietete die Postbank 15.300 Quadratmeter in der Projektentwicklung Ipanema an, die bis Anfang 2020 in unmittelbarer Nachbarschaft des jetzigen Standortes fertiggestellt werden soll. Größter Abschluss des Jahres bleibt der Baustart der neuen Beiersdorf-Konzernzentrale inklusive eines neuen Forschungszentrums mit rund 48.000 Quadratmetern im dritten Quartal.
Nur einer der fünf Großflächenabschlüsse 2018 wurde für ein Bestandsobjekt vereinbart, die anderen vier waren Projektanmietungen bzw. Baustarts für die Eigennutzung und damit Indiz dafür, dass das Angebot im Bestand der großen Nachfrage nach modernen Büroflächen nicht gerecht wird.
Der Teilmarkt City konnte 2018 seinen Status als gefragtester Standort trotz zunehmender Flächenengpässe in Hamburg festigen: Rund ein Viertel des Flächenumsatzes wurde hier generiert. Großflächige Abschlüsse lassen sich in den zentralen Bürolagen derzeit allerdings kaum noch realisieren. Der größte Abschluss im Teilmarkt City betrug knapp 7.000 Quadratmeter.
Anmietungen durch flexible Bürokonzepte unter dem Vorjahrsniveau
Im Jahresverlauf wurden 33.000 Quadratmeter an Betreiber von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten (Flexible Workspace) vermietet. Nachdem Design Offices bereits 8.600 Quadratmeter im zweiten Quartal angemietet hatte, folgten weitere großflächige Abschlüsse im vierten Quartal: Neben der Anmietung von 6.900 Quadratmetern in der Gerhofstraße von WeWork sicherte sich Regus Flächen im Watermark in der HafenCity (rund 1.500 Quadratmeter) und dem Doppel XX in der City Süd (rund 2.000 Quadratmeter). Der Anteil von flexiblen Bürokonzepten am Flächenumsatz insgesamt lag 2018 bei sechs Prozent nach sieben Prozent im Vorjahr. Im Vergleich zum Vorjahr wurden in diesem Bereich fast 23 Prozent weniger Fläche angemietet. Mit steigender Flächenknappheit hat sich die Suchzeit für die passenden Flächen deutlich erhöht.
Matthias Huss, Niederlassungsleiter bei Cushman & Wakefield in Hamburg, sagt dazu:
„Die etablierten Betreiber von flexiblen Bürokonzepten planen in der Regel langfristig. Sind die Suchkriterien für die Wunschimmobile nicht zu 100 Prozent erfüllt, werden keine Kompromisse eingegangen. Da solche Gesuche selten unter 3.000 Quadratmeter beginnen, ist ein passendes Produkt in den zentralen Bürolagen mittlerweile Mangelware.“
Gleichzeitig steigt der Bedarf zur Nutzung von flexiblen Bürokonzepten. Matthias Huss ergänzt: „Bei den derzeit steigenden Baukosten und verlängerten Ausbauzeiten sind die Optionen für Unternehmen mit kurzfristigen Gesuchen zusehends limitiert. Interimsanmietungen in Flexible Workspaces werden daher oftmals als Zwischenlösung in Betracht gezogen.“
Hamburger Büromieten weiterhin im Aufwind
Aufgrund der starken Nachfrage nach modernen Flächen in innerstädtischer Lage bei gleichzeitiger Angebotsknappheit sind die Spitzenmieten in Hamburg in den letzten zwölf Monaten um sechs Prozent von 26,00 Euro auf aktuell 27,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen.
Die höchsten Mietpreise wurden vor allem in der innerstädtischen Projektentwicklung am alten Wall 2-32 sowie im Watermark und in den Stadthöfen vereinbart. Die über alle Neuabschlüsse des Jahres 2018 gewichtete Durchschnittsmiete erreicht 15,85 Euro pro Quadratmeter und Monat und ist damit um drei Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen.
Matthias Huss: „Die weiter steigenden Mieten stärken die Position der Eigentümer. Optionen auf Mietvertragsverlängerungen werden seltener vergeben, da die Mietpreise auch 2019 noch weiter im Aufwärtstrend bleiben werden. Mieter, die eine Option auf die Verlängerung ihres bestehenden Vertrages haben, ziehen diese zurzeit in der Regel einer teuren Neuanmietung vor. Die zunehmende Flächenverknappung verstärkt diesen Effekt zusätzlich.“
