04.12.2018 Solider Ausblick für die meisten europäischen Immobiliensektoren
Die ultralockere Geldpolitik der Notenbanken in den vergangenen Jahren hat zu einem ungewöhnlich langen, aber weniger dynamischen Immobilienzyklus geführt. Trotz zunehmender Makrorisiken, zum Beispiel durch nationalistische Tendenzen und potenzielle Abschottungsversuche sowie die Unsicherheiten rund um den Brexit, hält Invesco Real Estate (Invesco) an seinem positiven Ausblick für die meisten europäischen Immobilienmärkte fest. Das Wirtschaftswachstum hat sich zwar nicht nennenswert beschleunigt, ist aber im Trend weiterhin förderlich für die Immobiliennachfrage, wobei die wieder anziehende Inflation zusätzliches Ertragspotenzial durch Mietindexierung eröffnet, schreiben die Immobilienexperten von Invesco in der europäischen Zusammenfassung ihrer halbjährlich veröffentlichten „House View“ für H2 2018.
Angesichts der strukturellen Trends, die für nachfrageseitige Impulse sorgen, sieht Invesco die besten Anlagechancen aktuell bei Wohn-, Hotel- und Logistikimmobilien, die sich ihres Erachtens zudem als defensiveres Investment erweisen könnten, falls eines der Makrorisiken tatsächlich eintreten sollte. Aufgrund der disruptiven Wirkung des E-Commerce investiert Invesco nur sehr selektiv in Einzelhandelsimmobilien. Außerhalb dieses Sektors rechnen die Invesco-Experten in den nächsten drei Jahren mit weitgehend stabilen Spitzenrenditen und einer anhaltend guten Nachfrage bei einem begrenzten Angebot. Sie sehen nur wenig Potenzial für einen weiteren Renditerückgang und halten die Fähigkeit, höhere laufende Einnahmen zu erzielen, für den wichtigsten Treiber der Gesamtrendite aus Immobilienanlagen. Entscheidend für die Generierung von Mehrerträgen seien die Auswahl der Teilmärkte sowie Möglichkeiten für Wertsteigerungen durch Asset-Management und die Optimierung von Mietvertragsstrukturen.
Invesco zufolge scheint das zuvor nur bei erstklassigen Immobilien in Top-Lagen verzeichnete Mietwachstum jetzt auch auf den breiteren Markt überzugreifen. Dadurch würden sich Chancen für ein höheres Wachstum der Nettomieteinnahmen eröffnen, was auch gute Voraussetzungen für die Umsetzung renditestärkerer Value-Add-Strategien schaffe. Während sich die Anlegernachfrage insgesamt weiterhin auf Core-Immobilien konzentriere, seien inzwischen mehr Investoren bereit, ein höheres Vermietungsrisiko einzugehen, um höhere Mieterträge zu erzielen. Während Asset-Management-Maßnahmen grundsätzlich attraktive Erträge generieren, muss angesichts des inzwischen großen Interesses an diesen Strategien die Bepreisung der mit damit verbundenen Risiken kritisch geprüft werden. Wie die Immobilienexperten von Invesco erläutern, erfordert eine korrekte Bewertung des Wertsteigerungspotenzials sowohl ein detailliertes Verständnis der verschiedenen Teilmärkte als auch der einzelnen Objektmerkmale.
Auf Sektorebene drückt die Verunsicherung der Mieter über den strukturellen Trend zum E-Commerce auf das Preisniveau bestimmter Einzelhandelsimmobilien. Etablierte Einzelhändler straffen ihre Filialnetze und schließen schlecht laufende Läden, während sie ihre „Flagship“-Stores an den wichtigsten Standorten optimieren und in vielen Fällen sogar erweitern. Kleinere, stärker auf den Massenmarkt fokussierte Objekte sind am stärksten von Ladenschließungen und sinkenden Mieten durch die Neuverhandlung von Verträgen betroffen. Den Immobilienexperten von Invesco zufolge werden vermutlich nur die besten Einzelhandelsstandorte mittelfristig ein nennenswertes Mietwachstum verzeichnen. Sie bevorzugen Einkaufszentren mit überzeugenden Freizeitangeboten und einem vielfältigen Branchenmix sowie die besten Innenstadtlagen in attraktiven Metropolen.
Die Logistikmärkte profitieren weiterhin von einem durch den E-Commerce getriebenen Mietwachstum. Die höhere Mieternachfrage führt zu einem anhaltenden Nachfragewachstum auf Anlegerseite, da alle Gruppen von Investoren ihre Logistikallokationen ausbauen wollen. Invesco sieht weiterhin vielversprechende Anlagemöglichkeiten an den Logistikmärkten wichtiger europäischer Städte sowie bei XXL-Einheiten in etablierteren westeuropäischen Märkten.
Die Wohn- und Hotelmärkte profitieren ebenfalls von einer anhaltend guten Nachfrage, wobei die langfristig erhebliche Unterversorgung mit modernen Mietwohnungen in den meisten wichtigen europäischen Metropolregionen für Mietwachstumspotenzial sorgt. Angesichts des knappen Angebots an Wohnimmobilien mit institutioneller Qualität an den europäischen Märkten legt Invesco den Fokus hier auf das Ertragspotenzial von „Build-to-Rent“-Immobilien. Gleichzeitig sorgen das robuste Wachstumsumfeld und die weiterhin steigenden Touristenzahlen in Europa für eine hohe Nachfrage nach Hotelunterkünften. Aufgrund des anhaltenden Ungleichgewichts von Angebot und Nachfragewachstum in diesem Sektor zeichnen sich Hotelimmobilien weiter durch ein starkes Wachstum der Erlöse pro vermietbarem Zimmer („Revenue Per Available Room“; RevPAR) aus. Da immer mehr Investoren zudem die Vorteile einer Beimischung von Hotelimmobilien in einem Multi-Asset-Portfolio sehen, ist auch das Anlegerinteresse an europäischen Hotelimmobilien deutlich gestiegen.
Der europäische Büromarkt zeigte sich weiterhin weitgehend robust, bei niedrigen Leerständen und hohen Spitzenmieten. In den meisten der wichtigsten städtischen Märkte haben die Mietpreise ihre früheren Höchststände bereits wieder erreicht oder sogar übertroffen. Obwohl das aktuelle Preisniveau eine angebotsseitige Reaktion ausgelöst hat, liegt das Neuangebot insgesamt weiterhin unter dem langfristigen Trend. Invesco bevorzugt aufstrebende Standorte in Marktsegmenten mit einem knappen Angebot, die von neuen Infrastrukturentwicklungen profitieren. Dabei liegt der Fokus auf den Kernmärkten Deutschland, Frankreich und Schweden. Außerdem setzen die Invesco-Experten weiterhin auf NOI-Wachstum durch das Eingehen von Vermietungsrisiken in Märkten mit fundamental starken Vermietungsmärkten.
Angesichts der bereits sehr langen Dauer des aktuellen Immobilienzyklus fürchten die Investoren zunehmend eine bevorstehende Trendwende. Dank der geringen systemischen Verschuldung und der Tatsache, dass andere Anlagewerte kaum eine Rendite abwerfen, hält Invesco – sofern es nicht zu einem exogenen Schock kommt – eine massive Korrektur der Immobilienwerte kurzfristig für unwahrscheinlich. Es gibt aber Risikofaktoren, die Investoren nicht aus den Augen verlieren sollten.
Insgesamt zeigt sich Invesco weiterhin überzeugt, dass Immobilien dank ihrer geringen Korrelation mit anderen Anlageklassen einen wichtigen Beitrag zur Diversifikation von Mischportfolios leisten können. „Im Vergleich zu anderen Anlageklassen haben Immobilien in der Vergangenheit über unterschiedliche Marktzyklen eine attraktive Wertentwicklung verzeichnet. Im aktuellen globalen Niedrigzinsumfeld stellen sie mit Merkmalen wie stabilen laufenden Erträgen auf Grundlage langfristiger Mietverträge eine attraktive Alternative zu traditionellen Zinsprodukten dar", so Mike Bessell, Senior Director – European Research Strategist. „Immobilien sind eine der alternativen Anlageklassen, die bei Investoren am stärksten gefragt sind. Wir gehen fest davon aus, dass diese Anlageklasse in den Anlegerportfolios künftig eine noch größere Rolle spielen wird.“
Angesichts der strukturellen Trends, die für nachfrageseitige Impulse sorgen, sieht Invesco die besten Anlagechancen aktuell bei Wohn-, Hotel- und Logistikimmobilien, die sich ihres Erachtens zudem als defensiveres Investment erweisen könnten, falls eines der Makrorisiken tatsächlich eintreten sollte. Aufgrund der disruptiven Wirkung des E-Commerce investiert Invesco nur sehr selektiv in Einzelhandelsimmobilien. Außerhalb dieses Sektors rechnen die Invesco-Experten in den nächsten drei Jahren mit weitgehend stabilen Spitzenrenditen und einer anhaltend guten Nachfrage bei einem begrenzten Angebot. Sie sehen nur wenig Potenzial für einen weiteren Renditerückgang und halten die Fähigkeit, höhere laufende Einnahmen zu erzielen, für den wichtigsten Treiber der Gesamtrendite aus Immobilienanlagen. Entscheidend für die Generierung von Mehrerträgen seien die Auswahl der Teilmärkte sowie Möglichkeiten für Wertsteigerungen durch Asset-Management und die Optimierung von Mietvertragsstrukturen.
Invesco zufolge scheint das zuvor nur bei erstklassigen Immobilien in Top-Lagen verzeichnete Mietwachstum jetzt auch auf den breiteren Markt überzugreifen. Dadurch würden sich Chancen für ein höheres Wachstum der Nettomieteinnahmen eröffnen, was auch gute Voraussetzungen für die Umsetzung renditestärkerer Value-Add-Strategien schaffe. Während sich die Anlegernachfrage insgesamt weiterhin auf Core-Immobilien konzentriere, seien inzwischen mehr Investoren bereit, ein höheres Vermietungsrisiko einzugehen, um höhere Mieterträge zu erzielen. Während Asset-Management-Maßnahmen grundsätzlich attraktive Erträge generieren, muss angesichts des inzwischen großen Interesses an diesen Strategien die Bepreisung der mit damit verbundenen Risiken kritisch geprüft werden. Wie die Immobilienexperten von Invesco erläutern, erfordert eine korrekte Bewertung des Wertsteigerungspotenzials sowohl ein detailliertes Verständnis der verschiedenen Teilmärkte als auch der einzelnen Objektmerkmale.
Auf Sektorebene drückt die Verunsicherung der Mieter über den strukturellen Trend zum E-Commerce auf das Preisniveau bestimmter Einzelhandelsimmobilien. Etablierte Einzelhändler straffen ihre Filialnetze und schließen schlecht laufende Läden, während sie ihre „Flagship“-Stores an den wichtigsten Standorten optimieren und in vielen Fällen sogar erweitern. Kleinere, stärker auf den Massenmarkt fokussierte Objekte sind am stärksten von Ladenschließungen und sinkenden Mieten durch die Neuverhandlung von Verträgen betroffen. Den Immobilienexperten von Invesco zufolge werden vermutlich nur die besten Einzelhandelsstandorte mittelfristig ein nennenswertes Mietwachstum verzeichnen. Sie bevorzugen Einkaufszentren mit überzeugenden Freizeitangeboten und einem vielfältigen Branchenmix sowie die besten Innenstadtlagen in attraktiven Metropolen.
Die Logistikmärkte profitieren weiterhin von einem durch den E-Commerce getriebenen Mietwachstum. Die höhere Mieternachfrage führt zu einem anhaltenden Nachfragewachstum auf Anlegerseite, da alle Gruppen von Investoren ihre Logistikallokationen ausbauen wollen. Invesco sieht weiterhin vielversprechende Anlagemöglichkeiten an den Logistikmärkten wichtiger europäischer Städte sowie bei XXL-Einheiten in etablierteren westeuropäischen Märkten.
Die Wohn- und Hotelmärkte profitieren ebenfalls von einer anhaltend guten Nachfrage, wobei die langfristig erhebliche Unterversorgung mit modernen Mietwohnungen in den meisten wichtigen europäischen Metropolregionen für Mietwachstumspotenzial sorgt. Angesichts des knappen Angebots an Wohnimmobilien mit institutioneller Qualität an den europäischen Märkten legt Invesco den Fokus hier auf das Ertragspotenzial von „Build-to-Rent“-Immobilien. Gleichzeitig sorgen das robuste Wachstumsumfeld und die weiterhin steigenden Touristenzahlen in Europa für eine hohe Nachfrage nach Hotelunterkünften. Aufgrund des anhaltenden Ungleichgewichts von Angebot und Nachfragewachstum in diesem Sektor zeichnen sich Hotelimmobilien weiter durch ein starkes Wachstum der Erlöse pro vermietbarem Zimmer („Revenue Per Available Room“; RevPAR) aus. Da immer mehr Investoren zudem die Vorteile einer Beimischung von Hotelimmobilien in einem Multi-Asset-Portfolio sehen, ist auch das Anlegerinteresse an europäischen Hotelimmobilien deutlich gestiegen.
Der europäische Büromarkt zeigte sich weiterhin weitgehend robust, bei niedrigen Leerständen und hohen Spitzenmieten. In den meisten der wichtigsten städtischen Märkte haben die Mietpreise ihre früheren Höchststände bereits wieder erreicht oder sogar übertroffen. Obwohl das aktuelle Preisniveau eine angebotsseitige Reaktion ausgelöst hat, liegt das Neuangebot insgesamt weiterhin unter dem langfristigen Trend. Invesco bevorzugt aufstrebende Standorte in Marktsegmenten mit einem knappen Angebot, die von neuen Infrastrukturentwicklungen profitieren. Dabei liegt der Fokus auf den Kernmärkten Deutschland, Frankreich und Schweden. Außerdem setzen die Invesco-Experten weiterhin auf NOI-Wachstum durch das Eingehen von Vermietungsrisiken in Märkten mit fundamental starken Vermietungsmärkten.
Angesichts der bereits sehr langen Dauer des aktuellen Immobilienzyklus fürchten die Investoren zunehmend eine bevorstehende Trendwende. Dank der geringen systemischen Verschuldung und der Tatsache, dass andere Anlagewerte kaum eine Rendite abwerfen, hält Invesco – sofern es nicht zu einem exogenen Schock kommt – eine massive Korrektur der Immobilienwerte kurzfristig für unwahrscheinlich. Es gibt aber Risikofaktoren, die Investoren nicht aus den Augen verlieren sollten.
Insgesamt zeigt sich Invesco weiterhin überzeugt, dass Immobilien dank ihrer geringen Korrelation mit anderen Anlageklassen einen wichtigen Beitrag zur Diversifikation von Mischportfolios leisten können. „Im Vergleich zu anderen Anlageklassen haben Immobilien in der Vergangenheit über unterschiedliche Marktzyklen eine attraktive Wertentwicklung verzeichnet. Im aktuellen globalen Niedrigzinsumfeld stellen sie mit Merkmalen wie stabilen laufenden Erträgen auf Grundlage langfristiger Mietverträge eine attraktive Alternative zu traditionellen Zinsprodukten dar", so Mike Bessell, Senior Director – European Research Strategist. „Immobilien sind eine der alternativen Anlageklassen, die bei Investoren am stärksten gefragt sind. Wir gehen fest davon aus, dass diese Anlageklasse in den Anlegerportfolios künftig eine noch größere Rolle spielen wird.“
