29.11.2018 Deutscher Büromarkt bleibt in Fahrt
Deutschland bleibt trotz herausfordernd hoher Kaufpreise ein attraktiver Markt für Investitionen in Büroimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle deutsche Büromarktstudie des internationalen Immobilien-Investmentmanagers Savills Investment Management (Savills IM). Das gilt besonders im europäischen Vergleich: So liegen die Kapitalwerte für Core-Immobilien in den sieben wichtigsten Büromärkten Deutschlands – Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart – aktuell zwischen 6.800 Euro und 14.300 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit anderen wichtigen europäischen Büromärkten wie London, Paris, Stockholm und Mailand – mit bis zu 36.000 Euro pro Quadratmeter – ist dies weiterhin als attraktiv zu bewerten. Auch die Gesamtrenditeprognosen für die Top-7-Bürostandorte Deutschlands sind positiv.
Savills IM rechnet trotz einer bereits langanhaltenden Phase steigender Mieten mit einem weiteren Aufwärtstrend bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten in den Top 7 – denn das Angebot ist knapp und die Nachfrage hoch. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Das Angebot an verfügbaren Entwicklungsgrundstücken grenzt sich immer weiter ein und die Zahl der Neubauprojekte kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht befriedigen, weil bereits ein Großteil der projektierten Flächen vorvermietet ist. So fielen die Leerstandsraten in Berlin, Stuttgart, Köln, Hamburg und München auf zuletzt unter 5 Prozent. Damit nähern sich diese Bürostandorte der Vollvermietung. Auch im Bestand sind Mietpreissteigerungen zu erwarten, da viele Büroflächen unter dem aktuellen Marktniveau vermietet sind. Dies gilt speziell für Berlin und München.
Ungeachtet der hohen Mieten und des knappen Angebots zieht es Unternehmen nach wie vor an die wichtigsten Bürostandorte. Dies gilt vor allem für Unternehmen aus Branchen mit Fachkräftemangel, die in den Top 7-Städten sowohl junge Talente als auch erfahrene Fachkräfte suchen. Gefragt sind bei den Mietern vor allem moderne und flexible Büroflächen, um im Digitalisierungszeitalter kurzfristig auf Expansions- oder Konsolidierungspläne reagieren zu können. In diesem Zusammenhang gewinnen auch Co-Working-Modelle an den wichtigsten Bürostandorten weiter an Bedeutung.
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Deutschland bei Savills Investment Management, sagt: „Große, international tätige Investoren fokussieren sich hauptsächlich auf die Top 7-Standorte, da sie transparente und liquide Märkte bevorzugen. Neben diesen sieben Wirtschaftszentren bietet Deutschland zudem weitere attraktive Büroimmobilienstandorte. Vor allem Investoren mit lokaler Marktkenntnis dürften wegen der stark gestiegenen Preise in den A-Städten ihren Fokus auf dynamisch wachsende B-Städte wie Hannover, Nürnberg oder Leipzig richten, die auch mittelfristig über ein begrenztes Flächenangebot verfügen. Dort sind vor allem die Hauptgeschäftsbereiche, gut angebundene, gemischt genutzte Randlagen in deren Umfeld sowie Bürocluster in der Nähe dieser Städte interessant. Mit aktivem Asset Management können bei Objekten im Core-Plus-Sektor noch weitere Miet- und Kapitalwertsteigerungen erzielt werden. In einigen Schlüsselmärkten eröffnen sich zudem durch neue Bauprojekte neue Investmentmöglichkeiten.“
Savills IM rechnet trotz einer bereits langanhaltenden Phase steigender Mieten mit einem weiteren Aufwärtstrend bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten in den Top 7 – denn das Angebot ist knapp und die Nachfrage hoch. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Das Angebot an verfügbaren Entwicklungsgrundstücken grenzt sich immer weiter ein und die Zahl der Neubauprojekte kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht befriedigen, weil bereits ein Großteil der projektierten Flächen vorvermietet ist. So fielen die Leerstandsraten in Berlin, Stuttgart, Köln, Hamburg und München auf zuletzt unter 5 Prozent. Damit nähern sich diese Bürostandorte der Vollvermietung. Auch im Bestand sind Mietpreissteigerungen zu erwarten, da viele Büroflächen unter dem aktuellen Marktniveau vermietet sind. Dies gilt speziell für Berlin und München.
Ungeachtet der hohen Mieten und des knappen Angebots zieht es Unternehmen nach wie vor an die wichtigsten Bürostandorte. Dies gilt vor allem für Unternehmen aus Branchen mit Fachkräftemangel, die in den Top 7-Städten sowohl junge Talente als auch erfahrene Fachkräfte suchen. Gefragt sind bei den Mietern vor allem moderne und flexible Büroflächen, um im Digitalisierungszeitalter kurzfristig auf Expansions- oder Konsolidierungspläne reagieren zu können. In diesem Zusammenhang gewinnen auch Co-Working-Modelle an den wichtigsten Bürostandorten weiter an Bedeutung.
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Deutschland bei Savills Investment Management, sagt: „Große, international tätige Investoren fokussieren sich hauptsächlich auf die Top 7-Standorte, da sie transparente und liquide Märkte bevorzugen. Neben diesen sieben Wirtschaftszentren bietet Deutschland zudem weitere attraktive Büroimmobilienstandorte. Vor allem Investoren mit lokaler Marktkenntnis dürften wegen der stark gestiegenen Preise in den A-Städten ihren Fokus auf dynamisch wachsende B-Städte wie Hannover, Nürnberg oder Leipzig richten, die auch mittelfristig über ein begrenztes Flächenangebot verfügen. Dort sind vor allem die Hauptgeschäftsbereiche, gut angebundene, gemischt genutzte Randlagen in deren Umfeld sowie Bürocluster in der Nähe dieser Städte interessant. Mit aktivem Asset Management können bei Objekten im Core-Plus-Sektor noch weitere Miet- und Kapitalwertsteigerungen erzielt werden. In einigen Schlüsselmärkten eröffnen sich zudem durch neue Bauprojekte neue Investmentmöglichkeiten.“
