12.11.2018 Skandinavische Länder locken Investoren
Cushman & Wakefield hat für seinen halbjährlich erscheinenden „Nordic Investor Confidence Index“ rund 150 Investoren aus Skandinavien befragt. Die repräsentative Umfrageuntersucht die Erwartungen und das Vertrauen der intraregionalen Investoren innerhalb des gewerblichen Immobilienmarktes für die kommenden drei bis sechs Monate.
Durchgeführt wurde die Umfrage in Schweden, Dänemark, Finnland und Norwegen. Um die unterschiedlichen Größen der Investmentmärkte widerzuspiegeln, wurde Schweden in der Umfrage mit 40 Prozent am schwersten gewichtet, auf die weiteren Länder verteilen sich jeweils 20 Prozent.
Weiterhin starke Investorennachfrage
Nach wie vor ist die Nachfrage seitens der Investoren nach Gewerbeimmobilien angesichts der reichlich vorhandenen Kapitalausstattung ungebrochen hoch, auch wenn sie sich gegenüber den Umfragewerten im ersten Quartal 2018marginal verringert hat. Demnach planen aktuell 57 Prozent aller befragten Investoren innerhalb des zweiten Halbjahres 2018 in skandinavischen Ländern netto mehr zu investieren. Im ersten Quartal lag der Umfragewert bei 63 Prozent. Dies ist insbesondere auf die steigende Nachfrage nach Gewerbeflächen und die kontinuierliche Erhöhung der Kapitalwerte zurückzuführen.
In Schweden, wo der Mietzyklus im Vergleich zu den anderen Märkten der Region bereits weiter fortgeschritten ist, sind auch die Umfragewerte im Hinblick auf die Zahl der Nettoinvestoren rückläufig, zumal einige Investoren das derzeit hohe Verkaufspreisniveau zur Gewinnmitnahme nutzen. Auch in Norwegen und Dänemark, wo rund 70 Prozent der befragten Investoren in den kommenden Monaten mehr zu- als verkaufen wollen, nimmt die Zahl der Nettoverkäufer etwas zu – wenngleich auf relativ geringem Ausgangsniveau.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Northern Cluster bei Cushman & Wakefield, sagt: „Weiterhin stehen Core-Investments im Fokus der befragten Investoren, obwohl die Nachfrage das verfügbare Angebot an attraktiven Immobilien weit übersteigt. Entsprechend rechnen wir damit, dass die Spitzenrenditen langsam ihre Tiefststände erreicht haben. Wir beobachten bei vielen Investoren eine gestiegene Risikobereitschaft bei Investments in den Immobilienmärkten in Dänemark, Finnland und Norwegen. Mehr und mehr Investoren sind bereit, entweder vermehrt in Sekundärstandorte oder in Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial zu investieren und nehmen Vermietungs-, Projektentwicklungs- und/oder Neugestaltungsrisiken bei Bestandsimmobilien in Kauf nehmen, um eine höhere Rendite zu erzielen.“
Insgesamt scheint Schweden im aktuellen Marktzyklus weiter fortgeschritten zu sein, sowohl in Bezug auf die weiteren skandinavischen Länder als auch die meisten anderen Länder Europas. Während sich die Spitzenrendite im Bürosektor weiter abflacht, ist im Einzelhandelssegment bereits ein leichter Anstieg bei den Renditesteigerung zu beobachten.
Büromarkt
Rund 51 Prozent aller skandinavischen Investoren erwarten eine weiter steigende Nachfrage von Büronutzern in den kommenden sechs Monaten, was vor allem auf die dynamische Entwicklung in den Märkten Kopenhagen, Helsinki und Oslo zurückzuführen ist. 49 Prozent der Investoren hingegen erwarten kaum oder wenig Veränderungen. In Schweden sind im Unterschied zu Dänemark, Finnland und Norwegen schon Anzeichen eines reiferen Zyklus zu erkennen. Für diesen Markt erwarten nur wenige einen weiteren Anstieg der Bürospitzenmieten; das Gros rechnet für die Zukunft eher mit einer Seitwärtsbewegung auf dem aktuellen Niveau. Auch bezüglich der Immobilienrenditen im Bürosektor glaubt ein Großteil der Investoren (87 Prozent), dass sich diese in der Region auf dem derzeit niedrigen Niveau stabilisiert hat und so auch zukünftig bleiben wird.
Prognosen bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung und deren Einfluss auf die Immobilienmärkte über 2020 hinaus fallen unterschiedlich aus, was unter anderem auf den Anstieg an Fertigstellungen, die vermehrte Nutzung von Agile-/Flexible-Workspaces-Konzepten und die Digitalisierung von Arbeit mit entsprechenden Auswirkungen auf eine veränderte Flächennutzung zurückzuführen ist.
Einzelhandelsmarkt
In Finnland, Dänemark und Norwegen erwartet noch ein Großteil der Investoren (60 Prozent) eine nachhaltige Mieternachfrage im Einzelhandel. Ein wachsender Teil (37 Prozent im Vergleich zu 28 Prozent im ersten Quartal) hingegen sieht eine nachlassende Nachfrage, bedingt durch den E-Commerce. Besonders beeinflusst wird der Einzelhandel durch die Veränderungen des Einkaufsverhaltens insbesondere der jüngeren Generation und durch die Nutzung neuer Technologien, die das Shoppingerlebnis verändern. Dementsprechend ist ein detailliertes Expertenwissen für das nachhaltig erfolgreiche Ausrichten der Einzelhandelsflächen als Einkaufs- sowie Erlebnisdestination notwendig, zumal gerade die skandinavischen Märkte über eine der höchsten Ausstattung mit Shoppingcenterfläche innerhalb Europas aufweisen.
In diesem Sektor ist zu beobachten, dass im Vergleich zum ersten Quartal deutlich mehr Investoren einen Anstieg der Rendite erwarten: 37 Prozent der Investoren im gesamten skandinavischen Raum erwarten in den kommenden sechs Monaten eine Erhöhung der Rendite. Im ersten Quartal waren nur 28 Prozent dieser Meinung. In Schweden und Norwegen prognostizieren in der aktuellen Befragung dies sogar knapp 50 Prozent der Investoren. Dänemark erweist sich als stabiler im Bezug auf die Kaufpreisentwicklung: Nur zwölf Prozent erwarten dort eine Erhöhung der Rendite. Als mögliche Gründe hierfür werden gut funktionierende High-Street-Lagen und das Fehlen von klassischen Einkaufszentren genannt.
Logistikmarkt
Während der Einzelhandel durch E-Commerce mit Herausforderungen konfrontiert ist, erweisen sich die Bereiche Logistik und Industrie als vielseitige Alternativen für institutionelle Investoren. 60 Prozent der befragten Investoren glauben, dass die Nachfrage steigen wird, während lediglich ein Prozent erwarten, dass sich die Nachfrage verringert. Deutlich werden hier Unterschiede innerhalb der skandinavischen Länder: So sind die Investoren beispielsweise in Dänemark deutlich optimistischer, wo im dritten Quartal knapp 90 Prozent erwarten, dass die Nachfrage steigen wird. In Schweden hingegen glauben daran nur rund 40 Prozent.
Im Hinblick auf die Preisentwicklung im Logistik- und Industriesektor erwarteten im ersten Quartal vor allem Investoren aus Dänemark und Finnland weiter sinkende Immobilienrenditen (60 Prozent) und eine weiter steigende Flächennachfrage seitens der Nutzer (über 80 Prozent). Gegenwärtig glaubt weiterhin das Gros der Investoren an eine vermehrte Nutzernachfrage, wenngleich mit rückläufiger Tendenz, jedoch befinden sich die Marktakteure, die von weiter sinkenden Renditen ausgehen in der Minderheit.
Im Hinblick auf die Immobilienrendite im Logistik- und Industriesektor erwartet nur eine kleine Minderheit einen weiteren Rückgang und damit implizit weiter steigende Preise: für den Markt in Dänemark elf Prozent gegenüber vier Prozent im ersten Quartal, in Norwegen fünf Prozent und damit zwei Prozentpunkte mehr als zum Jahresbeginn.
Finanzierungsmarkt und Portfoliobewertung
Grundsätzlich ist im dritten Quartal zu beobachten, dass in den skandinavischen Ländern stabile Finanzierungsbedingungen herrschen, während eine Minderheit sogar verbesserte Bedingungen beim Kreditneugeschäft oder für Refinanzierungszwecke erwartet.
62 Prozent der Investoren glauben, dass der Wert ihres Portfolios steigen wird, wohingegen 35 Prozent einen konstanten Wert erwarten. Als Haupttreiber für die positiven Prognosen werden Mietsteigerungen und sinkende Leerstandsraten sowie Renditekompression genannt.
Die Erwartungen in Bezug auf die Finanzierungsbedingungen haben sich in Dänemark seit dem ersten Quartal verschlechtert, in Schweden aber verbessert. Insgesamt erwarten 64 Prozent gleichbleibende Konditionen, während rund 16 Prozent schlechtere Bedingungen voraussagen.
„Die skandinavischen Immobilienmärkte sind dank der robusten Fundamentaldaten weiterhin sehr attraktiv, wie unsere Befragung unter den aus der Region stammenden Investoren bestätigt. Entsprechend registrieren wir auch bei internationalen Investoren ein steigendes Interesse an Immobilieninvestment in diesen Märkten. Dabei zählen institutionelle Investoren aus Deutschland, nach Investoren aus den Vereinigten Staaten und dem Vereinigten Königreich, im laufenden Jahr zu den aktivsten Marktakteuren. Bis dato zeichnen deutsche Investoren mit über 900 Millionen Euro für rund sieben Prozent des registrierten Transaktionsvolumens in den drei traditionellen Assetklassen Büro, Einzelhandel und Logistik verantwortlich. Ein Trend, der sich auch 2019 weiter fortsetzen wird“, sagt Linsin.
Durchgeführt wurde die Umfrage in Schweden, Dänemark, Finnland und Norwegen. Um die unterschiedlichen Größen der Investmentmärkte widerzuspiegeln, wurde Schweden in der Umfrage mit 40 Prozent am schwersten gewichtet, auf die weiteren Länder verteilen sich jeweils 20 Prozent.
Weiterhin starke Investorennachfrage
Nach wie vor ist die Nachfrage seitens der Investoren nach Gewerbeimmobilien angesichts der reichlich vorhandenen Kapitalausstattung ungebrochen hoch, auch wenn sie sich gegenüber den Umfragewerten im ersten Quartal 2018marginal verringert hat. Demnach planen aktuell 57 Prozent aller befragten Investoren innerhalb des zweiten Halbjahres 2018 in skandinavischen Ländern netto mehr zu investieren. Im ersten Quartal lag der Umfragewert bei 63 Prozent. Dies ist insbesondere auf die steigende Nachfrage nach Gewerbeflächen und die kontinuierliche Erhöhung der Kapitalwerte zurückzuführen.
In Schweden, wo der Mietzyklus im Vergleich zu den anderen Märkten der Region bereits weiter fortgeschritten ist, sind auch die Umfragewerte im Hinblick auf die Zahl der Nettoinvestoren rückläufig, zumal einige Investoren das derzeit hohe Verkaufspreisniveau zur Gewinnmitnahme nutzen. Auch in Norwegen und Dänemark, wo rund 70 Prozent der befragten Investoren in den kommenden Monaten mehr zu- als verkaufen wollen, nimmt die Zahl der Nettoverkäufer etwas zu – wenngleich auf relativ geringem Ausgangsniveau.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Northern Cluster bei Cushman & Wakefield, sagt: „Weiterhin stehen Core-Investments im Fokus der befragten Investoren, obwohl die Nachfrage das verfügbare Angebot an attraktiven Immobilien weit übersteigt. Entsprechend rechnen wir damit, dass die Spitzenrenditen langsam ihre Tiefststände erreicht haben. Wir beobachten bei vielen Investoren eine gestiegene Risikobereitschaft bei Investments in den Immobilienmärkten in Dänemark, Finnland und Norwegen. Mehr und mehr Investoren sind bereit, entweder vermehrt in Sekundärstandorte oder in Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial zu investieren und nehmen Vermietungs-, Projektentwicklungs- und/oder Neugestaltungsrisiken bei Bestandsimmobilien in Kauf nehmen, um eine höhere Rendite zu erzielen.“
Insgesamt scheint Schweden im aktuellen Marktzyklus weiter fortgeschritten zu sein, sowohl in Bezug auf die weiteren skandinavischen Länder als auch die meisten anderen Länder Europas. Während sich die Spitzenrendite im Bürosektor weiter abflacht, ist im Einzelhandelssegment bereits ein leichter Anstieg bei den Renditesteigerung zu beobachten.
Büromarkt
Rund 51 Prozent aller skandinavischen Investoren erwarten eine weiter steigende Nachfrage von Büronutzern in den kommenden sechs Monaten, was vor allem auf die dynamische Entwicklung in den Märkten Kopenhagen, Helsinki und Oslo zurückzuführen ist. 49 Prozent der Investoren hingegen erwarten kaum oder wenig Veränderungen. In Schweden sind im Unterschied zu Dänemark, Finnland und Norwegen schon Anzeichen eines reiferen Zyklus zu erkennen. Für diesen Markt erwarten nur wenige einen weiteren Anstieg der Bürospitzenmieten; das Gros rechnet für die Zukunft eher mit einer Seitwärtsbewegung auf dem aktuellen Niveau. Auch bezüglich der Immobilienrenditen im Bürosektor glaubt ein Großteil der Investoren (87 Prozent), dass sich diese in der Region auf dem derzeit niedrigen Niveau stabilisiert hat und so auch zukünftig bleiben wird.
Prognosen bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung und deren Einfluss auf die Immobilienmärkte über 2020 hinaus fallen unterschiedlich aus, was unter anderem auf den Anstieg an Fertigstellungen, die vermehrte Nutzung von Agile-/Flexible-Workspaces-Konzepten und die Digitalisierung von Arbeit mit entsprechenden Auswirkungen auf eine veränderte Flächennutzung zurückzuführen ist.
Einzelhandelsmarkt
In Finnland, Dänemark und Norwegen erwartet noch ein Großteil der Investoren (60 Prozent) eine nachhaltige Mieternachfrage im Einzelhandel. Ein wachsender Teil (37 Prozent im Vergleich zu 28 Prozent im ersten Quartal) hingegen sieht eine nachlassende Nachfrage, bedingt durch den E-Commerce. Besonders beeinflusst wird der Einzelhandel durch die Veränderungen des Einkaufsverhaltens insbesondere der jüngeren Generation und durch die Nutzung neuer Technologien, die das Shoppingerlebnis verändern. Dementsprechend ist ein detailliertes Expertenwissen für das nachhaltig erfolgreiche Ausrichten der Einzelhandelsflächen als Einkaufs- sowie Erlebnisdestination notwendig, zumal gerade die skandinavischen Märkte über eine der höchsten Ausstattung mit Shoppingcenterfläche innerhalb Europas aufweisen.
In diesem Sektor ist zu beobachten, dass im Vergleich zum ersten Quartal deutlich mehr Investoren einen Anstieg der Rendite erwarten: 37 Prozent der Investoren im gesamten skandinavischen Raum erwarten in den kommenden sechs Monaten eine Erhöhung der Rendite. Im ersten Quartal waren nur 28 Prozent dieser Meinung. In Schweden und Norwegen prognostizieren in der aktuellen Befragung dies sogar knapp 50 Prozent der Investoren. Dänemark erweist sich als stabiler im Bezug auf die Kaufpreisentwicklung: Nur zwölf Prozent erwarten dort eine Erhöhung der Rendite. Als mögliche Gründe hierfür werden gut funktionierende High-Street-Lagen und das Fehlen von klassischen Einkaufszentren genannt.
Logistikmarkt
Während der Einzelhandel durch E-Commerce mit Herausforderungen konfrontiert ist, erweisen sich die Bereiche Logistik und Industrie als vielseitige Alternativen für institutionelle Investoren. 60 Prozent der befragten Investoren glauben, dass die Nachfrage steigen wird, während lediglich ein Prozent erwarten, dass sich die Nachfrage verringert. Deutlich werden hier Unterschiede innerhalb der skandinavischen Länder: So sind die Investoren beispielsweise in Dänemark deutlich optimistischer, wo im dritten Quartal knapp 90 Prozent erwarten, dass die Nachfrage steigen wird. In Schweden hingegen glauben daran nur rund 40 Prozent.
Im Hinblick auf die Preisentwicklung im Logistik- und Industriesektor erwarteten im ersten Quartal vor allem Investoren aus Dänemark und Finnland weiter sinkende Immobilienrenditen (60 Prozent) und eine weiter steigende Flächennachfrage seitens der Nutzer (über 80 Prozent). Gegenwärtig glaubt weiterhin das Gros der Investoren an eine vermehrte Nutzernachfrage, wenngleich mit rückläufiger Tendenz, jedoch befinden sich die Marktakteure, die von weiter sinkenden Renditen ausgehen in der Minderheit.
Im Hinblick auf die Immobilienrendite im Logistik- und Industriesektor erwartet nur eine kleine Minderheit einen weiteren Rückgang und damit implizit weiter steigende Preise: für den Markt in Dänemark elf Prozent gegenüber vier Prozent im ersten Quartal, in Norwegen fünf Prozent und damit zwei Prozentpunkte mehr als zum Jahresbeginn.
Finanzierungsmarkt und Portfoliobewertung
Grundsätzlich ist im dritten Quartal zu beobachten, dass in den skandinavischen Ländern stabile Finanzierungsbedingungen herrschen, während eine Minderheit sogar verbesserte Bedingungen beim Kreditneugeschäft oder für Refinanzierungszwecke erwartet.
62 Prozent der Investoren glauben, dass der Wert ihres Portfolios steigen wird, wohingegen 35 Prozent einen konstanten Wert erwarten. Als Haupttreiber für die positiven Prognosen werden Mietsteigerungen und sinkende Leerstandsraten sowie Renditekompression genannt.
Die Erwartungen in Bezug auf die Finanzierungsbedingungen haben sich in Dänemark seit dem ersten Quartal verschlechtert, in Schweden aber verbessert. Insgesamt erwarten 64 Prozent gleichbleibende Konditionen, während rund 16 Prozent schlechtere Bedingungen voraussagen.
„Die skandinavischen Immobilienmärkte sind dank der robusten Fundamentaldaten weiterhin sehr attraktiv, wie unsere Befragung unter den aus der Region stammenden Investoren bestätigt. Entsprechend registrieren wir auch bei internationalen Investoren ein steigendes Interesse an Immobilieninvestment in diesen Märkten. Dabei zählen institutionelle Investoren aus Deutschland, nach Investoren aus den Vereinigten Staaten und dem Vereinigten Königreich, im laufenden Jahr zu den aktivsten Marktakteuren. Bis dato zeichnen deutsche Investoren mit über 900 Millionen Euro für rund sieben Prozent des registrierten Transaktionsvolumens in den drei traditionellen Assetklassen Büro, Einzelhandel und Logistik verantwortlich. Ein Trend, der sich auch 2019 weiter fortsetzen wird“, sagt Linsin.
