16.10.2018 Robuster Düsseldorfer Büromarkt laut AENGEVELT
Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte in den ersten drei Quartalen 2018 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 312.000 m². Er liegt damit rd. 39.000 m² bzw. 11% unter dem Rekord-Vorjahresergebnis (I.-III. Quartal 2017: rd. 351.000 m²). Dennoch wurde damit ein robustes Ergebnis erzielt, das das langjährige Umsatzmittel (Ø 2008-2017: 282.000 m² p. a.) um ca. 11% übertrifft.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein überdurchschnittliches und angesichts internationaler politischer und drohender wirtschaftlicher Krisenszenarien gutes Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich im Rahmen der anhaltenden positiven Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust.“
Prognose 2018
• Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 400.000 m², ohne voraussichtlich das Vorjahresergebnis von 451.000 m² zu erreichen. „Dennoch läge dieser Wert“, so Fenderl, „über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2008-2017: 371.000 m² p. a.).“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet blieb das kontrahierte Büroflächen-volumen in den ersten drei Quartalen 2018 mit ca. 268.000 m² um 10% unter dem Ergebnis des Vorjahres, die Marktquote am Gesamtumsatz blieb nahezu konstant bei 86% (I.-III. Q.: ca. 297.000 m² bzw. 85%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) ging mit rd. 44.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlicher zurück (-19%), der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 14% (I.-III. Q. 2017: ca. 54.000 m² bzw. 15%).
• Hintergrund für den analysierten Rückgang des Q1-Q3-Egebnisses: Nachdem im Vorjahreszeitraum acht Vermietungen über 5.000 m² mit insgesamt rd. 95.000 m² in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgten, konnten in den ersten drei Quartalen 2018 nur vier Abschlüsse mit insgesamt rd. 56.000 m² gemeldet werden:
- Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von 35.500 m² Bürofläche in der Projektentwicklung "Heinrich Campus" der Quantum Immobilien auf der Fläche des ehemaligen Straßenverkehrsamtes durch Deloitte.
- Des Weiteren haben die Steuerberatungsgesellschaft WTS im Büroprojekt "Shift" in der Düsseldorfer Airport-City und die Oberfinanzdirektion Düsseldorf im "Bürocenter Nord" in der Kanzlerstraße im Stadtteil Rath jeweils einen Mietvertrag über rd. 5.300 m² abgeschlossen.
- In Ratingen wird der Inkasso- und Forderungsmanagement-Dienstleister Lowell Financial Services ab Ende 2018 seine Standorte konzentrieren und hat dazu im ehemaligen LG Electronics-Gebäude an der Berliner Straße rd. 9.200 m² Bürofläche angemietet.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen in den ersten drei Quartalen 2018 rd. 152.600 m² bzw. 49% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (I.-III. Q. 2017: 155.400 m² bzw. 44%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 87.700 m² niedriger als im Vorjahr (I.-III. Q. 2017: 117.800 m²). Die Umsatzquote sank dementsprechend von 34% im Vorjahr auf aktuell 28%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel") einen Anstieg der Vermietungs-aktivitäten: Die Nachfrage zog gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 23.800 m² auf nunmehr 27.700 m² an. Die Marktquote erhöhte sich von 7% auf 9%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte in den ersten drei Quartalen 2018 mit rd. 192.600 m² bzw. 61% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „beratenden und sonstigen Dienstleister“ (I.-III. Q. 2017: 79.300 m² bzw. 23%).
• Mit einer auf 43.200 m² reduzierten Umsatzleistung (I.-III. Q. 2017: 89.500 m²) ging die Quote der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, binnen Jahresfrist markant auf ca. 14% (I.-III. Q. 2017: 26%) zurück.
• Ebenfalls einen großen „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste bislang 2018 die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister mit einem hohen Umsatzrückgang verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 30.200 m² als auch die Quote (10%) sanken deutlich (I.-III. Q. 2017: 82.600 m² bzw. 23%).
• Auch Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf mit 24.900 m² erheblich weniger Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2017: 46.300 m²). Die Marktquote reduzierte sich auch hier markant (2018: 8%; 2017: 13%).
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 21.100 m² bzw. einer Quote von 7% schwächer als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2017: 53.300 m² bzw. 15%).
Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² sehr gering war, konnte das Volumen in 2017 mit rd. 82.000 m² etwas anziehen. Dennoch wird auch das diesjährige Anziehen der Neubautätigkeit mit ca. 91.000 m² fertig gestellter Bürofläche unterhalb des Dekadenmittels (2008-2017: Ø 98.000 m² p. a.) bleiben.
Büroflächenangebot
• Ende September 2018 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 730.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 6% unter dem Vorjahreswert (Ende September 2017: rd. 780.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 515.000 m², auf das Umland rd. 215.000 m² (Ende September 2017: 540.000 m² bzw. 220.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf ca. 7,9% Ende September 2018 (2017: 8,4%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende September 2018 rd. 6,8%, im Umland rd. 12,8% (Ende Sept. 2017 7,4% bzw. 13,1%).
Mietpreise für Büroflächen
• Binnen Jahresfrist konnte die gewichtete Spitzenmiete aufgrund hochpreisiger Anmietungen um EUR 1,50/m² auf aktuell EUR 28,-/m² steigen.
• Die mittlere Miete in Citylagen blieb in diesem Zeitraum nahezu stabil bei EUR 18,40/m².
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein überdurchschnittliches und angesichts internationaler politischer und drohender wirtschaftlicher Krisenszenarien gutes Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich im Rahmen der anhaltenden positiven Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust.“
Prognose 2018
• Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 400.000 m², ohne voraussichtlich das Vorjahresergebnis von 451.000 m² zu erreichen. „Dennoch läge dieser Wert“, so Fenderl, „über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2008-2017: 371.000 m² p. a.).“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet blieb das kontrahierte Büroflächen-volumen in den ersten drei Quartalen 2018 mit ca. 268.000 m² um 10% unter dem Ergebnis des Vorjahres, die Marktquote am Gesamtumsatz blieb nahezu konstant bei 86% (I.-III. Q.: ca. 297.000 m² bzw. 85%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) ging mit rd. 44.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlicher zurück (-19%), der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 14% (I.-III. Q. 2017: ca. 54.000 m² bzw. 15%).
• Hintergrund für den analysierten Rückgang des Q1-Q3-Egebnisses: Nachdem im Vorjahreszeitraum acht Vermietungen über 5.000 m² mit insgesamt rd. 95.000 m² in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgten, konnten in den ersten drei Quartalen 2018 nur vier Abschlüsse mit insgesamt rd. 56.000 m² gemeldet werden:
- Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von 35.500 m² Bürofläche in der Projektentwicklung "Heinrich Campus" der Quantum Immobilien auf der Fläche des ehemaligen Straßenverkehrsamtes durch Deloitte.
- Des Weiteren haben die Steuerberatungsgesellschaft WTS im Büroprojekt "Shift" in der Düsseldorfer Airport-City und die Oberfinanzdirektion Düsseldorf im "Bürocenter Nord" in der Kanzlerstraße im Stadtteil Rath jeweils einen Mietvertrag über rd. 5.300 m² abgeschlossen.
- In Ratingen wird der Inkasso- und Forderungsmanagement-Dienstleister Lowell Financial Services ab Ende 2018 seine Standorte konzentrieren und hat dazu im ehemaligen LG Electronics-Gebäude an der Berliner Straße rd. 9.200 m² Bürofläche angemietet.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen in den ersten drei Quartalen 2018 rd. 152.600 m² bzw. 49% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (I.-III. Q. 2017: 155.400 m² bzw. 44%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 87.700 m² niedriger als im Vorjahr (I.-III. Q. 2017: 117.800 m²). Die Umsatzquote sank dementsprechend von 34% im Vorjahr auf aktuell 28%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel") einen Anstieg der Vermietungs-aktivitäten: Die Nachfrage zog gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 23.800 m² auf nunmehr 27.700 m² an. Die Marktquote erhöhte sich von 7% auf 9%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte in den ersten drei Quartalen 2018 mit rd. 192.600 m² bzw. 61% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „beratenden und sonstigen Dienstleister“ (I.-III. Q. 2017: 79.300 m² bzw. 23%).
• Mit einer auf 43.200 m² reduzierten Umsatzleistung (I.-III. Q. 2017: 89.500 m²) ging die Quote der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, binnen Jahresfrist markant auf ca. 14% (I.-III. Q. 2017: 26%) zurück.
• Ebenfalls einen großen „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste bislang 2018 die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister mit einem hohen Umsatzrückgang verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 30.200 m² als auch die Quote (10%) sanken deutlich (I.-III. Q. 2017: 82.600 m² bzw. 23%).
• Auch Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf mit 24.900 m² erheblich weniger Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2017: 46.300 m²). Die Marktquote reduzierte sich auch hier markant (2018: 8%; 2017: 13%).
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 21.100 m² bzw. einer Quote von 7% schwächer als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2017: 53.300 m² bzw. 15%).
Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² sehr gering war, konnte das Volumen in 2017 mit rd. 82.000 m² etwas anziehen. Dennoch wird auch das diesjährige Anziehen der Neubautätigkeit mit ca. 91.000 m² fertig gestellter Bürofläche unterhalb des Dekadenmittels (2008-2017: Ø 98.000 m² p. a.) bleiben.
Büroflächenangebot
• Ende September 2018 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 730.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 6% unter dem Vorjahreswert (Ende September 2017: rd. 780.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 515.000 m², auf das Umland rd. 215.000 m² (Ende September 2017: 540.000 m² bzw. 220.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf ca. 7,9% Ende September 2018 (2017: 8,4%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende September 2018 rd. 6,8%, im Umland rd. 12,8% (Ende Sept. 2017 7,4% bzw. 13,1%).
Mietpreise für Büroflächen
• Binnen Jahresfrist konnte die gewichtete Spitzenmiete aufgrund hochpreisiger Anmietungen um EUR 1,50/m² auf aktuell EUR 28,-/m² steigen.
• Die mittlere Miete in Citylagen blieb in diesem Zeitraum nahezu stabil bei EUR 18,40/m².
