16.10.2018 Investmentmarkt Leipzig: Gutes Ergebnis – Rekordjagd bleibt aber aus
Nachdem in den vergangenen drei Jahren das Investmentvolumen die Marke von einer Milliarde Euro angepeilt und sogar zweimal übertroffen wurde, hat sich der Leipziger Investmentmarkt 2018 etwas beruhigt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Das Volumen von 523 Mio. €, das zu rund 75 % auf Einzeldeals beruht, entspricht dabei in etwa dem langjährigen Durchschnitt und liegt bereits jetzt auf dem Gesamtjahresniveau von 2014“, so Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Im Vergleich zu den vergangenen drei sehr erfolgreichen Jahren ist die Anzahl der registrierten Deals (36) deutlich zurückgegangen. Das durchschnittliche Dealvolumen von knapp 15 Mio. € entspricht jedoch dem Wert, der seit 2015 erzielt wird und verdeutlicht die Stabilität am Markt. Für Großdeals über 100 Mio. €, die speziell das Vorjahresresultat mitgetragen haben, fehlt es bisher an passenden Angeboten. Mit den Verkäufen des Allee-Centers und des Pösna Parks trugen dennoch einige größere Deals zum Ergebnis bei. Beachtenswert ist, dass immerhin 42 % des Kapitals von ausländischen Investoren stammt, die überwiegend in Einzeldeals investierten. Leipzig ist damit nicht nur bei nationalen, sondern auch bei internationalen Anlegern ein beliebter Investitionsstandort außerhalb der A-Standorte.
In der Verteilung des Investmentvolumens nach Größenklassen zeichnen Investments zwischen 50 und 100 Mio. €, die im vergangenen Jahr nicht in Erscheinung getreten sind, für knapp 26 % verantwortlich. Hervorzuheben ist insbesondere das Segment von 25 bis 50 Mio. €, das gut 37 % des Volumens erzielt. Mit insgesamt fast 200 Mio. €, die hier umgesetzt wurden, konnte diese Klasse ihr absolutes Volumen im Vergleich zum bisherigem Rekordergebnis aus dem Vorjahr sogar leicht steigern (+4 %). Am lebhaftesten und wie gewohnt mit den meisten Deals (zusammen rund 78 %) war der Markt im Bereich bis 25 Mio. €, in den bisher, anders als im Vorjahr, kaum Portfoliodeals einfließen.
Einzelhandelsobjekte erneut vorn, Nebenlagen auf Platz eins
Wie bereits im Vorjahr stellen Einzelhandelsobjekte die dominierende Assetklasse auf dem Leipziger Investmentmarkt dar (45 %). Neben den genannten großen Deals wurden noch einige Fachmarkt- und Nahversorgungszentren im Marktgebiet veräußert. Zweitstärkste Klasse sind Büroimmobilien (knapp 27 %), die rund ein Drittel aller erfassten Transaktionen stellen. Die Sammelkategorie Sonstige tritt mit bislang rund 111 Mio. € Umsatz in Erscheinung (21 %). Neben dem Verkauf des Terminals B am Leipziger Flughafen zählen hierzu vor allem diverse Entwicklungsgrundstücke, auf denen in Zukunft unterschiedlichste Immobilien den Markt bereichern werden.
Mit rund 36 % der Investitionen stellen die Nebenlagen den umsatzstärksten Teilmarkt dar, in dem auch der bis dato größte Deal (Allee-Center) zu verorten ist. Auf dem zweiten Rang folgt mit knapp 28 % die Peripherie, die sich damit noch deutlich vor den sonst stärker einzuschätzenden Lagen City und Cityrand positioniert. Aufgrund fehlender Anlagemöglichkeiten im innerstädtischen Bereich generierten die beiden zentralen Lageklassen jedoch zuletzt weniger Umsätze, wodurch sich Leipzig von den meisten anderen Städten unterscheidet.
Investment/Asset Manager vorn, Renditetalfahrt hält mit gedrosseltem Tempo an
Auch bei der Unterscheidung nach Käufergruppen zeichnet den Leipziger Markt ein sehr ausgeglichenes Bild aus. Gleich sechs Klassen erzielen einen Anteil im zweistelligen Bereich, von denen Investment/Asset Manager mit 22 % die Spitzenposition einnehmen. Sie investierten überwiegend in Büroimmobilien und gaben hierfür im Schnitt fast 30 Mio. € pro Deal aus. Equity/Real Estate Funds, bei denen der Kauf des Allee Centers durch EQT Real Estate der bedeutendste Deal war, landen mit knapp 15 % auf dem zweiten Rang. Immobilienunternehmen, Corporates und Spezialfonds erzielen jeweils rund 12 %, Projektentwickler vervollständigen das ausgeglichene Mittelfeld mit weiteren 10 %. Immobilien AGs/REITs erreichen im Gegenteil zu den vergangenen Jahren nur einen einstelligen Wert (6 %), da ihre Deals zwar wie gewohnt in den unterschiedlichsten Assetklassen stattfinden, aber bislang überwiegend nur über kleinere Volumen verfügen.
Nachdem die Netto-Spitzenrenditen in allen Assetklassen in den letzten Jahren teils rasant zurückgegangen sind, hat sich diese Entwicklung im Laufe des Jahres etwas beruhigt. Die Rendite für Geschäftshäuser hat sich beispielsweise auf dem seit 2017 gültigen Rekordniveau von 4,20 % stabilisiert. Für Büroimmobilien werden mittlerweile 4,50 % notiert, was einen Rückgang um weitere 10 Basispunkte seit Jahresbeginn bedeutet. Deutschlandweit rücken Logistikimmobilien immer stärker in den Fokus der Investoren. Steigende Preise und sinkende Renditen sind auch in Leipzig die Folge, sodass die Renditen auch hier erneut nachgeben (-25 Basispunkte seit Jahresbeginn) und nun 4,65 % betragen.
„Der Leipziger Investmentmarkt zeigt sich 2018 auch ohne herausragendem Großdeal agil und bestätigt damit seine bedeutende Position als attraktiver Investmentstandort, der eine spannende Alternative zu den A-Städten ist. Das Nachfrageinteresse ist unvermindert hoch, auf der Angebotsseite ist die Produktpalette speziell für größere Assets jedoch begrenzt. Für das Gesamtjahr rechnen wir daher mit einem insgesamt erfreulichem Ergebnis im Bereich des 5-jährigen Durchschnitts, der bei rund 800 Mio. € liegt“, kommentiert Stefan Sachse.
„Das Volumen von 523 Mio. €, das zu rund 75 % auf Einzeldeals beruht, entspricht dabei in etwa dem langjährigen Durchschnitt und liegt bereits jetzt auf dem Gesamtjahresniveau von 2014“, so Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Im Vergleich zu den vergangenen drei sehr erfolgreichen Jahren ist die Anzahl der registrierten Deals (36) deutlich zurückgegangen. Das durchschnittliche Dealvolumen von knapp 15 Mio. € entspricht jedoch dem Wert, der seit 2015 erzielt wird und verdeutlicht die Stabilität am Markt. Für Großdeals über 100 Mio. €, die speziell das Vorjahresresultat mitgetragen haben, fehlt es bisher an passenden Angeboten. Mit den Verkäufen des Allee-Centers und des Pösna Parks trugen dennoch einige größere Deals zum Ergebnis bei. Beachtenswert ist, dass immerhin 42 % des Kapitals von ausländischen Investoren stammt, die überwiegend in Einzeldeals investierten. Leipzig ist damit nicht nur bei nationalen, sondern auch bei internationalen Anlegern ein beliebter Investitionsstandort außerhalb der A-Standorte.
In der Verteilung des Investmentvolumens nach Größenklassen zeichnen Investments zwischen 50 und 100 Mio. €, die im vergangenen Jahr nicht in Erscheinung getreten sind, für knapp 26 % verantwortlich. Hervorzuheben ist insbesondere das Segment von 25 bis 50 Mio. €, das gut 37 % des Volumens erzielt. Mit insgesamt fast 200 Mio. €, die hier umgesetzt wurden, konnte diese Klasse ihr absolutes Volumen im Vergleich zum bisherigem Rekordergebnis aus dem Vorjahr sogar leicht steigern (+4 %). Am lebhaftesten und wie gewohnt mit den meisten Deals (zusammen rund 78 %) war der Markt im Bereich bis 25 Mio. €, in den bisher, anders als im Vorjahr, kaum Portfoliodeals einfließen.
Einzelhandelsobjekte erneut vorn, Nebenlagen auf Platz eins
Wie bereits im Vorjahr stellen Einzelhandelsobjekte die dominierende Assetklasse auf dem Leipziger Investmentmarkt dar (45 %). Neben den genannten großen Deals wurden noch einige Fachmarkt- und Nahversorgungszentren im Marktgebiet veräußert. Zweitstärkste Klasse sind Büroimmobilien (knapp 27 %), die rund ein Drittel aller erfassten Transaktionen stellen. Die Sammelkategorie Sonstige tritt mit bislang rund 111 Mio. € Umsatz in Erscheinung (21 %). Neben dem Verkauf des Terminals B am Leipziger Flughafen zählen hierzu vor allem diverse Entwicklungsgrundstücke, auf denen in Zukunft unterschiedlichste Immobilien den Markt bereichern werden.
Mit rund 36 % der Investitionen stellen die Nebenlagen den umsatzstärksten Teilmarkt dar, in dem auch der bis dato größte Deal (Allee-Center) zu verorten ist. Auf dem zweiten Rang folgt mit knapp 28 % die Peripherie, die sich damit noch deutlich vor den sonst stärker einzuschätzenden Lagen City und Cityrand positioniert. Aufgrund fehlender Anlagemöglichkeiten im innerstädtischen Bereich generierten die beiden zentralen Lageklassen jedoch zuletzt weniger Umsätze, wodurch sich Leipzig von den meisten anderen Städten unterscheidet.
Investment/Asset Manager vorn, Renditetalfahrt hält mit gedrosseltem Tempo an
Auch bei der Unterscheidung nach Käufergruppen zeichnet den Leipziger Markt ein sehr ausgeglichenes Bild aus. Gleich sechs Klassen erzielen einen Anteil im zweistelligen Bereich, von denen Investment/Asset Manager mit 22 % die Spitzenposition einnehmen. Sie investierten überwiegend in Büroimmobilien und gaben hierfür im Schnitt fast 30 Mio. € pro Deal aus. Equity/Real Estate Funds, bei denen der Kauf des Allee Centers durch EQT Real Estate der bedeutendste Deal war, landen mit knapp 15 % auf dem zweiten Rang. Immobilienunternehmen, Corporates und Spezialfonds erzielen jeweils rund 12 %, Projektentwickler vervollständigen das ausgeglichene Mittelfeld mit weiteren 10 %. Immobilien AGs/REITs erreichen im Gegenteil zu den vergangenen Jahren nur einen einstelligen Wert (6 %), da ihre Deals zwar wie gewohnt in den unterschiedlichsten Assetklassen stattfinden, aber bislang überwiegend nur über kleinere Volumen verfügen.
Nachdem die Netto-Spitzenrenditen in allen Assetklassen in den letzten Jahren teils rasant zurückgegangen sind, hat sich diese Entwicklung im Laufe des Jahres etwas beruhigt. Die Rendite für Geschäftshäuser hat sich beispielsweise auf dem seit 2017 gültigen Rekordniveau von 4,20 % stabilisiert. Für Büroimmobilien werden mittlerweile 4,50 % notiert, was einen Rückgang um weitere 10 Basispunkte seit Jahresbeginn bedeutet. Deutschlandweit rücken Logistikimmobilien immer stärker in den Fokus der Investoren. Steigende Preise und sinkende Renditen sind auch in Leipzig die Folge, sodass die Renditen auch hier erneut nachgeben (-25 Basispunkte seit Jahresbeginn) und nun 4,65 % betragen.
„Der Leipziger Investmentmarkt zeigt sich 2018 auch ohne herausragendem Großdeal agil und bestätigt damit seine bedeutende Position als attraktiver Investmentstandort, der eine spannende Alternative zu den A-Städten ist. Das Nachfrageinteresse ist unvermindert hoch, auf der Angebotsseite ist die Produktpalette speziell für größere Assets jedoch begrenzt. Für das Gesamtjahr rechnen wir daher mit einem insgesamt erfreulichem Ergebnis im Bereich des 5-jährigen Durchschnitts, der bei rund 800 Mio. € liegt“, kommentiert Stefan Sachse.
