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27.09.2018 Risiko für Immobilienblase in München und Frankfurt steigt

Die Ergebnisse des UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 zeigen, dass das Risiko einer Immobilienblase vor allem an der Isar, aber auch am Main stark gestiegen ist. Zugleich verschärft sich weltweit der Trend, dass sich Normalverdiener in den Städten kein Wohneigentum mehr leisten können.

Die wichtigsten Ergebnisse:

• Das Risiko einer Immobilienblase ist in Hongkong am höchsten, direkt gefolgt von München, Toronto, Vancouver, Amsterdam und London.
• Frankfurt rückt näher in die Gefahrenzone einer Immobilienblase. Unter 20 Finanzzentren sah die Mainmetropole den stärksten Immobilienpreisanstieg seit der letztjährigen Studie
• Die Preise für Mieten und Wohneigentum an globalen Finanzplätzen entkoppeln sich weiter vom Einkommen eines durchschnittlichen Arbeitnehmers.
• Anders als im Vorfeld der Finanzkrise bestehen indes keine globalen Anzeichen von simultanen Exzessen im Kredit- und Baubereich.

Die stark steigenden Immobilienpreise in München und Frankfurt deuten auf eine Überbewertung dieser Märkte hin. Das ist ein Ergebnis des UBS Global Real Estate Bubble Index 2018. Die Studie wird vom Chief Investment Office des UBS Global Wealth Management erstellt und analysiert die Situation auf den Immobilienmärkten in 20 Finanzzentren der Industrieländer auf der ganzen Welt.

München: Zweithöchstes Risiko für eine Immobilienblase

Die Studienergebnisse zeigen, dass München nach Hongkong aktuell der am stärksten überbewertete Immobilienmarkt ist. In der bayerischen Hauptstadt haben sich die realen Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren verdoppelt und scheinen auf einem explosiven Kurs zu sein. Die nominalen Mieten stiegen im letzten Jahr um 9%, was die geringen Leerstandsquoten widerspiegelt. Für die meisten Bürger werden Immobilien damit immer weniger erschwinglich. Für den Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung in der Nähe des Stadtzentrums muss ein qualifizierter Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor in München einen Rekordwert von acht vollen Jahreseinkommen aufbringen. Gleichzeitig haben die Bautätigkeiten massiv zugenommen, und falls die Hypothekenzinsen steigen, scheint eine Korrektur wahrscheinlich.

Frankfurt: Preistrend setzt sich fort

Die Hauspreise der Mainmetropole sind im vergangenen Jahr um fast 15 Prozent angestiegen, höher als im Landesdurchschnitt und stärker als in jedem anderen Finanzzentrum. Damit setzt die Stadt die Entwicklung der vergangenen vier Jahre fort – ein Trend, der laut der Studie nicht nachhaltig ist. Die Nachfrage wird von einem dynamischen Wirtschafts- und Preisumfeld beflügelt, wobei letzteres auch von der Erwartung, zum Brexit-Gewinner zu werden, getrieben ist. Zwar besteht in Frankfurt derzeit noch Raum für Höherbewertungen, das Risiko einer Immobilienblase wird aber immer höher.

“München ist klar dem Risiko einer Immobilienblase ausgesetzt, während Preise für Wohnimmobilien in Frankfurt seit unserem letztjährigen Report stärker gestiegen sind als sonstwo auf der Welt. Investoren sollten deshalb Vorsicht walten lassen, wenn sie Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen”, so Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS Global Wealth Management in Deutschland, zur Immobiliensituation in den deutschen Finanzzentren.

Überbewertung in den meisten Finanzzentren der Welt

Im globalen Vergleich ist das Risiko einer Immobilienblase in Hongkong am höchsten. Hinter München folgen Toronto, Vancouver, London und Amsterdam. Namhafte Ungleichgewichte sind auch in Stockholm, Paris, San Francisco, Frankfurt und Sydney zu erkennen. In Los Angeles, Zürich, Tokio, Genf und New York sind die Bewertungen ausgereizt. Hingegen scheinen die Immobilienmärkte in Boston, Singapur und Mailand angemessen bewertet, während Chicago unterbewertet ist.

Keine Hinweise für eine neue Krise

Anders als zur Boomzeit in der Mitte der 2000er-Jahre bestehen indes keine globalen Anzeichen von simultanen Exzessen im Kreditvergabe- und Baubereich. Die ausstehenden Hypothekarvolumen wachsen nur halb so schnell wie im Vorfeld der Finanzkrise, was den wirtschaftlichen Schaden durch eine allfällige Preiskorrektur begrenzen würde.

«Obwohl bei vielen Finanzzentren die Gefahr einer Immobilienblase besteht, sollten wir die heutige Situation nicht mit den Bedingungen vor der Krise vergleichen», sagte Mark Haefele, Chief Investment Officer von UBS Global Wealth Management. «Die Investoren sollten sich jedoch an Immobilienmärkten, bei denen die Gefahr einer Blase besteht, selektiv verhalten. Dazu gehören Hongkong, München, Toronto und London.»

«In den letzten fünf Jahren belief sich die mittlere Gesamtrendite von Immobilien an den wichtigsten Finanzplätzen der Industrieländer auf jährlich 10%, was Mietertrags- und Buchgewinne aus steigenden Preisen ergibt», meinte Claudio Saputelli, Head of Real Estate im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management. «Wie interessant die Erträge in den nächsten Jahren ausfallen werden, ist ungewiss. Wir raten zur Vorsicht beim Kauf von Wohnimmobilien in den meisten Großstädten der Industrieländer.»

Erschwinglichkeitskrise beeinträchtigt die Prognosen

Gemäß der Studie erhöhte sich das mittlere Preis-/Einkommens (PI)-Verhältnis der Städte von 5,5 im Jahr 2008 auf derzeit 7,5. Die meisten Haushalte können es sich nicht mehr leisten, eine Liegenschaft an einem erstklassigen Finanzplatz zu kaufen, wenn sie nicht über eine erhebliche Erbschaft verfügen. Da Liegenschaften in den letzten fünf Jahren für die Bürger zu teuer wurden, wurden in nahezu allen Städten zusätzliche Regulierungen eingeführt. Insgesamt gefährdet die geringe Erschwinglichkeit das langfristige Wachstumspotenzial der Städte und könnte die Anleger dazu bewegen, ihre Erwartungen bezüglich künftiger Kapitalgewinne zu überprüfen.







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