News RSS-Feed

20.09.2018 Kölner Wohnungsmarkt in Bewegung

Freie Wohnungen sind vor allem in den begehrten Lagen rund um die Innenstadt hart umkämpft, die Mieten steigen immer stärker an und die Dynamik am Markt schwappt mittlerweile von der linken auf die rechte Rheinseite über: Auf dem Kölner Wohnungsmarkt ist Bewegung. Der herrschende Marktdruck birgt die Möglichkeit, traditionelle Strukturen aufzubrechen und neuen Schwung in Lagen zu bringen, die bislang nicht zu den angesagten Veedeln zählten. Der aktuelle Wohnungsmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate analysiert diese Entwicklung.

Mietwohnungsmarkt

Unter Berücksichtigung der Wohnlagen lässt sich der Kölner Mietmarkt in zwei wesentliche Gruppen einteilen. Die eine besteht aus den einfachen und durchschnittlichen Lagen, in denen die Angebotsmieten im Schnitt bei 10,00 €/m² bzw. 10,80 €/m² liegen. „Aber natürlich gibt es auch an diesen Standorten Objekte, für die deutlich höhere Mieten anzusetzen sind. Dies gilt insbesondere für neue oder sanierte Immobilien sowie kleinere Wohnungen“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Spürbar höhere Durchschnittsmieten werden in den guten (12,90 €/m²) und sehr guten (13,50 €/m²) Lagen aufgerufen. In diesen bevorzugten Wohnvierteln sind kaum noch Angebote für unter 10,00 €/m² zu finden. Da gerade in den sehr guten Lagen die höchsten Mieten der Stadt erzielt werden, verwundert es nicht, dass auch eine ganze Reihe von Wohnungen zu Preisen jenseits der 20,00 €/m²-Marke angeboten werden. Dies ist unter anderem in der Neustadt-Nord und -Süd der Fall: Hier überwiegen häufig die Vorteile der hohen Zentralität gegenüber den Nachteilen (enge Bebauung und teils hohe Lärmbelastung).

„Zwar fällt die Suche nach günstigen Wohnungen in Köln zunehmend schwer, in anderen deutschen Metropolen sind die Mietpreisniveaus jedoch deutlich höher. Die Domstadt liegt aktuell in etwa auf dem Niveau von Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Über den Gesamtmarkt betrachtet liegt die Durchschnittsmiete aber nur in Köln noch unterhalb der 12,00 €/m²-Schwelle. Sowohl Düsseldorf als auch Berlin sind in den letzten Jahren vorbeigezogen, wobei gerade die Hauptstadt (+31 %) eine besondere Dynamik an den Tag gelegt hat“, so Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Wohnungseigentum

Aber nicht nur im Mietmarkt steigen die Preise, sondern auch für Wohneigentum müssen die Käufer deutlich tiefer in die Tasche greifen. Während die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den einfachen (2.590 €/m²) und durchschnittlichen Lagen (2.760 €/m²) dicht beieinanderliegen, ist in den guten Lagen deutlich mehr (3.640 €/m²) zu zahlen. Der Aufschlag für die sehr guten Lagen ist nochmals größer und die Preise (4.600 €/m²) haben sich vom restlichen Markt ein wenig abgekoppelt. Aber auch in den guten Lagen finden sich mittlerweile einige Veedel (Altstadt-Nord; westlicher Teil der Neustadt), in denen häufig mit Angebotspreisen von im Schnitt über 4.000 €/m² kalkuliert werden muss. Bei den durchschnittlichen Lagen liegt das untere Ende der Preisspanne überraschenderweise nur knapp über der 1.000 €-Schwelle. Verantwortlich hierfür ist der Sondereffekt, dass zahlreiche Wohnungen aus älteren Hochhäusern mit ihren niedrigen Preisen die Auswertungen beeinflussen. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass sie trotzdem nicht die durchschnittliche Wohnungs- und Lagequalität dieser Standorte repräsentieren.

Trotz der deutlich gestiegenen Preise gibt es nach wie vor eine große Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Diese kann aber aufgrund des zu geringen Angebots nicht in allen Fällen gedeckt werden, was sich in der sinkenden Zahl der Verkaufsfälle widerspiegelt. Für 2017 stehen lediglich knapp 5.600 Verkäufe (-13 %) zu Buche, die zusammen ein Transaktionsvolumen von rund 1,35 Mrd. € erzielen (-15 %). Speziell die drei Stadtbezirke Innenstadt, Rodenkirchen und Lindenthal sind sehr gefragt und erzielen knapp 57 % des Gesamtumsatzes. Trotz geringerer Verkaufs- und Umsatzzahlen kann dennoch eine anhaltend hohe Dynamik am Markt beobachtet werden. Mit aktuell über 240.000 € liegt der Durchschnittspreis nur knapp unter dem Rekordwert des Vorjahres (-3 %), wodurch das unverändert hohe Preisniveau dokumentiert wird.

Zinshausmarkt

Auch der Markt für Zinshäuser ist sehr angespannt, hart umkämpft und im gesamten Stadtgebiet sind Investoren auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten - allein, es fehlt das Angebot. Entsprechend sank 2017 auch die Zahl der Verträge zum dritten Mal in Folge auf mittlerweile nur noch 547 Verkäufe. Im Gegenzug stieg jedoch das Transaktionsvolumen auf 842 Mio. € an (+9 %). Bei gut 37 % der gekauften Objekte konnte ein Gesamtpreis erzielt werden, der jenseits der 1-Mio. €-Marke lag - 2016 betrug dieser Anteil noch 28 %. Die insgesamt sinkende Zahl an Verkäufen sollte somit nicht als Nachlassen der Marktdynamik interpretiert werden, denn sowohl die Nachfrage als auch die Zahlungsbereitschaft sind unvermindert hoch.

Ausblick

„Obwohl Köln auf eine rund 2000-jährige Geschichte zurückblickt, ist der Entwicklungsprozess noch lange nicht abgeschlossen. Im Gegenteil: Die Stadt ist in den letzten Jahren von einer Dynamik erfasst worden, die es ermöglicht, viele Stadtteile voranzubringen und somit das Erscheinungsbild und die Wahrnehmung positiv zu beeinflussen. Dies wird aber nicht von jetzt auf gleich geschehen und so dürften sich in den kommenden Jahren vielerorts spannende Potenziale ergeben“, sagt Christoph Meszelinsky. Wohnungsbau ist weiterhin notwendig, um der Nachfrage quantitativ und qualitativ gerecht zu werden. „Insbesondere die hohe Zahl an Zuzüglern stellt für die neu entwickelten Wohnquartiere eine wichtige Zielgruppe dar. Um der angespannten Marktsituation zu begegnen sind umfangreiche Investitionen notwendig, die peu à peu auf die bestehenden Strukturen einwirken und Köln noch für mehrere Jahre beschäftigen werden“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.






Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!