News RSS-Feed

21.08.2018 Das Schreckgespenst des niedrigen Leerstands

Ein Thema, das immer wieder medial präsent ist und in Gesprächen mit Kunden oder Kollegen aufkommt, ist das des Leerstands. „Commerzbank mietet komplettes Cielo“, „FAZ mietet 24.000 m² im Europaviertel“ oder „Bahn wird Großmieter im Frankfurter Grand Central“; Schlagzeilen wie diese findet man in letzter Zeit häufiger in der regionalen Presse wieder. Besteht hier also Grund zur Panik? Oder wie stellt sich die aktuelle Entwicklung des Leerstands dar?

Zunächst stellt sich einmal die Frage, was ist generell das Problem eines niedrigen Leerstands, abgesehen von geringerer Auswahl an Flächen? Das Problem des zu geringen Leerstands ist ein volkswirtschaftliches. Es besteht im Wesentlichen darin, dass sich aufstrebende Unternehmen nicht weiterentwickeln und keine neuen Mitarbeiterpotentiale realisieren können und somit letztlich ein Aufschwung behindert werden kann. Ein gesundes Maß an Leerstand ist somit notwendig und wichtig. Für uns als Berater zudem natürlich auch, um Mietinteressenten mehr als nur wenige Handlungsoptionen bieten zu können, da die Anforderungen der Unternehmen sehr vielseitig sind. Außerdem wirkt ein niedriger Leerstand mietpreistreibend. Das heißt, dass schlichtweg die Raumkosten teurer werden was ja einen wesentlichen Einfluss in der Bilanz hat.

Um nun auf den Leerstand am Frankfurter Markt zu kommen sind folgende Kennzahlen wichtig: Flächenumsatz, Leerstandsflächen und die Entwicklung neuer Flächen. Auch wenn diese Zahlen etwas trocken sind, beschreiben sie die aktuelle Marktlage aber bestens.

Mit einem Flächenumsatz von rund 730.000 m² im Jahr 2017 lag dieser deutlich über dem 5-Jahres-Durchschnitt, der bei knapp 520.000 m² liegt. Bis zum Jahresende 2018 wird ein Flächenumsatz mit geschätzten 570.000 m², somit auch leicht über dem Durchschnitt, erwartet. Besonders beliebte Lagen der Neuanmietungen sind hierbei das Bankenviertel, sowie das Westend. Die Nachfrage in diesen, aber auch in anderen zentrumsnahen Lagen ist weiterhin hoch. Wie eingangs erwähnt muss man aber weitere Kennzahlen beachten.

Wie sieht es mit dem Leerstand aus? 2015 betrugen die Leerstandsflächen – also die innerhalb von drei Monaten verfügbaren Flächen - ca. 1.368.000 m², aktuell hat sich dies auf ca. 853.000 m² reduziert. Wesentlich trugen große Anmietungen wie beispielsweise die der Commerzbank (Cielo), der Deutschen Bundesbank (FBC) und der Hessischen Landesbank (Helaba) (Mainblick³) zu dieser Entwicklung bei. Die Nachfrage im großen Segment (über 10.000 m²) ist seit 2015 stark gestiegen, gleiches gilt für das mittlere Segment und auch bei den Flächen bis 1.000 m² ist in diesem Zeitraum noch eine leichte Zunahme zu beobachten, wenngleich sich hier eine Stabilisierung auf hohem Niveau abzeichnet. Man sollte sich hiervon aber nicht irritieren lassen. Seit 2015 wurden pro Jahr nur knapp über 100.000 m² fertiggestellt, 2017 waren es sogar nur rund 81.000 m², wovon schon vor Fertigstellung zwischen 60 und 95 % vermietet waren. Seit 2018 steigt die Zahl der Fertigstellungen wieder und 2020 und 2021 wird die Summe bei rund 200.000 m² pro Jahr liegen. Parallel setzte sich auch der Trend fort, Büroflächen in Hotels oder Wohnraum umzunutzen, allerdings oftmals bis zum Schluss mit der Option die Flächen trotz Umwidmungsplänen bei Bedarf weiter an Büromieter zu geben. Hier zeigt sich, dass das Zusammenspiel der verschiedenen Kennzahlen erst ein Gesamtbild des Marktes zeichnet.

Inwiefern hat dies Relevanz für den Markt? Nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage trugen die aktuellen Marktdaten dazu bei, dass sich die Durchschnittsmiete im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum um 2,50 €/m² erhöhte und aktuell bei ca. 20,50 €/m² liegt. Große Unternehmen machen sich zudem bereits sehr früh über das aktuelle Mietvertragsende hinaus Gedanken über die zukünftige Entwicklung. Sowohl die Vorvermietungsquoten, als auch frühzeitige Verhandlungen über Verlängerungen sind ein Indiz hierfür. Da die Entscheidung über Ihre zukünftigen Büroflächen einen wesentlichen Teil der Fixkosten darstellen, gewinnt diese Entscheidung mehr und mehr an Bedeutung. Es empfiehlt sich also, sich frühzeitig mit der Entscheidung über die zukünftigen Büroflächen auseinanderzusetzen.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich die Nachfrage in Frankfurt weiterhin auf einem sehr hohen Niveau bewegt, jedoch etwas niedriger als im Rekordjahr 2017. Zudem befinden sich deutlich mehr Flächen in der Realisierung, welche in den nächsten Jahren auf den Markt kommen, was einer Entspannung des Leerstands beitragen könnte, wobei die (Über-)Alterung der Gebäude dabei nicht vergessen werden darf, so dass die Qualität der leerstehenden Gebäude sehr unterschiedlich sein kann. Die Entwicklung des Leerstands bleibt auch zukünftig ein spannendes Thema. Die Entwicklung bezüglich der Realisierung aktueller Projekte und die hohe Nachfrage sind Zeichen eines stabilen Marktes. Aktuell ist davon auszugehen, dass sich die Leerstandsquote nach einem ab jetzt etwas gebremsten Rückgang mittelfristig stabilisieren wird.

(by: blackolive advisors gmbh)








Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!