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19.07.2018 Büroimmobilien: Märkte unbeeindruckt von vieldimensionalen Risiken

Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL legte im 2. Quartal 2018 um 0,7% gegenüber den drei vorangegangenen Monaten zu. 10 der 24 Indexstädte verzeichneten dabei ein Mietpreiswachstum (Q 1 2018: 11), am stärksten in Utrecht (+ 6 %), darüber hinaus u.a. auch in Berlin, Frankfurt, München, Mailand, Madrid und Barcelona. In den anderen 14 Märkten u.a. Düsseldorf, Hamburg, Brüssel, London, Paris sowie in den osteuropäischen Index-Märkten blieben die Spitzenmieten stabil. Dieses positive Ergebnis war eine Folge des knapper werdenden Angebots erstklassiger Flächen und einer soliden Nachfrage nach Spitzenflächen.

Für den jährlichen Mietpreiszuwachs (Q 2 2018/Q 2017) schlug europaweit zur Jahresmitte 2018 ein Plus von 4,1% zu Buche, übersteigt damit den Zuwachs des 10-Jahresschnitts in Höhe von 0,3 % und den 5-Jahresschnitt (+ 2,1 %) deutlich.

Eine nach wie vor robuste Nutzeraktivität und eine eingeschränkte Projektentwicklung wird die Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen begrenzen und für einen weiteren Anstieg der Mieten sorgen: in 2018 deutlich auf rund 3,4%. Für 2019 wird ein Wachstum von 1,9% erwartet.

Das mit 3,4 Mio. m² Büroflächen umsatzstärkste, jemals verzeichnete zweite Quartal (+ 5 % gegenüber dem Vorjahresquartal) hat zusammen mit den ersten drei Monaten zu einem Halbjahresvolumen von 6,5 Mio. m² geführt, ein Ergebnis, das den 5- und 10- Jahresschnitt um 18 % bzw. 22 % übertrifft. 15 von 24 Indexmärkte zeigten im zweiten Quartal einen Anstieg.

Auf Basis der weiter dynamischen europaweiten Nachfrage nach Büroflächen wurde die Umsatzprognose für die europäischen Märkte in 2018 auf 13,2 Mio. m² angehoben: zwar immer noch unter dem Rekord-Ergebnis von 2017 (13,7 Mio. m²), aber 18% über dem 10-Jahresschnitt, 13% über dem 5-Jahresschnitt.

Die europäische Büro-Leerstandsquote ist im 2. Quartal 2018 auf 6,7% gesunken, dem niedrigsten Stand seit dem 3. Quartal 2002. Eine Vermietungstätigkeit auf hohem Niveau kompensierte die vermehrten Fertigstellungen von Projektentwicklungen in den meisten Städten. 20 der 24 Index-Städte konnten im 2. Quartal einen Rückgang im Leerstand vorweisen. Die über die deutschen Big 7 kumulierte Leerstandsquote reduzierte sich auf 4,3 %.

Der Projektentwicklungszyklus hat in Europa weiter Fahrt aufgenommen, allein im 2. Quartal 2018 wurden 1,1 Mio. m² Flächen fertig gestellt (+ 77 % gegenüber Q1 2018), ein Großteil in Paris (24 %) und London (20%). Bis zur Jahresmitte 2018 liegt das Fertigstellungsvolumen europaweit insgesamt bei 1,8 Mio. m² Bürofläche. Drei Märkte werden im zweiten Halbjahr die meisten Projektentwicklungen sehen: neben der französischen und britischen Hauptstadt ist es mit München eine der deutschen Big 7.

Zusammen machen sie 40% der gesamten Pipeline in den kommenden sechs Monaten aus (3,0 Mio. m²). Bedenkt man den geringen spekulativen Anteil und das Rekord-Tief der Leerstände in Kontinentaleuropa, ist die Pipeline nicht übertrieben. Fertigstellungen in einer Größenordnung von rund 6,0 Mio. m² in 2018 bzw. 6,9 Mio. m² in 2019 dürfte der Angebots-Knappheit in vielen europäischen Büroflächenmärkten nicht genügend entgegensetzen.






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