19.07.2018 Halbjahresbilanz: Zweithöchster Umsatz am Berliner Büromarkt
Am Berliner Büromarkt wurde in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 402.000 m² erzielt. Mit dem zweithöchsten Ergebnis setzt sich die Entwicklung der vergangenen Jahre weiter fort. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2017: rd. 503.000 m²) bedeutet der registrierte Umsatz zwar einen deutlichen Rückgang um rd. 20%, das prognostizierte Jahresumsatzziel von 800.000 m² ist damit jedoch weiter in Sicht. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2008-2017: Ø 283.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein Plus von 119.000 m² bzw. von rd. 42% zu konstatieren.
Dazu Frank Korablin, stellvertretender Leiter von AENGEVELT-RESEARCH: „Der bisherige Jahresverlauf bestätigt die Prognosen nach dem herausragenden Jahr 2017. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr sollte jedoch nicht mit einer Trendumkehr in Verbindung gebracht werden, sondern mit dem Mangel an adäquaten Flächen. Gerade daher sind die aktuellen Umsatzzahlen ein erneut hervorragendes Zeugnis für die Attraktivität Berlins. Die Nachfrage ist in allen Größensegmenten weiterhin enorm hoch.“
Prognose 2018
• Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert AENGEVELT einen im Vergleich zum Vorjahr (2017: 930.000 m²) niedrigeren Büroflächenumsatz von 800.000 m², der damit zwar deutlich über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: 632.000 m² p. a.) läge, jedoch hinter den drei Vorjahresrekorden abschließen würde.
• Parallel dazu wird bis zum Jahresende 2018 ein weiterer Abbau der Angebotsreserve auf rd. 380.000 m² erwartet (Ende 2017: 560.000 m²), was einer Leerstandsquote von ca. 2% entspräche.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Mit rd. 131.000 m² bzw. 33% des gesamten Büroflächenumsatzes dominierten wie bereits im Vorjahr die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) den Markt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet das indessen einen Rückgang um rd. 37%. Mit 29.000 m² ist der Neubau der zukünftigen Vattenfall-Zentrale am Sachsendamm die bislang größte Transaktion des Jahres.
• Die beratenden und sonstigen Dienstleister liegen mit rd. 30% bzw. ca. 122.000 m² auf Platz zwei (1. Hj. 2017: 24% bzw. rd. 123.000 m²). Mit ca. 30.000 m² hatten Anbieter von Flexible Workspaces einen großen Anteil am erneut hohen Flächenumsatz.
• Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen (MIK) kontrahierten einen steigenden Flächenumfang mit rd. 67.000 m² bzw. rd. 17% Marktquote (1. Hj 2017: 11% bzw. 56.000 m²).
• Deutliche Umsatzrückgänge verzeichneten die Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verbände u.a.). 46.000 m² bzw. rd. 11% des gesamten Büroflächenumsatzes entfielen auf diese Nachfragegruppe (1. Hj. 2017: 18% bzw. 91.000 m²). Ohne den Eigennutzerumsatz der BIMA (ehem. Vattenfall-Zentrale) mit über 47.000 m² im Jahr 2017 würde der Jahresvergleich indessen deutlich positiver ausfallen.
• Ein weiterer Anstieg ist beim Büroflächenumsatz der Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) zu verzeichnen. Rd. 36.000 m² bzw. 9% des Flächenumsatzes entfallen auf diese Nachfragergruppe (1. Hj. 2017: 5% bzw. 26.000 m²).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen lag der Umsatzschwerpunkt im ersten Halbjahr 2018 in den Cityrandlagen (Lagen außerhalb City-Ost & West, innerhalb des S-Bahn-Rings). Mit rd. 133.000 m² bzw. 33% des gesamten Flächenumsatzes konnte das Vorjahresresultat indessen nicht erreicht werden (1. Hj. 2017: 36% bzw. 183.000 m²).
• Auch aufgrund der Verknappung im Zentrum mehren sich die Flächenumsätze in peripheren Lagen (Außenbereiche, außerhalb des S-Bahn-Rings, ohne Adlershof). Rd. 109.000 m² Flächenumsatz bedeuten ein deutliches Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in dem lediglich 69.000 m² umgesetzt wurden.
• Die Citylagen (Ost & West) verzeichnen im Jahresvergleich den höchsten Umsatzrückgang. Nach 180.000 m² Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2017 wurden 2018 lediglich rd. 100.000 m² umgesetzt. Akuter Flächenmangel im Zentrum führt zu einer Verlagerung der Vermietungen und Eigennutzungen in Cityrand- und periphere Lagen.
• Auch in den Bürozonen Europacity am Hbf., Adlershof und Mediaspree wurden geringere Flächenumsätze verzeichnet. Rd. 60.000 m² bedeuten ein Minus gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 von rd. 15,5% (1. Hj. 2017: 71.000 m² bzw. 14% Anteil). Der Rückgang ist insbesondere auf geringere Umsätze im Bereich Mediaspree zurückzuführen – hier wurden 2017 deutlich mehr Flächenumsätze verzeichnet.
Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2017 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Berlin mit rd. 170.000 m² ein für die Dynamik unzureichendes Fertigstellungsvolumen verzeichnete, wird für 2018 und Folgejahre ein höheres Volumen erwartet.
• Für 2018 zeichnet sich eine Fertigstellung von insgesamt rd. 300.000 m² Bürofläche ab. Im ersten Halbjahr 2018 wurden davon bislang rd. 138.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
• Für die Folgejahre 2019 und 2020 werden steigende Fertigstellungszahlen
erwartet. Aktuell befinden sich rd. 490.000 m² Bürofläche (Neubau oder
Sanierung) mit Fertigstellungsziel 2019 im Bau. 2020 werden ebenfalls über 500.000 m² Flächenzugang erwartet.
• Von den bislang in 2018 fertiggestellten Flächen sind über 90% bereits
vermietet, oftmals bereits seit über einem Jahr. Auch in den noch für das zweite Halbjahr 2018 erwarteten Fertigstellungen sind lediglich noch ca. 25-30% verfügbar, der Rest ist oft bereits seit langer Zeit vorvermietet. Eine Entspannung des Marktes ist das noch nicht, dank des steigenden Projekt- und Fertigstellungsvolumen ab 2019 könnte sich die Situation aber mittelfristig entspannen.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt markant um rd. 260.000 m² auf aktuell ca. 460.000 m² reduziert (Ende Juni 2017: rd. 720.000 m²). Die Leerstandsquote sank dabei auf 2,4% (Ende Juni 2017: 3,8%). Der Leerstand liegt damit weiter deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve von rd. 632.000 m².
Mieten steigen weiter – in der gesamten Stadt
• Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen steigt aufgrund der hohen Nachfrage und Angebotsknappheit weiter auf EUR 31,50/m² (Ende 2017: EUR 30,-/m²). Für moderne Flächen in hochwertigen Neubauprojekten bestehen weitere Steigerungspotentiale.
• Die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) steigt im ersten Halbjahr 2018 aufgrund einer Vielzahl an großvolumigen und hochpreisigen Transaktionen auf ca. EUR 25,-/m².
• Einen Anstieg verzeichnet die gewichtete Durchschnittsmiete der
Gesamtstadt mit nun EUR 20,-/m² (+9% gegenüber dem Vorjahreswert), bedingt u. a. durch die Verknappung des marktfähigen Angebotsbestandes im gesamten Stadtgebiet.
Fazit
• Der Flächenumsatz von 402.000 m² im ersten Halbjahr ist ein überdurchschnittliches Ergebnis gegenüber dem Dekadenmittel, bedeutet indessen einen Rückgang gegenüber der drei vorangegangen Rekordjahre.
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve liegt mit nun 460.000 m² deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve von rd. 632.000 m². Die Leerstandsquote liegt bei nunmehr 2,4%.
• Die Spitzenmiete steigt auf EUR 31,50/m², die stadtweite gewichtete Durchschnittsmiete beträgt nun EUR 20,-/m².
• Eine Entspannung des Büromarktes wird frühestens mit den Fertigstellungen ab 2020 erwartet. Der Bestand könnte bis dahin zumindest um rd. 1 Mio. m² Bürofläche wachsen.
Dazu Frank Korablin, stellvertretender Leiter von AENGEVELT-RESEARCH: „Der bisherige Jahresverlauf bestätigt die Prognosen nach dem herausragenden Jahr 2017. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr sollte jedoch nicht mit einer Trendumkehr in Verbindung gebracht werden, sondern mit dem Mangel an adäquaten Flächen. Gerade daher sind die aktuellen Umsatzzahlen ein erneut hervorragendes Zeugnis für die Attraktivität Berlins. Die Nachfrage ist in allen Größensegmenten weiterhin enorm hoch.“
Prognose 2018
• Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert AENGEVELT einen im Vergleich zum Vorjahr (2017: 930.000 m²) niedrigeren Büroflächenumsatz von 800.000 m², der damit zwar deutlich über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: 632.000 m² p. a.) läge, jedoch hinter den drei Vorjahresrekorden abschließen würde.
• Parallel dazu wird bis zum Jahresende 2018 ein weiterer Abbau der Angebotsreserve auf rd. 380.000 m² erwartet (Ende 2017: 560.000 m²), was einer Leerstandsquote von ca. 2% entspräche.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Mit rd. 131.000 m² bzw. 33% des gesamten Büroflächenumsatzes dominierten wie bereits im Vorjahr die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) den Markt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet das indessen einen Rückgang um rd. 37%. Mit 29.000 m² ist der Neubau der zukünftigen Vattenfall-Zentrale am Sachsendamm die bislang größte Transaktion des Jahres.
• Die beratenden und sonstigen Dienstleister liegen mit rd. 30% bzw. ca. 122.000 m² auf Platz zwei (1. Hj. 2017: 24% bzw. rd. 123.000 m²). Mit ca. 30.000 m² hatten Anbieter von Flexible Workspaces einen großen Anteil am erneut hohen Flächenumsatz.
• Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen (MIK) kontrahierten einen steigenden Flächenumfang mit rd. 67.000 m² bzw. rd. 17% Marktquote (1. Hj 2017: 11% bzw. 56.000 m²).
• Deutliche Umsatzrückgänge verzeichneten die Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verbände u.a.). 46.000 m² bzw. rd. 11% des gesamten Büroflächenumsatzes entfielen auf diese Nachfragegruppe (1. Hj. 2017: 18% bzw. 91.000 m²). Ohne den Eigennutzerumsatz der BIMA (ehem. Vattenfall-Zentrale) mit über 47.000 m² im Jahr 2017 würde der Jahresvergleich indessen deutlich positiver ausfallen.
• Ein weiterer Anstieg ist beim Büroflächenumsatz der Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) zu verzeichnen. Rd. 36.000 m² bzw. 9% des Flächenumsatzes entfallen auf diese Nachfragergruppe (1. Hj. 2017: 5% bzw. 26.000 m²).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen lag der Umsatzschwerpunkt im ersten Halbjahr 2018 in den Cityrandlagen (Lagen außerhalb City-Ost & West, innerhalb des S-Bahn-Rings). Mit rd. 133.000 m² bzw. 33% des gesamten Flächenumsatzes konnte das Vorjahresresultat indessen nicht erreicht werden (1. Hj. 2017: 36% bzw. 183.000 m²).
• Auch aufgrund der Verknappung im Zentrum mehren sich die Flächenumsätze in peripheren Lagen (Außenbereiche, außerhalb des S-Bahn-Rings, ohne Adlershof). Rd. 109.000 m² Flächenumsatz bedeuten ein deutliches Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in dem lediglich 69.000 m² umgesetzt wurden.
• Die Citylagen (Ost & West) verzeichnen im Jahresvergleich den höchsten Umsatzrückgang. Nach 180.000 m² Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2017 wurden 2018 lediglich rd. 100.000 m² umgesetzt. Akuter Flächenmangel im Zentrum führt zu einer Verlagerung der Vermietungen und Eigennutzungen in Cityrand- und periphere Lagen.
• Auch in den Bürozonen Europacity am Hbf., Adlershof und Mediaspree wurden geringere Flächenumsätze verzeichnet. Rd. 60.000 m² bedeuten ein Minus gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 von rd. 15,5% (1. Hj. 2017: 71.000 m² bzw. 14% Anteil). Der Rückgang ist insbesondere auf geringere Umsätze im Bereich Mediaspree zurückzuführen – hier wurden 2017 deutlich mehr Flächenumsätze verzeichnet.
Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2017 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Berlin mit rd. 170.000 m² ein für die Dynamik unzureichendes Fertigstellungsvolumen verzeichnete, wird für 2018 und Folgejahre ein höheres Volumen erwartet.
• Für 2018 zeichnet sich eine Fertigstellung von insgesamt rd. 300.000 m² Bürofläche ab. Im ersten Halbjahr 2018 wurden davon bislang rd. 138.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
• Für die Folgejahre 2019 und 2020 werden steigende Fertigstellungszahlen
erwartet. Aktuell befinden sich rd. 490.000 m² Bürofläche (Neubau oder
Sanierung) mit Fertigstellungsziel 2019 im Bau. 2020 werden ebenfalls über 500.000 m² Flächenzugang erwartet.
• Von den bislang in 2018 fertiggestellten Flächen sind über 90% bereits
vermietet, oftmals bereits seit über einem Jahr. Auch in den noch für das zweite Halbjahr 2018 erwarteten Fertigstellungen sind lediglich noch ca. 25-30% verfügbar, der Rest ist oft bereits seit langer Zeit vorvermietet. Eine Entspannung des Marktes ist das noch nicht, dank des steigenden Projekt- und Fertigstellungsvolumen ab 2019 könnte sich die Situation aber mittelfristig entspannen.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt markant um rd. 260.000 m² auf aktuell ca. 460.000 m² reduziert (Ende Juni 2017: rd. 720.000 m²). Die Leerstandsquote sank dabei auf 2,4% (Ende Juni 2017: 3,8%). Der Leerstand liegt damit weiter deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve von rd. 632.000 m².
Mieten steigen weiter – in der gesamten Stadt
• Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen steigt aufgrund der hohen Nachfrage und Angebotsknappheit weiter auf EUR 31,50/m² (Ende 2017: EUR 30,-/m²). Für moderne Flächen in hochwertigen Neubauprojekten bestehen weitere Steigerungspotentiale.
• Die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) steigt im ersten Halbjahr 2018 aufgrund einer Vielzahl an großvolumigen und hochpreisigen Transaktionen auf ca. EUR 25,-/m².
• Einen Anstieg verzeichnet die gewichtete Durchschnittsmiete der
Gesamtstadt mit nun EUR 20,-/m² (+9% gegenüber dem Vorjahreswert), bedingt u. a. durch die Verknappung des marktfähigen Angebotsbestandes im gesamten Stadtgebiet.
Fazit
• Der Flächenumsatz von 402.000 m² im ersten Halbjahr ist ein überdurchschnittliches Ergebnis gegenüber dem Dekadenmittel, bedeutet indessen einen Rückgang gegenüber der drei vorangegangen Rekordjahre.
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve liegt mit nun 460.000 m² deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve von rd. 632.000 m². Die Leerstandsquote liegt bei nunmehr 2,4%.
• Die Spitzenmiete steigt auf EUR 31,50/m², die stadtweite gewichtete Durchschnittsmiete beträgt nun EUR 20,-/m².
• Eine Entspannung des Büromarktes wird frühestens mit den Fertigstellungen ab 2020 erwartet. Der Bestand könnte bis dahin zumindest um rd. 1 Mio. m² Bürofläche wachsen.
