17.07.2018 Moderates 1. Halbjahr auf dem Logistikmarkt München
Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt verbuchte im ersten Halbjahr einen Flächenumsatz von 102.000 m² und erreicht damit ein vergleichsweise moderates Ergebnis. Der Vorjahreswert wurde um knapp 21 % unterboten und auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um 12 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Bei einer genaueren Analyse relativiert sich dieses auf den ersten Blick vermeintlich schwache Resultat allerdings und kann nicht als Konsequenz einer grundsätzlich rückläufigen Nachfrage interpretiert werden. Verantwortlich für den geringeren Umsatz ist in erster Linie, dass bislang kaum Großabschlüsse registriert wurden, wozu unter anderem auch ein nicht ausreichendes Flächenangebot, gerade im großflächigen Segment, beiträgt ”, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. So konnte noch kein Vertrag über 20.000 m² registriert werden und nur ein Abschluss liegt über 12.000 m². In den kleinen und mittleren Größenklassen war dagegen eine lebhafte Nachfrage zu verzeichnen. Zu den wichtigsten Deals gehörten ein Mietvertrag des Modeunternehmens Schustermann & Borenstein über 12.700 m² in Aschheim sowie ein Vertrag von BMW in Oberschleißheim über 6.700 m².
Handelsunternehmen erobern Führungsposition
Nachdem sie im Vorjahreszeitraum Platz drei belegten, haben sich Handelsunternehmen im laufenden Jahr an die Spitze der Branchengruppen gesetzt und kommen auf einen Umsatzanteil von knapp 39 %. Damit liegen sie rund neun Prozentpunkte über ihrem langjährigen Schnitt und unterstreichen, welchen Stellenwert sie vor allem aufgrund der weiter wachsenden Bedeutung des E-Commerce mittlerweile einnehmen. Rang zwei haben sich die im Münchener Markt traditionell starken Produktionsunternehmen gesichert, die rund ein Drittel zum Ergebnis beisteuern. Die im letzten Jahr noch führenden Logistikdienstleister müssen sich dagegen aktuell mit Platz drei begnügen (knapp 22 %).
Während Abschlüsse über 12.000 m² im Vorjahr noch für über die Hälfte des Ergebnisses verantwortlich zeichneten, liegt ihr Anteil in diesem Jahr bei unter 13 %, was sich deutlich im geringeren Gesamtumsatz niederschlägt. In den kleineren und mittleren Größenklassen war dagegen eine sehr lebhafte Nachfrage zu beobachten. In den Kategorien bis 12.000 m² wurden gut 89.000 m² erfasst und damit absolut betrachtet 48 % mehr als 2017 und auch spürbar mehr als 2016. Berücksichtigt man nur kleinere Verträge bis 8.000 m² konnte ebenfalls eine Steigerung um 15 % registriert werden. Von einer insgesamt rückläufigen Nachfrage kann vor diesem Hintergrund also nicht gesprochen werden.
Bemerkenswert ist der mit 18 % ausgesprochen geringe Neubauanteil. Damit liegt er nicht einmal halb so hoch wie im langjährigen Schnitt und erreicht den niedrigsten Wert der letzten Jahre. Hier spiegeln sich auch die gestiegenen Grundstückspreise wider, die es Entwicklern häufig nicht mehr erlauben, Flächen zu Mietpreisen zu bauen, die für breite Zielgruppen, vor allem Logistikdienstleister, bezahlbar sind. Diese Situation hat auch Auswirkungen auf den Eigennutzeranteil, der mit gut 6 % ebenfalls auf sehr niedrigem Niveau liegt. Vor diesem Hintergrund hätten die Mieten eigentlich stärker steigen müssen als geschehen, was aber vielfach nicht darstellbar ist. Demzufolge liegt die Höchstmiete weiterhin bei 6,85 €/m². Die Durchschnittsmiete hat demgegenüber im Jahresvergleich um knapp 3 % auf 6 €/m² angezogen.
Perspektiven
“Für das zweite Halbjahr zeichnet sich zwar ein leicht steigender Flächenumsatz ab, ob aber ein Ergebnis im langjährigen Durchschnitt von rund 275.000 m² erreicht werden kann, bleibt noch abzuwarten und wird wesentlich von der Umsetzung einiger Großabschlüsse abhängen. Insgesamt wird der Umsatz auch in den nächsten Quartalen in gewissem Umfang vom verfügbaren Angebot beeinflusst werden. Bei den Mietpreisen scheint eine Steigerung unausweichlich, der aber enge Grenzen gesetzt sein dürften, da viele Nutzergruppen sonst an ihre wirtschaftlichen Grenzen stoßen”, so Christopher Raabe.
„Bei einer genaueren Analyse relativiert sich dieses auf den ersten Blick vermeintlich schwache Resultat allerdings und kann nicht als Konsequenz einer grundsätzlich rückläufigen Nachfrage interpretiert werden. Verantwortlich für den geringeren Umsatz ist in erster Linie, dass bislang kaum Großabschlüsse registriert wurden, wozu unter anderem auch ein nicht ausreichendes Flächenangebot, gerade im großflächigen Segment, beiträgt ”, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. So konnte noch kein Vertrag über 20.000 m² registriert werden und nur ein Abschluss liegt über 12.000 m². In den kleinen und mittleren Größenklassen war dagegen eine lebhafte Nachfrage zu verzeichnen. Zu den wichtigsten Deals gehörten ein Mietvertrag des Modeunternehmens Schustermann & Borenstein über 12.700 m² in Aschheim sowie ein Vertrag von BMW in Oberschleißheim über 6.700 m².
Handelsunternehmen erobern Führungsposition
Nachdem sie im Vorjahreszeitraum Platz drei belegten, haben sich Handelsunternehmen im laufenden Jahr an die Spitze der Branchengruppen gesetzt und kommen auf einen Umsatzanteil von knapp 39 %. Damit liegen sie rund neun Prozentpunkte über ihrem langjährigen Schnitt und unterstreichen, welchen Stellenwert sie vor allem aufgrund der weiter wachsenden Bedeutung des E-Commerce mittlerweile einnehmen. Rang zwei haben sich die im Münchener Markt traditionell starken Produktionsunternehmen gesichert, die rund ein Drittel zum Ergebnis beisteuern. Die im letzten Jahr noch führenden Logistikdienstleister müssen sich dagegen aktuell mit Platz drei begnügen (knapp 22 %).
Während Abschlüsse über 12.000 m² im Vorjahr noch für über die Hälfte des Ergebnisses verantwortlich zeichneten, liegt ihr Anteil in diesem Jahr bei unter 13 %, was sich deutlich im geringeren Gesamtumsatz niederschlägt. In den kleineren und mittleren Größenklassen war dagegen eine sehr lebhafte Nachfrage zu beobachten. In den Kategorien bis 12.000 m² wurden gut 89.000 m² erfasst und damit absolut betrachtet 48 % mehr als 2017 und auch spürbar mehr als 2016. Berücksichtigt man nur kleinere Verträge bis 8.000 m² konnte ebenfalls eine Steigerung um 15 % registriert werden. Von einer insgesamt rückläufigen Nachfrage kann vor diesem Hintergrund also nicht gesprochen werden.
Bemerkenswert ist der mit 18 % ausgesprochen geringe Neubauanteil. Damit liegt er nicht einmal halb so hoch wie im langjährigen Schnitt und erreicht den niedrigsten Wert der letzten Jahre. Hier spiegeln sich auch die gestiegenen Grundstückspreise wider, die es Entwicklern häufig nicht mehr erlauben, Flächen zu Mietpreisen zu bauen, die für breite Zielgruppen, vor allem Logistikdienstleister, bezahlbar sind. Diese Situation hat auch Auswirkungen auf den Eigennutzeranteil, der mit gut 6 % ebenfalls auf sehr niedrigem Niveau liegt. Vor diesem Hintergrund hätten die Mieten eigentlich stärker steigen müssen als geschehen, was aber vielfach nicht darstellbar ist. Demzufolge liegt die Höchstmiete weiterhin bei 6,85 €/m². Die Durchschnittsmiete hat demgegenüber im Jahresvergleich um knapp 3 % auf 6 €/m² angezogen.
Perspektiven
“Für das zweite Halbjahr zeichnet sich zwar ein leicht steigender Flächenumsatz ab, ob aber ein Ergebnis im langjährigen Durchschnitt von rund 275.000 m² erreicht werden kann, bleibt noch abzuwarten und wird wesentlich von der Umsetzung einiger Großabschlüsse abhängen. Insgesamt wird der Umsatz auch in den nächsten Quartalen in gewissem Umfang vom verfügbaren Angebot beeinflusst werden. Bei den Mietpreisen scheint eine Steigerung unausweichlich, der aber enge Grenzen gesetzt sein dürften, da viele Nutzergruppen sonst an ihre wirtschaftlichen Grenzen stoßen”, so Christopher Raabe.
