04.07.2018 Starkes Halbjahresvolumen am gewerblichen Wohn-Transaktionsmarkt
Nach der Übernahme der österreichischen Buwog durch die Vonovia in den ersten drei Monaten verzeichnete das zweite Quartal 2018 weitere Konsolidierungsprozesse auf dem deutschen gewerblichen Wohninvestmentmarkt*. Unter anderem hat die Adler Real Estate 70% der Anteile am Wohnimmobilienportfolio der israelischen Brack Capital für etwa 700 Mio. Euro gekauft, veräußerte gleichzeitig ein Portfolio an ein gemeinsames Joint Venture mit Benson Elliot in einer Größenordnung von ca. 115 Mio. Euro.
Die Bereinigungsprozesse, die Transaktionen im Mikrowohnsegment und mehr als 200 kleinere Transaktionen mit jeweils weniger als 800 Wohneinheiten summierten sich im ersten Halbjahr 2018 auf etwa 11,3 Mrd. Euro. Damit wurden bereits nach sechs Monaten mehr als 70 % des gesamten Vorjahresvolumens erreicht. Der 5-Jahres-Schnitt der jeweils ersten Halbjahre wurde um 35 %, der 10-Jahres-Schnitt sogar um 90 % überschritten. Insgesamt wechselten bis zur Jahresmitte 2018 83.900 Wohnungen den Besitzer.
Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany: „Jenseits der genannten Großtransaktionen und Konsolidierungen werden die Portfolios in ihren Profilen immer ausdifferenzierter. Entweder sie bedienen ein spezifisches Teilsegment, wie die Transaktionen von Mikroapartments zu Beginn des Jahres gezeigt haben, oder aber sie sind in ihrer Struktur nach recht homogenen Risikoprofilen gestaltet.“ Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Die Bedeutung von Forward Deals bleibt hoch. 30 % der Transaktionssumme wurde mit vorab verkauften Projektentwicklungen umgesetzt. Dabei wurde im Durchschnitt ein Preis von mehr als 4.000 Euro/m² erzielt - mehr als doppelt so viel wie für Bestandsportfolios und Objekte, die für etwa 1.700 Euro/m² gehandelt wurden.
„Der Anlagedruck bei den Investoren ist weiterhin enorm hoch. Viele Versicherungen und Pensionskassen sind nach wie vor im Immobilienmarkt unterinvestiert. Gleichzeitig laufen langfristige Staatsanleihen aus und Kapital wird frei, das wiederum zu einer mindestens werterhaltenden Rendite angelegt werden muss“, so Kortmann. So hat die Käufergruppe Banken/Versicherungen/ Pensionsfonds mit direkten Immobilieninvestments netto für mehr als 1,4 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investiert. Gleichzeitig verzeichnen die indirekten Investments über verschiedene Fondsvehikel mit einem Nettovermögenszuwachs von mehr als 1,2 Mrd. Euro einen stabilen Kapitalzufluss; sie liegen jetzt bereits bei 70 % des mittleren 5-Jahres-Zuflusses. Namentlich zahlreiche Spezialfonds werden durch Investorenpools von Versicherungen und Pensionskassen mit frischen Kapital gefüllt.
Mit Abstand am meisten investiert haben nach wie vor allerdings die börsennotieren Wohnungskonzerne: zur Jahresmitte bewegt sich ihr zusätzlich aufgebautes Wohnimmobilienvermögen bereits in einer Größenordnung von mehr als 3,2 Mrd. Euro.
Viele börsennotierte Wohnungsgesellschaften und Fonds haben zwar internationale Anleger, dominiert bleibt der gewerbliche Wohninvestmentmarkt aber von Investoren aus dem Inland. Ihr aktueller Anteil von 80% des Transaktionsvolumens ist seit einigen Jahren stabil. Zur Jahresmitte 2018 entfallen drei Viertel des aus dem Ausland investierten Kapitals auf drei Länder: die USA (600 Mio. Euro), Großbritannien (580 Mio. Euro) und Singapur (350 Mio. Euro).
Berlin hat im ersten Halbjahr mit einem Anteil von 15 %, entsprechend 1,65 Mrd. Euro, nach wie vor das meiste Kapital angezogen, gefolgt vom Raum Frankfurt-Rhein-Main. Mit den dort investierten 920 Mio. Euro wurde bereits das Ergebnis im gesamten Vorjahr getoppt. Drei Viertel (entsprechend 750 Mio. Euro) seines 2017er Volumens sind im Raum Hamburg zur Jahresmitte erreicht. In beiden Regionen ist der Anteil von hochpreisigen Forward Deals jeweils sehr hoch.
„Vor dem Hintergrund des knappen Angebots an guten Beständen in Deutschland sind die größten deutschen Wohnimmobilienkonzern dabei, andere Wege zu beschreiten, um Wachstum zu erzielen“, so Konstantin Kortmann. Zum einen treibt mit Vonovia der größte deutsche Wohnungsbestandshalter seine Internationalisierung voran. Das Unternehmen erwarb nach seinem Engagement in Österreich nun im zweiten Quartal das schwedische Wohnungsunternehmen Victoria Park. Andere Marktteilnehmer setzen auf Alternativen im Inland, etwa mit eigenen Projektentwicklungen oder mit der Beteiligung an solchen Investments. Das gilt beispielsweise für die Adler Real Estate in der Berliner Europacity oder die Deutsche Wohnen in Potsdam.
Kortmann abschließend: „Es ist zum jetzigen Zeitpunkt zwar nicht zu erwarten, dass bis Ende des Jahres weitere Megadeals gehandelt werden. Durch viele Forward Deals, zahlreiche Portfoliobereinigungen und Einzeltransaktionen wird sich das Investitionsvolumen im gewerblichen Wohnungsmarkt 2018 aber auf ein hervorragendes Ergebnis einpendeln: 17-18 Mrd. Euro wären 10 % mehr als im Vorjahr. Möglicherweise reicht es dann auch zum Platz 2 in der langjährigen Transaktionsstatistik des gewerblichen Wohnungsmarkts.“
* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge
Die Bereinigungsprozesse, die Transaktionen im Mikrowohnsegment und mehr als 200 kleinere Transaktionen mit jeweils weniger als 800 Wohneinheiten summierten sich im ersten Halbjahr 2018 auf etwa 11,3 Mrd. Euro. Damit wurden bereits nach sechs Monaten mehr als 70 % des gesamten Vorjahresvolumens erreicht. Der 5-Jahres-Schnitt der jeweils ersten Halbjahre wurde um 35 %, der 10-Jahres-Schnitt sogar um 90 % überschritten. Insgesamt wechselten bis zur Jahresmitte 2018 83.900 Wohnungen den Besitzer.
Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany: „Jenseits der genannten Großtransaktionen und Konsolidierungen werden die Portfolios in ihren Profilen immer ausdifferenzierter. Entweder sie bedienen ein spezifisches Teilsegment, wie die Transaktionen von Mikroapartments zu Beginn des Jahres gezeigt haben, oder aber sie sind in ihrer Struktur nach recht homogenen Risikoprofilen gestaltet.“ Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Die Bedeutung von Forward Deals bleibt hoch. 30 % der Transaktionssumme wurde mit vorab verkauften Projektentwicklungen umgesetzt. Dabei wurde im Durchschnitt ein Preis von mehr als 4.000 Euro/m² erzielt - mehr als doppelt so viel wie für Bestandsportfolios und Objekte, die für etwa 1.700 Euro/m² gehandelt wurden.
„Der Anlagedruck bei den Investoren ist weiterhin enorm hoch. Viele Versicherungen und Pensionskassen sind nach wie vor im Immobilienmarkt unterinvestiert. Gleichzeitig laufen langfristige Staatsanleihen aus und Kapital wird frei, das wiederum zu einer mindestens werterhaltenden Rendite angelegt werden muss“, so Kortmann. So hat die Käufergruppe Banken/Versicherungen/ Pensionsfonds mit direkten Immobilieninvestments netto für mehr als 1,4 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investiert. Gleichzeitig verzeichnen die indirekten Investments über verschiedene Fondsvehikel mit einem Nettovermögenszuwachs von mehr als 1,2 Mrd. Euro einen stabilen Kapitalzufluss; sie liegen jetzt bereits bei 70 % des mittleren 5-Jahres-Zuflusses. Namentlich zahlreiche Spezialfonds werden durch Investorenpools von Versicherungen und Pensionskassen mit frischen Kapital gefüllt.
Mit Abstand am meisten investiert haben nach wie vor allerdings die börsennotieren Wohnungskonzerne: zur Jahresmitte bewegt sich ihr zusätzlich aufgebautes Wohnimmobilienvermögen bereits in einer Größenordnung von mehr als 3,2 Mrd. Euro.
Viele börsennotierte Wohnungsgesellschaften und Fonds haben zwar internationale Anleger, dominiert bleibt der gewerbliche Wohninvestmentmarkt aber von Investoren aus dem Inland. Ihr aktueller Anteil von 80% des Transaktionsvolumens ist seit einigen Jahren stabil. Zur Jahresmitte 2018 entfallen drei Viertel des aus dem Ausland investierten Kapitals auf drei Länder: die USA (600 Mio. Euro), Großbritannien (580 Mio. Euro) und Singapur (350 Mio. Euro).
Berlin hat im ersten Halbjahr mit einem Anteil von 15 %, entsprechend 1,65 Mrd. Euro, nach wie vor das meiste Kapital angezogen, gefolgt vom Raum Frankfurt-Rhein-Main. Mit den dort investierten 920 Mio. Euro wurde bereits das Ergebnis im gesamten Vorjahr getoppt. Drei Viertel (entsprechend 750 Mio. Euro) seines 2017er Volumens sind im Raum Hamburg zur Jahresmitte erreicht. In beiden Regionen ist der Anteil von hochpreisigen Forward Deals jeweils sehr hoch.
„Vor dem Hintergrund des knappen Angebots an guten Beständen in Deutschland sind die größten deutschen Wohnimmobilienkonzern dabei, andere Wege zu beschreiten, um Wachstum zu erzielen“, so Konstantin Kortmann. Zum einen treibt mit Vonovia der größte deutsche Wohnungsbestandshalter seine Internationalisierung voran. Das Unternehmen erwarb nach seinem Engagement in Österreich nun im zweiten Quartal das schwedische Wohnungsunternehmen Victoria Park. Andere Marktteilnehmer setzen auf Alternativen im Inland, etwa mit eigenen Projektentwicklungen oder mit der Beteiligung an solchen Investments. Das gilt beispielsweise für die Adler Real Estate in der Berliner Europacity oder die Deutsche Wohnen in Potsdam.
Kortmann abschließend: „Es ist zum jetzigen Zeitpunkt zwar nicht zu erwarten, dass bis Ende des Jahres weitere Megadeals gehandelt werden. Durch viele Forward Deals, zahlreiche Portfoliobereinigungen und Einzeltransaktionen wird sich das Investitionsvolumen im gewerblichen Wohnungsmarkt 2018 aber auf ein hervorragendes Ergebnis einpendeln: 17-18 Mrd. Euro wären 10 % mehr als im Vorjahr. Möglicherweise reicht es dann auch zum Platz 2 in der langjährigen Transaktionsstatistik des gewerblichen Wohnungsmarkts.“
* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge
