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02.07.2018 Büromarkt Frankfurt: Lücke bei Eigentümer- und Nutzer-Bedürfnissen

Nach Analyse des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Knight Frank wurde im Frankfurter Büromarkt im ersten Halbjahr 2018 von allen Marktteilnehmern ca. 252.000 qm Fläche umgesetzt. Dieses entspricht einem Plus von 9,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (230.900 qm) bzw. einer Abweichung von ca. +27 % im 5-Jahres-Durchschnitt (198.000 qm). Es gibt bis auf die Frankfurter Allgemeine Zeitung mit fast 24.000 qm moderner Bürofläche im Europaviertel keinen Abschluss über 20.000 qm.

„Erst in den letzten Jahren in Deutschland sind Co-Worker als ein bedeutender Flächennachfrager im Segment der Spitzenmietpreise aufgetreten“, kommentiert Lukas Kasperczyk, Managing Partner bei Knight Frank in Deutschland. Was sich 2017 bereits schon als Trend abzeichnete und mit den Markteintritten von WeWork und DesignOffices einen wahren Boom auslöste, kam in den ersten sechs Monaten dieses Jahres zur Blüte: Mit dem britischen Unternehmen TOG The Office Group (ca. 6.500 qm in der Bockenheimer Anlage 46) sowie WeWork (ca. 4. 800 qm Erweiterungsfläche in der Taunusanlage 8) und Spaces (ca. 4.300 qm in den Kornmarktkontoren) waren insbesondere hochwertige Flächen größer 3.000 qm in Toplagen gefragt.

„Wir verzeichnen darüber hinaus eine sehr große Nachfrage nach hochwertigen Flächen unter 2.000 qm mit einer Miete unterhalb 40 Euro/qm. In diesem Segment zeichnet sich eine extreme Flächenknappheit ab, die zu neuen Entwicklungen im Eigentümermarkt führt. Mittlerweile überbieten sich Unternehmen bei der Bewerbung für ein- und dieselbe Fläche im CBD“, so Lukas Kasperczyk weiter.

Ein größeres Angebot finden Unternehmen derzeit in Projektentwicklungen im Spitzenmietpreissegment über 40 Euro/qm wie beispielsweise im FOUR oder im Omniturm.

Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitiger Produktknappheit gehen die Mietpreise in die Höhe. Lukas Kasperczyk: „Das findet zum einen durch die Anhebung der Nominalmiete in Höhe von 1 Euro/qm für ein und dieselbe Fläche innerhalb der letzten sechs Monate statt und zum anderen durch sich verändernde Incentives wie einer reduzierten mietfreien Zeit. Gleichzeitig haben sich Zeitspannen für mieterspezifische Ausbauten aufgrund der Auslastung von Bauunternehmen verändert.“ Während zuvor drei bis vier Monate Ausbauzeit üblich waren, braucht es heute häufig zwischen fünf bis neun Monate.

„Durch die neuen Bilanzierungsvorschriften müssen Unternehmen darüber hinaus Leasing-Verträge ab 2019 voll in der Bilanz verbuchen, zu denen auch gemietete Immobilien zählen. Das führt dazu, dass Unternehmen versuchen, die Dauer der Mietverträge auf eine möglichst geringe Festlaufzeit zu verhandeln, um die Höhe ihrer Leasingverpflichtungen zu reduzieren“, skizziert Lukas Kasperczyk den sich zukünftig verschärfenden Interessenskonflikt. Der in Frankfurt vorherrschende institutionelle Investmentmarkt ist dementgegen sicherheitsorientiert und damit an langfristigen Mietverträgen interessiert.

Stattdessen wächst das benötigte Flächenvolumen pro Mitarbeiter wieder leicht an. Während vor wenigen Jahren die Konsolidierungen von 25 qm (Einzelbüros) auf 12 bis 15 qm im Großraum pro Mitarbeiter mit einer Flächenreduktion einherging, sehen wir derzeit eine andere Situation. „Viele Unternehmen setzen in neuen Flächen weiterhin flexible Großraumkonzepte wie Open Spaces, Desk Sharing und Einzelarbeitsplätze um. Sie erhöhen aber gleichzeitig ihren Anspruch an die Qualität, die Attraktivität der Lage sowie die Rückzugsmöglichkeiten für die Mitarbeiter. Ihr Ziel ist es, auch durch die richtige Immobilie im Markt der gut ausgebildeten Arbeitskräfte zu punkten, um ihre offenen Stellen zu besetzen“, so Lukas Kasperczyk.

Auf den Zusammenhang zwischen Unternehmensstandort und Anziehungskraft auf Mitarbeiter hatte bereits der Global Cities Report 2018 hingewiesen, den das internationale Immobilienberatungsunternehmen Knight Frank herausgibt. Dabei liegen die Betriebskosten für eine Ansiedlung von 100 Mitarbeitern im Finanzzentrum Frankfurt mit 3,34 Mio. Euro 25 Prozent unter denen in London (4,91 Mio. Euro).









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