02.07.2018 Top-7-Büromärkte: Flächenknappheit spitzt sich zu
Der Flächenumsatz auf den Büromärkten der deutschen Top-7-Standorte ist German Property Partners (GPP) zufolge im 1. Halbjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % auf 1,67 Mio. m² gesunken. Rund 867.700 m² davon wurden im leicht stärkeren 2. Quartal umgesetzt. Gleichzeitig ging die Top-7-Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erneut zurück und erreichte mit 3,7 % ein Allzeittief. Die Mieten stiegen an fast allen Top-7-Standorten. Nur in Hamburg und Stuttgart sanken die Spitzenmieten leicht um jeweils 2 %. Die höchsten Spitzenmieten wurden in Frankfurt mit 42,00 €/m²/Monat und München mit 36,10 €/m²/Monat erzielt. Frankfurt zeigte mit 20,65 €/m2/Monat auch erneut die höchste Durchschnittsmiete. Das rasanteste Mietwachstum legte sowohl bei der Durchschnittsmiete (+20 % auf 20,50 €/m²/Monat) als auch bei der Spitzenmiete (+12 % auf 32,00 €/m²/Monat) Berlin vor.
Für die Jahre 2018 und 2019 geht German Property Partners (GPP) an den deutschen Top-7-Standorten von einem voraussichtlichen Fertigstellungsvolumen von rund 2,43 Mio. m² in 255 Projekten aus. Hiervon sind jedoch bereits 64 % vertraglich gebunden. 2018 stehen Mietinteressenten nur ein Viertel der projektierten Büroflächen zur Verfügung. Der Anteil von Co-Working-Anbietern bzw. Business Centern am Top-7-Büroflächenumsatz hat sich binnen eines Jahres nahezu verdoppelt auf 6,8 % (113.000 m²). Nur 38 % dieser Büroflächen befinden sich in den Top-7-CBDs. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich dieser Anteil fast halbiert.
„Trotz der sich leicht eintrübenden Stimmung in der deutschen Wirtschaft ist die Nachfrage im ersten Halbjahr 2018 weiter sehr hoch gewesen, aber die Büroflächen fehlen. Zwar ist der Flächenumsatz in München, Stuttgart und Frankfurt im niedrigen einstelligen Bereich gestiegen. Das sollte aber nicht über die teilweise kritisch niedrigen Flächenkapazitäten hinwegtäuschen, besonders in Berlin und Stuttgart“, erläutert GPP-Sprecher Guido Nabben.
„Die hohe Büroflächennachfrage wird anhalten. Trotz einiger Großgesuche in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt scheinen die Top-7-Büromärkte jedoch weit von neuen Rekorden entfernt. Wir rechnen nicht vor 2020 mit einer Entspannung, so dass die Unternehmen sich an den Top-7-Standorten auf noch weiter steigende Büromieten einstellen müssen“, prognostiziert Nabben.
TOP-7-BÜROMÄRKTE IM DETAIL
MÜNCHEN
• Mit einem Plus von 4 % ist der Büroflächenumsatz in der bayerischen Landeshauptstadt neben Stuttgart unter allen Top-7-Standorten am stärksten gestiegen. Er betrug nach den zwei ersten Quartalen 403.500 m2.
• Rund 30 % des Flächenumsatzes entfielen auf Großabschlüsse mit Volumina über 10.000 m².
• Die Anmietung von 17.000 m2 Bürofläche durch die Stadt München in der Hofmannstraße war der größte Abschluss im 2. Quartal. Die Öffentliche Hand hat erneut die meisten Flächen absorbiert.
• Nach Frankfurt war der Büroflächenumsatz von Co-Working-Anbietern bzw. Business-Center-Betreibern in München mit 27.500 m² am höchsten und stieg insgesamt am stärksten.
STUTTGART
• Stuttgart legte mit 120.000 m² umgesetzter Bürofläche um 4 % neben München am meisten zu.
• Der Flächenumsatz beruhte maßgeblich auf Eigennutzer-Abschlüssen. Es gab lediglich zwei Mietverträge mit Volumina knapp über 4.000 m², Mietverträge über 5.000 m² fehlten im 1. Halbjahr 2018 komplett. Daher legte Stuttgart mit 55 % den höchsten Eigennutzer-Anteil aller Top-7-Standorte vor.
• Nach Berlin wies Stuttgart mit 2,2 % die niedrigste Leerstandsrate auf.
FRANKFURT
• Mit einer leichten Zunahme um 3 % bei einer umgesetzten Bürofläche von 257.700 m² bestätigte Frankfurt nach zwei Quartalen das hohe Vorjahresniveau.
• Unter allen Top-7-Standorten ging die Leerstandsrate in Frankfurt am stärksten zurück und zwar um 2,5 % auf die nur noch zweithöchste Quote in Höhe von 7,6 %.
• Mit einem Büroflächenumsatz von 27.600 m² im Bereich Co-Working-Flächen bzw. Business-Center führte die Mainmetropole im Top-7-Ranking knapp vor München.
• Die zweithöchsten Steigerungsraten aller Top-7-Standorte sowohl bei der Durchschnitts- als auch bei der Spitzenmiete sind auf mehr Mietverträge in Turm-Projekten und anderen hochwertigen Objekten zurückzuführen.
DÜSSELDORF
• Der Düsseldorfer Büroflächenumsatz sank im 1. Halbjahr 2018 um 11 % auf 182.000 m², nachdem anders als im Vorjahreszeitraum statt sechs nur drei Verträge über 5.000 m² stattfanden.
• Der Abschluss über 35.500 m2 im „Heinrich Campus“ von Deloitte & Touche war im 2. Quartal der größte Mietvertrag an allen Top-7-Standorten.
• Erstmals verzeichnete die Rheinstadt mit 8 % die höchste Leerstandsquote aller Top-7-Standorte, auch wenn diese um 1,5 % zurückging.
HAMBURG
• Der Flächenmangel spiegelte sich im Büroflächenumsatz des 1. Halbjahres wider: Ein Rückgang um 17 % führte zu einer umgesetzten Bürofläche von 250.000 m². Kurzfristig sind lediglich 25 Büro-Objekte über 5.000 m² verfügbar, wovon sich nur zwei in der City befinden.
• Die Anmietung von 8.600 m² im „Economic Quarter“ im Heidenkampsweg 96-98 durch f & w fördern und wohnen war der größte Abschluss in Hamburg im 2. Quartal.
• Ebenso wie im Vorjahreszeitraum gab es am Ende des 2. Quartals sechs Großabschlüsse über 5.000 m².
• Mit 3,9 % unterschritt die Elbmetropole erstmals die Vier-Prozent-Schwelle bei der Leerstandsrate.
BERLIN
• Das Flächenangebot war knapp, entsprechend brach der Büroflächenumsatz der Hauptstadt im 1. Halbjahr um ein Fünftel auf 330.000 m² ein. Dennoch wurden zwölf Verträge mit Volumina über 5.000 m² abgeschlossen, sechs davon sogar über 10.000 m².
• Vattenfall sorgte mit der Anmietung von 29.000 m² Bürofläche für den größten bisher in Berlin registrierten Abschluss.
• Sowohl bei der Durchschnittsmiete (+20 %) als auch bei der Spitzenmiete (+12 %) verzeichnete Berlin das größte Plus aller Top-7-Standorte.
• Zudem wies die Stadt an der Spree mit 2,0 % die niedrigste Leerstandsquote auf.
KÖLN
• Der Büroflächenumsatz in Köln lag nach zwei Quartalen bei 125.000 m² und ging somit um 22 % zurück.
• Größter Abschluss im 2. Quartal war die Anmietung von 5.600 m² durch Design Offices in der Erftstraße 19. Zum ersten Mal seit 2013 gab es in den ersten zwei Quartalen keinen Abschluss mit einer vermieteten Bürofläche über 10.000 m².
• Köln hatte mit 79 % vor München mit 77 % am Ende der 1. Jahreshälfte die höchste Vorvermietungsquote aller Top-7-Standorte für die 2018 und 2019 geplanten Fertigstellungen.
Für die Jahre 2018 und 2019 geht German Property Partners (GPP) an den deutschen Top-7-Standorten von einem voraussichtlichen Fertigstellungsvolumen von rund 2,43 Mio. m² in 255 Projekten aus. Hiervon sind jedoch bereits 64 % vertraglich gebunden. 2018 stehen Mietinteressenten nur ein Viertel der projektierten Büroflächen zur Verfügung. Der Anteil von Co-Working-Anbietern bzw. Business Centern am Top-7-Büroflächenumsatz hat sich binnen eines Jahres nahezu verdoppelt auf 6,8 % (113.000 m²). Nur 38 % dieser Büroflächen befinden sich in den Top-7-CBDs. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich dieser Anteil fast halbiert.
„Trotz der sich leicht eintrübenden Stimmung in der deutschen Wirtschaft ist die Nachfrage im ersten Halbjahr 2018 weiter sehr hoch gewesen, aber die Büroflächen fehlen. Zwar ist der Flächenumsatz in München, Stuttgart und Frankfurt im niedrigen einstelligen Bereich gestiegen. Das sollte aber nicht über die teilweise kritisch niedrigen Flächenkapazitäten hinwegtäuschen, besonders in Berlin und Stuttgart“, erläutert GPP-Sprecher Guido Nabben.
„Die hohe Büroflächennachfrage wird anhalten. Trotz einiger Großgesuche in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt scheinen die Top-7-Büromärkte jedoch weit von neuen Rekorden entfernt. Wir rechnen nicht vor 2020 mit einer Entspannung, so dass die Unternehmen sich an den Top-7-Standorten auf noch weiter steigende Büromieten einstellen müssen“, prognostiziert Nabben.
TOP-7-BÜROMÄRKTE IM DETAIL
MÜNCHEN
• Mit einem Plus von 4 % ist der Büroflächenumsatz in der bayerischen Landeshauptstadt neben Stuttgart unter allen Top-7-Standorten am stärksten gestiegen. Er betrug nach den zwei ersten Quartalen 403.500 m2.
• Rund 30 % des Flächenumsatzes entfielen auf Großabschlüsse mit Volumina über 10.000 m².
• Die Anmietung von 17.000 m2 Bürofläche durch die Stadt München in der Hofmannstraße war der größte Abschluss im 2. Quartal. Die Öffentliche Hand hat erneut die meisten Flächen absorbiert.
• Nach Frankfurt war der Büroflächenumsatz von Co-Working-Anbietern bzw. Business-Center-Betreibern in München mit 27.500 m² am höchsten und stieg insgesamt am stärksten.
STUTTGART
• Stuttgart legte mit 120.000 m² umgesetzter Bürofläche um 4 % neben München am meisten zu.
• Der Flächenumsatz beruhte maßgeblich auf Eigennutzer-Abschlüssen. Es gab lediglich zwei Mietverträge mit Volumina knapp über 4.000 m², Mietverträge über 5.000 m² fehlten im 1. Halbjahr 2018 komplett. Daher legte Stuttgart mit 55 % den höchsten Eigennutzer-Anteil aller Top-7-Standorte vor.
• Nach Berlin wies Stuttgart mit 2,2 % die niedrigste Leerstandsrate auf.
FRANKFURT
• Mit einer leichten Zunahme um 3 % bei einer umgesetzten Bürofläche von 257.700 m² bestätigte Frankfurt nach zwei Quartalen das hohe Vorjahresniveau.
• Unter allen Top-7-Standorten ging die Leerstandsrate in Frankfurt am stärksten zurück und zwar um 2,5 % auf die nur noch zweithöchste Quote in Höhe von 7,6 %.
• Mit einem Büroflächenumsatz von 27.600 m² im Bereich Co-Working-Flächen bzw. Business-Center führte die Mainmetropole im Top-7-Ranking knapp vor München.
• Die zweithöchsten Steigerungsraten aller Top-7-Standorte sowohl bei der Durchschnitts- als auch bei der Spitzenmiete sind auf mehr Mietverträge in Turm-Projekten und anderen hochwertigen Objekten zurückzuführen.
DÜSSELDORF
• Der Düsseldorfer Büroflächenumsatz sank im 1. Halbjahr 2018 um 11 % auf 182.000 m², nachdem anders als im Vorjahreszeitraum statt sechs nur drei Verträge über 5.000 m² stattfanden.
• Der Abschluss über 35.500 m2 im „Heinrich Campus“ von Deloitte & Touche war im 2. Quartal der größte Mietvertrag an allen Top-7-Standorten.
• Erstmals verzeichnete die Rheinstadt mit 8 % die höchste Leerstandsquote aller Top-7-Standorte, auch wenn diese um 1,5 % zurückging.
HAMBURG
• Der Flächenmangel spiegelte sich im Büroflächenumsatz des 1. Halbjahres wider: Ein Rückgang um 17 % führte zu einer umgesetzten Bürofläche von 250.000 m². Kurzfristig sind lediglich 25 Büro-Objekte über 5.000 m² verfügbar, wovon sich nur zwei in der City befinden.
• Die Anmietung von 8.600 m² im „Economic Quarter“ im Heidenkampsweg 96-98 durch f & w fördern und wohnen war der größte Abschluss in Hamburg im 2. Quartal.
• Ebenso wie im Vorjahreszeitraum gab es am Ende des 2. Quartals sechs Großabschlüsse über 5.000 m².
• Mit 3,9 % unterschritt die Elbmetropole erstmals die Vier-Prozent-Schwelle bei der Leerstandsrate.
BERLIN
• Das Flächenangebot war knapp, entsprechend brach der Büroflächenumsatz der Hauptstadt im 1. Halbjahr um ein Fünftel auf 330.000 m² ein. Dennoch wurden zwölf Verträge mit Volumina über 5.000 m² abgeschlossen, sechs davon sogar über 10.000 m².
• Vattenfall sorgte mit der Anmietung von 29.000 m² Bürofläche für den größten bisher in Berlin registrierten Abschluss.
• Sowohl bei der Durchschnittsmiete (+20 %) als auch bei der Spitzenmiete (+12 %) verzeichnete Berlin das größte Plus aller Top-7-Standorte.
• Zudem wies die Stadt an der Spree mit 2,0 % die niedrigste Leerstandsquote auf.
KÖLN
• Der Büroflächenumsatz in Köln lag nach zwei Quartalen bei 125.000 m² und ging somit um 22 % zurück.
• Größter Abschluss im 2. Quartal war die Anmietung von 5.600 m² durch Design Offices in der Erftstraße 19. Zum ersten Mal seit 2013 gab es in den ersten zwei Quartalen keinen Abschluss mit einer vermieteten Bürofläche über 10.000 m².
• Köln hatte mit 79 % vor München mit 77 % am Ende der 1. Jahreshälfte die höchste Vorvermietungsquote aller Top-7-Standorte für die 2018 und 2019 geplanten Fertigstellungen.
