19.04.2018 AENGEVELT analysiert Rekordumsatz am Grundstücksmarkt Dresden
Am Dresdner Immobilienmarkt wurden durch Verkäufe (Asset-Deals) im Jahre 2017 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses rd. EUR 2,66 Mrd. kontrahiert. Das waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 27% bzw. rd. EUR 570 Mio. mehr als im Vorjahreszeitraum (2016: rd. EUR 2,09 Mrd.) und ist das dritte Rekordergebnis in Folge nach 2016 und 2015 (EUR 1,97 Mrd.). Gegenüber dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2007 bis 2016: EUR 1,35 Mrd.) bedeutet dieser Wert sogar nahezu eine Verdopplung!
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 2,66 Mrd. entfielen im Jahr 2017:
• rd. EUR 1,94 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2016: rd. EUR 1,308 Mrd.) = +48%
• rd. EUR 143 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2016: rd. EUR 121 Mio.) = +18%
• rd. EUR 581 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2016: rd. EUR 665 Mio.) = - 13%
Ungeachtet des Rückgangs im Segment “Wohn- und Teileigentum“ handelt es sich bei dem Wert (EUR 581 Mio.) um das dritthöchste Umsatzergebnis aller Zeiten nach 2016 (EUR 665 Mio.) und 2015 (EUR 648 Mio.), das zudem 30% über dem Mittel der jüngsten 10 Jahre (Ø 2007-2016: rd. EUR 446 Mio.) liegt.
Dabei stiegen die mittleren Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Erstverkauf 2017 gegenüber dem Vorjahr um knapp 8% auf rd. EUR 3.310,-/m² (2016: EUR 3.077,-/m²). Die Preise für sanierten Altbau erhöhten sich um 4% auf rd. EUR 3.220,-/m² (2016: EUR 3.083,-/m²) und bewegen sich damit auf Neubauniveau.
Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen, neuer Rekord
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2017 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses gegenüber dem Vorjahr um 49% auf EUR 1,91 Mrd. (2016: rd. EUR 1,28 Mrd.) und liegt damit sogar 143% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2007 bis 2016: EUR 788 Mio.). Zudem handelt es sich dabei um einen neuen Rekordwert, der damit das Boomjahr 2006 (EUR 1,34 Mrd.) ablöst. Dabei verlief die Entwicklung in den einzelnen Investmentsegmenten sehr unterschiedlich:
• Im Bereich der Dresdner Wohninvestments (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke) ging der kontrahierte Geldumsatz 2017 gegenüber dem Vorjahr markant um 42% bzw. EUR 300 Mio. auf rd. EUR 418 Mio. zurück (2016: EUR 721 Mio.) und liegt auch 10% unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 464 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) stieg das Transaktionsvolumen dagegen auf rd. EUR 1,5 Mrd. (2016: EUR 561 Mio.), was einer mehr als Verzweieinhalbfachung entspricht und das jüngste Dekadenmittel (Ø 2007 bis 2016: EUR 788 Mio.) sogar um 361% übertrifft.
• Seit dem Boomjahr 2006 übertrifft damit das gewerbliche Investmentsegment erstmals wieder deutlich den Wohninvestmentbereich.
Sinkende, aber immer noch überdurchschnittlich hohe Renditen
Der hohen Investmentnachfrage steht weiterhin eine Verknappung des marktgerechten Angebots gegenüber. Entsprechend gab das Renditeniveau in Dresden wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert im Berichtszeitraum 2017 nach, ist aber im bundesweiten Vergleich und insbesondere mit Blick auf die Big Seven nach wie vor attraktiv:
• Im Durchschnitt wird in Dresden mittlerweile eine mittlere marktübliche Rendite für Büro-/Geschäftshäuser von rd. 6,0% p.a. erzielt (2016:6,6%). Die Spannweite marktüblicher Einstiegsrenditen reicht dabei innerhalb der Stadt von 4,5% bis 7,5% p.a. Die Spitzenrendite hat ebenfalls auf 4,8% p.a. nachgegeben (2016: 5,1%).
• Noch markanter haben sich in den letzten Jahren die Kaufpreisfaktoren bzw. Renditen für Wohninvestments entwickelt. In der Spitze werden mittlerweile Anfangsrenditen von (nur noch) knapp 4,0% p.a. (2016: 4,3%) erzielt, 2013 waren es noch 6,2% p.a.
Die mittlere marktübliche Rendite für Wohninvestments stellt sich auf 5,3% p.a. (2016: 5,5% p.a.). Dabei ist die marktübliche Spannweite fallindividuell abhängig von Lage und Qualität des Objektes und reicht i.d.R. von rd. 4,5% p.a. in sehr guten Lagen (z.B. Altstadt, Johannstadt, Südvorstadt, Loschwitz) bis hin zu knapp 6,5% p.a. (2016: 4,8% - 6,7% p.a.).
Ungeachtet der gesunkenen Einstiegsrenditen sind Wohnimmobilien in Dresden im Vergleich mit Immobilienrenditen der Big Seven und besonders mit Kapitalmarktrenditen immer noch eine günstige Anlageform.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Dresden ausgesprochen gut: Dresden wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Seven den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Dresden in der Spitzengruppe.
• Entsprechend ist 2018 ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstückmarkt um EUR 2,5 Mrd. möglich (2017: EUR 2,66 Mrd.), allerdings in Abhängigkeit von der Verkaufsbereitschaft der Eigentümer.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weiter sinkende Renditen am oberen Rand sowie weitgehend stabile Spitzenrenditen.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.
Dies wird auch durch ein seit 2008 steigendes Mietpreisniveau gefördert:
• Derzeit reicht die Mietpreisspanne laut Mietspiegel 2017 je nach Lagen und Ausstattung von etwa EUR 5,-/m² bis EUR 8,50/m² (2016: EUR 4,50/m² bis EUR 8,-/m²).
• Für Neubauwohnungen werden aktuell Mieten von EUR 8,40 bis 11,40/m² (2016: EUR 8,- bis 11,-/m²).
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 2,66 Mrd. entfielen im Jahr 2017:
• rd. EUR 1,94 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2016: rd. EUR 1,308 Mrd.) = +48%
• rd. EUR 143 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2016: rd. EUR 121 Mio.) = +18%
• rd. EUR 581 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2016: rd. EUR 665 Mio.) = - 13%
Ungeachtet des Rückgangs im Segment “Wohn- und Teileigentum“ handelt es sich bei dem Wert (EUR 581 Mio.) um das dritthöchste Umsatzergebnis aller Zeiten nach 2016 (EUR 665 Mio.) und 2015 (EUR 648 Mio.), das zudem 30% über dem Mittel der jüngsten 10 Jahre (Ø 2007-2016: rd. EUR 446 Mio.) liegt.
Dabei stiegen die mittleren Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Erstverkauf 2017 gegenüber dem Vorjahr um knapp 8% auf rd. EUR 3.310,-/m² (2016: EUR 3.077,-/m²). Die Preise für sanierten Altbau erhöhten sich um 4% auf rd. EUR 3.220,-/m² (2016: EUR 3.083,-/m²) und bewegen sich damit auf Neubauniveau.
Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen, neuer Rekord
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2017 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses gegenüber dem Vorjahr um 49% auf EUR 1,91 Mrd. (2016: rd. EUR 1,28 Mrd.) und liegt damit sogar 143% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2007 bis 2016: EUR 788 Mio.). Zudem handelt es sich dabei um einen neuen Rekordwert, der damit das Boomjahr 2006 (EUR 1,34 Mrd.) ablöst. Dabei verlief die Entwicklung in den einzelnen Investmentsegmenten sehr unterschiedlich:
• Im Bereich der Dresdner Wohninvestments (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke) ging der kontrahierte Geldumsatz 2017 gegenüber dem Vorjahr markant um 42% bzw. EUR 300 Mio. auf rd. EUR 418 Mio. zurück (2016: EUR 721 Mio.) und liegt auch 10% unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 464 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) stieg das Transaktionsvolumen dagegen auf rd. EUR 1,5 Mrd. (2016: EUR 561 Mio.), was einer mehr als Verzweieinhalbfachung entspricht und das jüngste Dekadenmittel (Ø 2007 bis 2016: EUR 788 Mio.) sogar um 361% übertrifft.
• Seit dem Boomjahr 2006 übertrifft damit das gewerbliche Investmentsegment erstmals wieder deutlich den Wohninvestmentbereich.
Sinkende, aber immer noch überdurchschnittlich hohe Renditen
Der hohen Investmentnachfrage steht weiterhin eine Verknappung des marktgerechten Angebots gegenüber. Entsprechend gab das Renditeniveau in Dresden wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert im Berichtszeitraum 2017 nach, ist aber im bundesweiten Vergleich und insbesondere mit Blick auf die Big Seven nach wie vor attraktiv:
• Im Durchschnitt wird in Dresden mittlerweile eine mittlere marktübliche Rendite für Büro-/Geschäftshäuser von rd. 6,0% p.a. erzielt (2016:6,6%). Die Spannweite marktüblicher Einstiegsrenditen reicht dabei innerhalb der Stadt von 4,5% bis 7,5% p.a. Die Spitzenrendite hat ebenfalls auf 4,8% p.a. nachgegeben (2016: 5,1%).
• Noch markanter haben sich in den letzten Jahren die Kaufpreisfaktoren bzw. Renditen für Wohninvestments entwickelt. In der Spitze werden mittlerweile Anfangsrenditen von (nur noch) knapp 4,0% p.a. (2016: 4,3%) erzielt, 2013 waren es noch 6,2% p.a.
Die mittlere marktübliche Rendite für Wohninvestments stellt sich auf 5,3% p.a. (2016: 5,5% p.a.). Dabei ist die marktübliche Spannweite fallindividuell abhängig von Lage und Qualität des Objektes und reicht i.d.R. von rd. 4,5% p.a. in sehr guten Lagen (z.B. Altstadt, Johannstadt, Südvorstadt, Loschwitz) bis hin zu knapp 6,5% p.a. (2016: 4,8% - 6,7% p.a.).
Ungeachtet der gesunkenen Einstiegsrenditen sind Wohnimmobilien in Dresden im Vergleich mit Immobilienrenditen der Big Seven und besonders mit Kapitalmarktrenditen immer noch eine günstige Anlageform.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Dresden ausgesprochen gut: Dresden wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Seven den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Dresden in der Spitzengruppe.
• Entsprechend ist 2018 ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstückmarkt um EUR 2,5 Mrd. möglich (2017: EUR 2,66 Mrd.), allerdings in Abhängigkeit von der Verkaufsbereitschaft der Eigentümer.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weiter sinkende Renditen am oberen Rand sowie weitgehend stabile Spitzenrenditen.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.
Dies wird auch durch ein seit 2008 steigendes Mietpreisniveau gefördert:
• Derzeit reicht die Mietpreisspanne laut Mietspiegel 2017 je nach Lagen und Ausstattung von etwa EUR 5,-/m² bis EUR 8,50/m² (2016: EUR 4,50/m² bis EUR 8,-/m²).
• Für Neubauwohnungen werden aktuell Mieten von EUR 8,40 bis 11,40/m² (2016: EUR 8,- bis 11,-/m²).
