06.04.2018 Der Boom auf dem Logistikinvestmentmarkt hält an
Der Boom auf dem deutschen Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hält an. 1,46 Mrd. Euro in den ersten drei Monaten entsprechen dem zweitstärksten Jahresauftakt nach dem Rekordergebnis vor einem Jahr, damals basierend auf dem Megaverkauf des Hansteen-Porfolios. Insofern ist der statistische 1-Jahresrückgang beim Transaktionsvolumen (-27 %) keineswegs gleichbedeutend einem Einbruch der Aktivitäten in dieser Assetklasse. Der längerfristige Vergleich aller ersten Quartale weist ein Plus von 35 % beim 5- und eine glatte Verdoppelung beim 10-Jahreschnitt aus. Der Anteil von Logistikimmobilien am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen bleibt im zweistelligen Prozentbereich (12 %). Relativ ist er damit immerhin um ein Drittel höher als im Schnitt der letzten zehn Jahre.
Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany: „Wenn es noch eines weiteren Beweises bedurft hätte, welche Bedeutung die Logistikimmobilie mittlerweile bei den Investoren hat - die größte Transaktion des ersten Quartals auf dem gesamten deutschen Gewerbeimmobilienmarkt betraf abermals ein Paket aus Logistikimmobilien. Alpha Industrial hatte an Frasers Property ein 600 Mio. Euro schweres Logistikportfolio verkauft, bei dem der Löwenanteil von einer halben Milliarde auf deutsche Immobilien entfällt.“
Die Top 5 Transaktionen kommen mit 61 % auf einen ähnlich hohen Anteil wie im Vorjahr. Gemessen an der Gesamtanzahl (50) wurde der Logistikinvestmentmarkt dominiert von 36 Transaktionen unter 20 Mio. Euro. Deren Volumen machte rund 230 Mio. Euro aus.
Auf Immobilien, die sich in den Big-7-Märkten befinden, entfielen rund 800 Mio. Euro, entsprechend 55 %. Im Berliner Marktgebiet sorgten drei große Einzeltransaktionen für Investments von zusammen 290 Mio. Euro. Hamburg (rund 150 Mio. Euro) und Frankfurt (90 Mio. Euro) folgen auf den Plätzen.
Deutlich weniger als im gesamten Vorjahr machten die Portfoliotransaktionen aus. Im Vergleich zu Assetklassen wie Einzelhandel (11 %) oder Hotels (16 %) war der Anteil des Logistikvolumens mit 54% aber exorbitant hoch. Für den gesamten gewerblichen Sektor heißt das: 45% des deutschlandweiten Portfoliovolumens entfiel auf Logistik- und Industrieimmobilien. „Auch für die kommenden Monate dürfte der hohe Anteil Bestand haben oder sogar noch zulegen. Denn derzeit befinden sich mit dem Alpha Portfolio, dem Gemini Portfolio und dem Optimus Prime Portfolio allein drei großvolumige Portfolios im dreistelligen Millionenbereich im Markt“, so Willi Weis.
Sehr stark geprägt waren die Logistikinvestment-Aktivitäten durch ausländisches Kapital. Mit über 1,1 Mrd. Euro lag der Anteil ausländischer Investoren bei 77%, fast 20 Prozentpunkte über dem Fünfjahresschnitt. Nicht überraschend, denn bei den fünf größten Transaktionen waren ausschließlich ausländische Anleger als Käufer aktiv, viermal hingegen deutsche Akteure auf Verkäuferseite. Insgesamt resultierten ihre Verkaufsaktivitäten in einem Anteil von 78 % des gesamten Transaktionsvolumens. Damit haben sie ihren Immobilienbestand per Saldo um rund 800 Mio. Euro abgebaut, ausländische Investoren im Gegenzug aufgebaut.
Aufgrund des hohen Anlagedrucks der Investoren, die nach wie vor enorm viel Kapital unterbringen müssen, bei gleichzeitig nach wie vor niedrigen Zinsen und bei einem Mangel an Produkten in allen Assetklassen sind die Spitzenrenditen weiter zurückgegangen. Wie bereits Ende letzten Jahres war deren stärkster Rückgang im Logistiksektor zu beobachten. Im ersten Quartal 2018 haben die Spitzenrenditen hier noch einmal um 10 Basispunkte nachgegeben: Ende März liegen sie bei 4,40%.
Willi Weis abschließend: „Unter den derzeitigen Rahmenbedingungen gehen wir davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien 2018 zwischen 5 bis 6 Mrd. Euro einpendeln wird, im Langfristvergleich nach 2017 ein weiteres herausragendes Ergebnis. Aufgrund des Renditedrucks werden Unternehmensimmobilien und Objekte aus dem Light Industrial Sektor noch stärker in den Fokus der Anleger rücken und ihren Anteil am Transaktionsvolumen erhöhen.“
Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany: „Wenn es noch eines weiteren Beweises bedurft hätte, welche Bedeutung die Logistikimmobilie mittlerweile bei den Investoren hat - die größte Transaktion des ersten Quartals auf dem gesamten deutschen Gewerbeimmobilienmarkt betraf abermals ein Paket aus Logistikimmobilien. Alpha Industrial hatte an Frasers Property ein 600 Mio. Euro schweres Logistikportfolio verkauft, bei dem der Löwenanteil von einer halben Milliarde auf deutsche Immobilien entfällt.“
Die Top 5 Transaktionen kommen mit 61 % auf einen ähnlich hohen Anteil wie im Vorjahr. Gemessen an der Gesamtanzahl (50) wurde der Logistikinvestmentmarkt dominiert von 36 Transaktionen unter 20 Mio. Euro. Deren Volumen machte rund 230 Mio. Euro aus.
Auf Immobilien, die sich in den Big-7-Märkten befinden, entfielen rund 800 Mio. Euro, entsprechend 55 %. Im Berliner Marktgebiet sorgten drei große Einzeltransaktionen für Investments von zusammen 290 Mio. Euro. Hamburg (rund 150 Mio. Euro) und Frankfurt (90 Mio. Euro) folgen auf den Plätzen.
Deutlich weniger als im gesamten Vorjahr machten die Portfoliotransaktionen aus. Im Vergleich zu Assetklassen wie Einzelhandel (11 %) oder Hotels (16 %) war der Anteil des Logistikvolumens mit 54% aber exorbitant hoch. Für den gesamten gewerblichen Sektor heißt das: 45% des deutschlandweiten Portfoliovolumens entfiel auf Logistik- und Industrieimmobilien. „Auch für die kommenden Monate dürfte der hohe Anteil Bestand haben oder sogar noch zulegen. Denn derzeit befinden sich mit dem Alpha Portfolio, dem Gemini Portfolio und dem Optimus Prime Portfolio allein drei großvolumige Portfolios im dreistelligen Millionenbereich im Markt“, so Willi Weis.
Sehr stark geprägt waren die Logistikinvestment-Aktivitäten durch ausländisches Kapital. Mit über 1,1 Mrd. Euro lag der Anteil ausländischer Investoren bei 77%, fast 20 Prozentpunkte über dem Fünfjahresschnitt. Nicht überraschend, denn bei den fünf größten Transaktionen waren ausschließlich ausländische Anleger als Käufer aktiv, viermal hingegen deutsche Akteure auf Verkäuferseite. Insgesamt resultierten ihre Verkaufsaktivitäten in einem Anteil von 78 % des gesamten Transaktionsvolumens. Damit haben sie ihren Immobilienbestand per Saldo um rund 800 Mio. Euro abgebaut, ausländische Investoren im Gegenzug aufgebaut.
Aufgrund des hohen Anlagedrucks der Investoren, die nach wie vor enorm viel Kapital unterbringen müssen, bei gleichzeitig nach wie vor niedrigen Zinsen und bei einem Mangel an Produkten in allen Assetklassen sind die Spitzenrenditen weiter zurückgegangen. Wie bereits Ende letzten Jahres war deren stärkster Rückgang im Logistiksektor zu beobachten. Im ersten Quartal 2018 haben die Spitzenrenditen hier noch einmal um 10 Basispunkte nachgegeben: Ende März liegen sie bei 4,40%.
Willi Weis abschließend: „Unter den derzeitigen Rahmenbedingungen gehen wir davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien 2018 zwischen 5 bis 6 Mrd. Euro einpendeln wird, im Langfristvergleich nach 2017 ein weiteres herausragendes Ergebnis. Aufgrund des Renditedrucks werden Unternehmensimmobilien und Objekte aus dem Light Industrial Sektor noch stärker in den Fokus der Anleger rücken und ihren Anteil am Transaktionsvolumen erhöhen.“
