05.04.2018 Investmentmarkt Hamburg: Erste Anzeichen für Renditestabilisierung
Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Hamburg ist mit einem neuen Rekord ins Jahr 2018 gestartet. Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), zufolge betrug das Transaktionsvolumen im 1. Quartal bereits 1,3 Mrd. € bei 28 Transaktionen. Verglichen mit dem Vorjahresquartal hat sich die Anzahl der Transaktionen verdoppelt und das Verkaufsvolumen nahezu verdreifacht. 30 % des Transaktionsvolumens entfiel auf einen einzigen Verkauf. Die bisher größte bekannte Einzeltransaktion auf dem Hamburger Investmentmarkt wurde Anfang des Jahres getätigt. Das Joint-Venture aus der MOMENI Gr uppe und Black Horse Investments hat für rund 400 Mio. € die im Bau befindliche Büro-Immobilie „Springer Quartier“ (Kaiser-Wilhelm-Straße, City) an eine Gesellschaft berufsständischer Versorgungswerke veräußert. „Die Stimmung auf dem Investmentmarkt ist sehr positiv. Lässt man den „Springer Quartier“-Deal beiseite, liegt das Transaktionsvolumen immer noch bei 900 Millionen Euro und damit auf dem Niveau des bisherigen Rekord-Jahresstarts von 2016“, erläutert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, das Marktgeschehen.
Fünf Transaktionen über 50 Mio. €
Das starke 1. Quartal resultierte vor allem aus fünf Transaktionen über 50 Mio. €, die insgesamt 62 % des Transaktionsvolumens ausmachten. Neben dem „Springer Quartier“ für rund 400 Mio. € wurde das gemischt genutzte Objekt „LaHoMa“ (Langenhorner Markt 1-18, Hamburg Ost) für über 100 Mio. € veräußert. Ein weiterer Großabschluss in der City war der Verkauf des „Deichtorcenters“ (Oberbaumbrücke 1) von PlusAlpina Real Estate Advisors an Westbrook Partners für rund 90 Mio. €.
Industrie/Logistik zweitstärkste Assetklasse
Der „Springer Quartier“-Transaktion geschuldet liegen Büro-Immobilien wie gewohnt mit einem Anteil von 51 % am Transaktionsvolumen (664 Mio. €) und sieben verkauften Objekten auf dem ersten Platz bei der Verteilung der Assetklassen. Platz zwei dagegen erreichte im 1. Quartal die Assetklasse Logistik- und Industrie-Immobilien mit einem Anteil von 12 % am Transaktionsvolumen (156 Mio. €). „Durch den Produktmangel im Segment Büro- und Geschäftshäuser sowie bei Core-Objekten in zentralen Lagen suchen Investoren zunehmend Immobilien der Assetklasse Industrie/Logistik. Core-Objekte in diesem Segment erfahren derzeit eine hohe Nachfrage, wobei es auch hier an Produkten mangelt“, kommentiert Steinbrinker. Die Assetklasse Ein zelhandel landete mit 10 % (130 Mio. €) auf Platz drei. Hierzu zählte auch der Erwerb des Design-Kaufhauses „Stilwerk“ (Große Elbstraße 68) durch den Stilwerk-Eigentümer Alexander Garbe für einen zweistelligen Millionenbetrag.
Drei Hamburger Hotels mit neuem Eigentümer
Mit einem Anteil von jeweils 9 % am Transaktionsvolumen teilen sich die Assetklassen Mischnutzung (118 Mio. €) und Hotel (117 Mio. €) den vierten Platz. Insgesamt wurden im 1. Quartal drei Hotel-Immobilien veräußert. Zwei Hotel-Projektentwicklungen kaufte der britische Konzern Whitbread für seine Marke „Premier Inn“ jeweils für einen zweistelligen Millionenbetrag:
• Simon-von-Utrecht-Straße 41 (St. Pauli, rund 230 Zimmer) von Strabag Real Estate
• Nordkanalstraße 44-46 (City Süd, rund 280 Zimmer, 30 Wohnungen) von GBI
Eine weitere Hotel-Immobilie mit Boarding-/Apartmenthouse-Konzept wechselte ebenfalls den Besitzer. Hierbei handelte es sich um ein Objekt in Stadtteillage und zwar den „simplify your life campus“ im Kronsaalsweg 88 (Stellingen, Hamburg West, 347 Apartments), den Catella Residential Investment Management für einen seiner Fonds zu einem Preis von rund 43,5 Mio. € erwarb.
Erste Tendenz zur Stabilisierung der Renditen
Bei den Spitzenrenditen in Hamburg zeigten sich erste Tendenzen, dass sich ihr Sinkflug verlangsamt. Verglichen mit dem Vorquartal blieben die Netto-Spitzenrenditen für Büro- und Geschäftshäuser bei 2,9 % unverändert. Aufgrund des gestiegenen Nachfragedrucks bei Logistik-Objekten bewegte sich die Netto-Spitzenrendite dieser Assetklasse von 4,6 % auf einen neuen Tiefststand von 4,2 %.
Jeweils sechs Transaktionen in Harburg und Hamburg Ost
Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Teilmärkte zeigt nicht das gewohnte Bild. Zwar ist der Teilmarkt City aufgrund des „Springer Quartier“-Verkaufs traditionellerweise mit einem Anteil von 40 % (519 Mio. €) auf dem ersten Platz, jedoch sind die Teilmärkte City Süd (4 %, 58 Mio. €) und HafenCity (keine Transaktion) weit abgeschlagen. Platz zwei belegte stattdessen mit 18 % (232 Mio. € und sechs Transaktionen) der periphere Teilmarkt Hamburg Ost. Dies ist vor allem auf die zweitgrößte Transaktion des 1. Quartals zurückzuführen, das bereits erwähnte „LaHoMa“ in Langenhorn. Den dritten Platz erreichte der Teilmarkt Harburg mit einem Anteil von 9 % (118 Mio. €) und ebenfalls sechs Transaktionen . Unter anderem verkaufte die RDR Beteiligungs GmbH an den Projektentwickler Areo Welling die Liegenschaft Am Werder 1, ein ehemaliges Jobcenter.
Internationale Akteure verhalten
Sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite dominierten im 1. Quartal 2018 die nationalen Akteure. Ausländische Investoren zeigten sich mit einem Anteil von 27 % am Transaktionsvolumen (346 Mio. €) eher verhalten. Im 1. Quartal 2017 waren es 51 %. Auch auf der Verkäuferseite waren die internationalen Investoren mit 28 % (364 Mio. €) zurückhaltend. Im Vorjahresquartal erreichten sie einen Anteil von 64 %. Als aktivste Investorengruppe zeigten sich die Versorgungswerke/Pensionsfonds vor allem durch den Ankauf des „Springer Quartiers“ mit einem Drittel am Transaktionsvolumen (424 Mio. €). Auf Verkäuferseite waren aufgrund dieses Sondereffekts Projektentwickler mit einem Anteil von 55 % (709 Mio. €) die stärksten Marktteilnehmer.
Ausblick
„Angesichts mehrerer anstehender Großtransaktionen, die voraussichtlich dieses Jahr noch abgeschlossen werden, dürften die Investmentaktivitäten in Hamburg weiter rege ausfallen. Der Produktmangel vor allem im Segment der in Hamburg klassischerweise gesuchten Objekte um die 50 Millionen Euro kann das Transaktionsvolumen leicht bremsen. Für 2018 gehen wir von einem Gesamtvolumen – leicht über dem Wert des Vorjahres – in Höhe von rund 4,0 Milliarden Euro aus“, prognostiziert Steinbrinker.
Fünf Transaktionen über 50 Mio. €
Das starke 1. Quartal resultierte vor allem aus fünf Transaktionen über 50 Mio. €, die insgesamt 62 % des Transaktionsvolumens ausmachten. Neben dem „Springer Quartier“ für rund 400 Mio. € wurde das gemischt genutzte Objekt „LaHoMa“ (Langenhorner Markt 1-18, Hamburg Ost) für über 100 Mio. € veräußert. Ein weiterer Großabschluss in der City war der Verkauf des „Deichtorcenters“ (Oberbaumbrücke 1) von PlusAlpina Real Estate Advisors an Westbrook Partners für rund 90 Mio. €.
Industrie/Logistik zweitstärkste Assetklasse
Der „Springer Quartier“-Transaktion geschuldet liegen Büro-Immobilien wie gewohnt mit einem Anteil von 51 % am Transaktionsvolumen (664 Mio. €) und sieben verkauften Objekten auf dem ersten Platz bei der Verteilung der Assetklassen. Platz zwei dagegen erreichte im 1. Quartal die Assetklasse Logistik- und Industrie-Immobilien mit einem Anteil von 12 % am Transaktionsvolumen (156 Mio. €). „Durch den Produktmangel im Segment Büro- und Geschäftshäuser sowie bei Core-Objekten in zentralen Lagen suchen Investoren zunehmend Immobilien der Assetklasse Industrie/Logistik. Core-Objekte in diesem Segment erfahren derzeit eine hohe Nachfrage, wobei es auch hier an Produkten mangelt“, kommentiert Steinbrinker. Die Assetklasse Ein zelhandel landete mit 10 % (130 Mio. €) auf Platz drei. Hierzu zählte auch der Erwerb des Design-Kaufhauses „Stilwerk“ (Große Elbstraße 68) durch den Stilwerk-Eigentümer Alexander Garbe für einen zweistelligen Millionenbetrag.
Drei Hamburger Hotels mit neuem Eigentümer
Mit einem Anteil von jeweils 9 % am Transaktionsvolumen teilen sich die Assetklassen Mischnutzung (118 Mio. €) und Hotel (117 Mio. €) den vierten Platz. Insgesamt wurden im 1. Quartal drei Hotel-Immobilien veräußert. Zwei Hotel-Projektentwicklungen kaufte der britische Konzern Whitbread für seine Marke „Premier Inn“ jeweils für einen zweistelligen Millionenbetrag:
• Simon-von-Utrecht-Straße 41 (St. Pauli, rund 230 Zimmer) von Strabag Real Estate
• Nordkanalstraße 44-46 (City Süd, rund 280 Zimmer, 30 Wohnungen) von GBI
Eine weitere Hotel-Immobilie mit Boarding-/Apartmenthouse-Konzept wechselte ebenfalls den Besitzer. Hierbei handelte es sich um ein Objekt in Stadtteillage und zwar den „simplify your life campus“ im Kronsaalsweg 88 (Stellingen, Hamburg West, 347 Apartments), den Catella Residential Investment Management für einen seiner Fonds zu einem Preis von rund 43,5 Mio. € erwarb.
Erste Tendenz zur Stabilisierung der Renditen
Bei den Spitzenrenditen in Hamburg zeigten sich erste Tendenzen, dass sich ihr Sinkflug verlangsamt. Verglichen mit dem Vorquartal blieben die Netto-Spitzenrenditen für Büro- und Geschäftshäuser bei 2,9 % unverändert. Aufgrund des gestiegenen Nachfragedrucks bei Logistik-Objekten bewegte sich die Netto-Spitzenrendite dieser Assetklasse von 4,6 % auf einen neuen Tiefststand von 4,2 %.
Jeweils sechs Transaktionen in Harburg und Hamburg Ost
Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Teilmärkte zeigt nicht das gewohnte Bild. Zwar ist der Teilmarkt City aufgrund des „Springer Quartier“-Verkaufs traditionellerweise mit einem Anteil von 40 % (519 Mio. €) auf dem ersten Platz, jedoch sind die Teilmärkte City Süd (4 %, 58 Mio. €) und HafenCity (keine Transaktion) weit abgeschlagen. Platz zwei belegte stattdessen mit 18 % (232 Mio. € und sechs Transaktionen) der periphere Teilmarkt Hamburg Ost. Dies ist vor allem auf die zweitgrößte Transaktion des 1. Quartals zurückzuführen, das bereits erwähnte „LaHoMa“ in Langenhorn. Den dritten Platz erreichte der Teilmarkt Harburg mit einem Anteil von 9 % (118 Mio. €) und ebenfalls sechs Transaktionen . Unter anderem verkaufte die RDR Beteiligungs GmbH an den Projektentwickler Areo Welling die Liegenschaft Am Werder 1, ein ehemaliges Jobcenter.
Internationale Akteure verhalten
Sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite dominierten im 1. Quartal 2018 die nationalen Akteure. Ausländische Investoren zeigten sich mit einem Anteil von 27 % am Transaktionsvolumen (346 Mio. €) eher verhalten. Im 1. Quartal 2017 waren es 51 %. Auch auf der Verkäuferseite waren die internationalen Investoren mit 28 % (364 Mio. €) zurückhaltend. Im Vorjahresquartal erreichten sie einen Anteil von 64 %. Als aktivste Investorengruppe zeigten sich die Versorgungswerke/Pensionsfonds vor allem durch den Ankauf des „Springer Quartiers“ mit einem Drittel am Transaktionsvolumen (424 Mio. €). Auf Verkäuferseite waren aufgrund dieses Sondereffekts Projektentwickler mit einem Anteil von 55 % (709 Mio. €) die stärksten Marktteilnehmer.
Ausblick
„Angesichts mehrerer anstehender Großtransaktionen, die voraussichtlich dieses Jahr noch abgeschlossen werden, dürften die Investmentaktivitäten in Hamburg weiter rege ausfallen. Der Produktmangel vor allem im Segment der in Hamburg klassischerweise gesuchten Objekte um die 50 Millionen Euro kann das Transaktionsvolumen leicht bremsen. Für 2018 gehen wir von einem Gesamtvolumen – leicht über dem Wert des Vorjahres – in Höhe von rund 4,0 Milliarden Euro aus“, prognostiziert Steinbrinker.
