05.04.2018 Frankfurter Büromarkt startet stark ins neue Jahr – Rekordergebnis
Der Frankfurter Büromarkt ist mit ca. 154.400 m² und 227 Abschlüssen sehr gut ins neue Jahr gestartet. Das Ergebnis entspricht nach Analysen des Maklerhauses blackolive einer Steigerung um 23 % gegenüber dem selben Vorjahreszeitraum bezogen auf den Flächenumsatz. Dies ist unter anderem der Großanmietung der Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) im Projekt in der Europaallee 92 über knapp 24.000 m² zuzuschreiben. Desweiteren gab es 3 Abschlüsse zwischen 5.000 m² und 7.000 m², darunter zwei Mietverträge mit jeweils etwa 6.500 m² im Bankenviertel, zum einen die FM Insurance Company Limited in der T8, zum anderen die Bethmann Bank AG im Marienforum. Darüber hinaus hat der Jobcenter Frankfurt rund 5.000 m² im Stadtteil Höchst in der Bolongarostraße 82 gemietet.
Starkes kleines Segment und Großabschluss tragen Büromarkt
Während der Bereich 5.001 m² bis 10.000 m² einen Rückgang von rund 50 % gegenüber dem ersten Quartal 2017 verzeichnete, hat das kleinere Flächensegment bis 1.000 m² einen Zuwachs von 40 % erfahren. Im Zusammenspiel mit dem schon erwähnten Großabschluss der FAZ führte dies zu einem sehr starken ersten Quartalswert, der jeweils etwa 25.000 m² über denselben Vorjahresquartalen 2017 und 2016 liegt. „Die gute Nachfrage nach kleineren Flächen und das stabil hohe mittlere Flächensegment zeigen einmal mehr, dass der Frankfurter Büromarkt sehr nachgefragt und dynamisch ist.“ erläutert Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive.
FAZ-Abschluss katapultiert Medienbranche auf Platz 1, Finanzdienstleister folgen
Durch den Großabschluss der FAZ dominieren aktuell Unternehmen aus den Branchen Internet, Media und Telekommunikation den Frankfurter Büromarkt. Die traditionell starken Finanzdienstleister kommen auf 17 % des Gesamtumsatzes, Tendenz steigend. Insgesamt ist festzustellen, dass die Nachfrage auf dem Frankfurter Büromarkt aus verschiedenen Branchen kommt, denn auch Bau- und Immobilienunternehmen, Berater, öffentliche Verwaltungen und Tourismus- und Reiseunternehmen fragten Flächen in der Größenordnung von um die 10.000 m² nach.
CBD und City Rand im Fokus
Ein gutes Drittel des Gesamtumsatzes wurde im Central Business District (CBD) erzielt, der aktuell am stärksten nachgefragte Bereich. Auf Grund der zunehmenden Verknappung der verfügbaren Flächen im CBD weichen Unternehmen, insbesondere bei größerem Flächenbedarf auch weiter auf die Randlagen aus. Der City Rand-Bereich konnte daher ebenfalls ein gutes Viertel des Flächenumsatzes auf sich vereinen. „Dies ist zu einem Gutteil natürlich auf den Großabschluss der FAZ im Europaviertel zurückzuführen, aber mit zunehmender Verknappung des Flächenangebots im Kern, rücken die Bereiche Europaviertel, Westhafen, Mainzer Landstraße und der messenahe Teil von Bockenheim zunehmend in den Fokus“, fasst Schön zusammen. Aber auch die anderen Teillagen erfreuen sich einer stabilen Nachfrage.
Mieten in Aufwärtsspirale
Die Durchschnittsmiete klettert auf € 20,60/m², das ist eine Steigerung von € 2,60/m² innerhalb der letzten 12 Monate. Dies ist auf einige großvolumige hochpreisige Abschlüsse in Projekten im Europaviertel (Q4 2017: Deutsche Bahn AG, Q1 2018: FAZ) und in den Türmen im Bankenviertel aus 2017, so z. Bsp. Clifford Chance, Morgan Stanley Bank AG und Goldmann Sachs zurückzuführen. Die Spitzenmiete hat ebenfalls einen Sprung um € 3,50/m² auf über
€ 41,00/m² gemacht. Die Mieten setzen damit ihren Aufwärtstrend fort. „Auslöser ist die gestiegene Anmietungsleistung in hochpreisigen Objekten im Bau oder als Projekt gepaart mit der weiteren Verknappung von Flächen im CBD.“ resümiert Schön. Die Mietpreisspirale wird sich voraussichtlich auch in 2018 noch weiterdrehen.
Leerstand weiter im Sinkflug
Der Leerstand hat sich weiter reduziert und durchbricht die 1 Millionen-Marke und erreicht mit 997.600 m² einen historischen Tiefststand, die Leerstandsquote liegt bei 8,6 %, bezogen auf den CBD liegt die Leerstandsquote mit 5,7 % deutlich niedriger, da hier ein deutlich knapperes Angebot herrscht. Bis Ende 2018 werden lediglich knapp 150.000 m² auf dem Frankfurter Büromarkt fertiggestellt, wovon aktuell nur noch ein Viertel verfügbar ist. In den beiden folgenden Jahren kommen jeweils etwa 200.000 m² auf den Markt, wovon jeweils deutlich über 50 % der Fläche aktuell noch verfügbar sind. Der Frankfurter Büromarkt bietet also noch Reserven, wenngleich das Angebot auch in der Bankenstadt langsam knapper wird. Der anhaltende Umnutzungstrend und die geringen Fertigstellungsraten der letzten Jahre bis heute werden den Leerstand auch in Zukunft weiter reduzieren und die Preise damit weiter steigen lassen. „Es wäre jedoch zu früh von einem Vermietermarkt zu sprechen.“ sagt Schön.
Fazit
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat einen starken Jahresauftakt hingelegt, die Verteilung der Nachfrage auf verschiedene Branchen und Flächenklassen, die nochmals gestiegen Anzahl an Mietverträgen in Kombination mit den uns bekannten Großgesuchen lässt den Schluss auf einen starken Flächenumsatz bis Jahresende zu, wenngleich dieser mit einem prognostiziertem Flächenumsatz von weniger als 570.000 m² deutlich unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (729.000 m²) liegen wird. Zu diesem Ergebnis kommt das Maklerhaus blackolive nach Auswertung und Analyse der aktuellen Zahlen. Die Nachfrage in allen Bereich wird sich auch im Jahresverlauf fortsetzen und die Mieten noch weiter leicht steigen und den Leerstand weiter sinken lassen.
Starkes kleines Segment und Großabschluss tragen Büromarkt
Während der Bereich 5.001 m² bis 10.000 m² einen Rückgang von rund 50 % gegenüber dem ersten Quartal 2017 verzeichnete, hat das kleinere Flächensegment bis 1.000 m² einen Zuwachs von 40 % erfahren. Im Zusammenspiel mit dem schon erwähnten Großabschluss der FAZ führte dies zu einem sehr starken ersten Quartalswert, der jeweils etwa 25.000 m² über denselben Vorjahresquartalen 2017 und 2016 liegt. „Die gute Nachfrage nach kleineren Flächen und das stabil hohe mittlere Flächensegment zeigen einmal mehr, dass der Frankfurter Büromarkt sehr nachgefragt und dynamisch ist.“ erläutert Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive.
FAZ-Abschluss katapultiert Medienbranche auf Platz 1, Finanzdienstleister folgen
Durch den Großabschluss der FAZ dominieren aktuell Unternehmen aus den Branchen Internet, Media und Telekommunikation den Frankfurter Büromarkt. Die traditionell starken Finanzdienstleister kommen auf 17 % des Gesamtumsatzes, Tendenz steigend. Insgesamt ist festzustellen, dass die Nachfrage auf dem Frankfurter Büromarkt aus verschiedenen Branchen kommt, denn auch Bau- und Immobilienunternehmen, Berater, öffentliche Verwaltungen und Tourismus- und Reiseunternehmen fragten Flächen in der Größenordnung von um die 10.000 m² nach.
CBD und City Rand im Fokus
Ein gutes Drittel des Gesamtumsatzes wurde im Central Business District (CBD) erzielt, der aktuell am stärksten nachgefragte Bereich. Auf Grund der zunehmenden Verknappung der verfügbaren Flächen im CBD weichen Unternehmen, insbesondere bei größerem Flächenbedarf auch weiter auf die Randlagen aus. Der City Rand-Bereich konnte daher ebenfalls ein gutes Viertel des Flächenumsatzes auf sich vereinen. „Dies ist zu einem Gutteil natürlich auf den Großabschluss der FAZ im Europaviertel zurückzuführen, aber mit zunehmender Verknappung des Flächenangebots im Kern, rücken die Bereiche Europaviertel, Westhafen, Mainzer Landstraße und der messenahe Teil von Bockenheim zunehmend in den Fokus“, fasst Schön zusammen. Aber auch die anderen Teillagen erfreuen sich einer stabilen Nachfrage.
Mieten in Aufwärtsspirale
Die Durchschnittsmiete klettert auf € 20,60/m², das ist eine Steigerung von € 2,60/m² innerhalb der letzten 12 Monate. Dies ist auf einige großvolumige hochpreisige Abschlüsse in Projekten im Europaviertel (Q4 2017: Deutsche Bahn AG, Q1 2018: FAZ) und in den Türmen im Bankenviertel aus 2017, so z. Bsp. Clifford Chance, Morgan Stanley Bank AG und Goldmann Sachs zurückzuführen. Die Spitzenmiete hat ebenfalls einen Sprung um € 3,50/m² auf über
€ 41,00/m² gemacht. Die Mieten setzen damit ihren Aufwärtstrend fort. „Auslöser ist die gestiegene Anmietungsleistung in hochpreisigen Objekten im Bau oder als Projekt gepaart mit der weiteren Verknappung von Flächen im CBD.“ resümiert Schön. Die Mietpreisspirale wird sich voraussichtlich auch in 2018 noch weiterdrehen.
Leerstand weiter im Sinkflug
Der Leerstand hat sich weiter reduziert und durchbricht die 1 Millionen-Marke und erreicht mit 997.600 m² einen historischen Tiefststand, die Leerstandsquote liegt bei 8,6 %, bezogen auf den CBD liegt die Leerstandsquote mit 5,7 % deutlich niedriger, da hier ein deutlich knapperes Angebot herrscht. Bis Ende 2018 werden lediglich knapp 150.000 m² auf dem Frankfurter Büromarkt fertiggestellt, wovon aktuell nur noch ein Viertel verfügbar ist. In den beiden folgenden Jahren kommen jeweils etwa 200.000 m² auf den Markt, wovon jeweils deutlich über 50 % der Fläche aktuell noch verfügbar sind. Der Frankfurter Büromarkt bietet also noch Reserven, wenngleich das Angebot auch in der Bankenstadt langsam knapper wird. Der anhaltende Umnutzungstrend und die geringen Fertigstellungsraten der letzten Jahre bis heute werden den Leerstand auch in Zukunft weiter reduzieren und die Preise damit weiter steigen lassen. „Es wäre jedoch zu früh von einem Vermietermarkt zu sprechen.“ sagt Schön.
Fazit
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat einen starken Jahresauftakt hingelegt, die Verteilung der Nachfrage auf verschiedene Branchen und Flächenklassen, die nochmals gestiegen Anzahl an Mietverträgen in Kombination mit den uns bekannten Großgesuchen lässt den Schluss auf einen starken Flächenumsatz bis Jahresende zu, wenngleich dieser mit einem prognostiziertem Flächenumsatz von weniger als 570.000 m² deutlich unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (729.000 m²) liegen wird. Zu diesem Ergebnis kommt das Maklerhaus blackolive nach Auswertung und Analyse der aktuellen Zahlen. Die Nachfrage in allen Bereich wird sich auch im Jahresverlauf fortsetzen und die Mieten noch weiter leicht steigen und den Leerstand weiter sinken lassen.
