12.01.2018 Feuerwerk an Logistik-Investments – Neuer Rekordwert erreicht
Der seit 5 Jahren zu beobachtende Trend deutlich steigender Logistik-Investments hat 2017 seinen bisherigen Höhepunkt erreicht. Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen von 9,18 Mrd. € wurde nicht nur ein neuer Rekord aufgestellt, sondern der bisherige Bestwert von 2015 nahezu verdoppelt. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
„Knapp ein Drittel des Umsatzes (2,96 Mrd. €) resultiert dabei aus Einzeldeals, die um 13 % zugelegt und damit ebenfalls ein neues Allzeithoch erreicht haben. Der Löwenanteil entfällt aber mit gut zwei Dritteln auf Portfolioverkäufe, die das Vorjahresergebnis mehr als verdreifacht haben. Verantwortlich hierfür sind u. a. auch einige große Transaktionen von paneuropäischen Logistikplattformen, z. B. der Verkauf der Blackstone-Logistikplattform Logicor oder die Übernahme von Geneba Properties durch Frasers Centrepoint (FCL) aus Singapur“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Große Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, bei denen es sich überwiegend um Paketverkäufe handelt, haben den Markt eindeutig dominiert und tragen gut 62 % zum Gesamtumsatz bei. Aber auch das Marktsegment zwischen 25 und 100 Mio. € hat absolut betrachtet um 41 % zugelegt und steuert einen Anteil von gut 26 % zum Ergebnis bei. Anders die Entwicklung bei kleineren Objekten bis 25 Mio. €: Hier fiel die absolute Summe um rund 25 %, sodass sie nur noch auf einen Anteil von knapp 12 % kommen. Aufgrund des deutlich geringeren Umsatzes lag dieser 2016 noch bei über 30 %.
Grundsätzlich besteht bei fast allen Anlegergruppen ein großes und weiter zunehmendes Interesse an Logistikobjekten. Trotzdem lassen sich fünf Investorentypen identifizieren, die den Markt zu über drei Vierteln bestimmt und zweistellige Umsatzanteile erzielt haben. An erster Stelle stehen Staatsfonds, die auf knapp 21 % kommen. Auf das Siegertreppchen schaffen es außerdem noch Immobilien AGs/REITS mit gut 18 % sowie Equity/Real Estate Funds, die einen Beitrag von 16 % leisten. Aber auch Spezialfonds (fast 12 %) und Investment Manager (knapp 11 %) haben umfangreiche Ankäufe getätigt. Bemerkenswert ist der mit 73 % außergewöhnlich hohe Anteil ausländischer Investoren. Diese messen der Assetklasse Logistik aufgrund ihrer Erfahrungen auf anderen internationalen Märkten eine große Attraktivität bei und entdecken zunehmend sowohl den europäischen als auch den deutschen Markt. Bei Paketverkäufen entfallen sogar 89 % des Resultats auf ausländische Käufer. Der Großteil, u. a. die Plattform-Deals, wurde dabei von asiatischen Anlegern aus Singapur und China erworben.
Auch die acht wichtigsten deutschen Logistik-Hubs haben am gestiegenen Umsatz partizipiert und ihr Transaktionsvolumen um 60 % auf 2,06 Mrd. € gesteigert. Mit Ausnahme von Stuttgart konnten alle Ballungsräume zulegen. Platz eins belegt München mit einem Volumen von 401 Mio. €, dicht gefolgt von Frankfurt mit 395 Mio. €. Dahinter ist ein sehr enges Kopf-an-Kopf-Rennen zu beobachten, das Köln (272 Mio. €) knapp vor Hamburg (270 Mio. €) und Düsseldorf (266 Mio. €) für sich entscheidet. In Stuttgart wurde trotz des Rückgangs noch ein leicht höheres Resultat (188 Mio. €) als beispielsweise in Berlin (180 Mio. €) erfasst. Leipzig weist mit 84 Mio. € eine der höchsten Steigerungsraten auf (+109 %).
Die seit Längerem zu beobachtende Yield Compression hat sich auch 2017 unverändert fortgesetzt. Im Schnitt der acht einbezogenen Standorte haben die Netto-Spitzenrenditen in den letzten zwölf Monaten um 63 Basispunkte nachgegeben und notieren aktuell bei 4,55 %. In den Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegen die Spitzenrenditen jeweils bei 4,50 %. Lediglich in Leipzig ist noch ein höherer Wert von 4,90 % zu verzeichnen, wobei sich auch hier ein deutlicher Rückgang vollzogen hat und die Tendenz weiter fallend ist.
Perspektiven
„Logistikimmobilien haben sich in den letzten Jahren zu einer attraktiven Assetklasse gemausert, die bei vielen Investoren mittlerweile ganz oben auf dem Einkaufszettel steht. Dabei spielt auch die starke Flächennachfrage, die einerseits durch die dynamische Entwicklung des E-Commerce, andererseits aber auch durch die sehr gut laufende Konjunktur befeuert wird, eine entscheidende Rolle“, so Hans-Jürgen Hoffmann. Da viele Umstrukturierungsprozesse, die zusätzliche Nutzernachfrage auslösen, noch nicht abgeschlossen sind, wird dieser Trend auch die nächsten Jahre anhalten. Damit bleiben Logistikobjekte für viele Anleger, darunter nicht zuletzt ausländische Käufer, eine sehr interessante Investitionsmöglichkeit. „Vor diesem Hintergrund ist auch 2018 von einer starken Nachfrage und einem deutlich über dem Durchschnitt liegenden Transaktionsvolumen auszugehen, dessen abschließende Höhe aber wesentlich vom verfügbaren Angebot bestimmt werden wird. Auch wenn ein Ergebnis wie 2017 kaum zu wiederholen ist, spricht vieles dafür, dass im laufenden Jahr erneut die 4-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden kann“, fasst Hans-Jürgen Hoffmann die Aussichten zusammen.
„Knapp ein Drittel des Umsatzes (2,96 Mrd. €) resultiert dabei aus Einzeldeals, die um 13 % zugelegt und damit ebenfalls ein neues Allzeithoch erreicht haben. Der Löwenanteil entfällt aber mit gut zwei Dritteln auf Portfolioverkäufe, die das Vorjahresergebnis mehr als verdreifacht haben. Verantwortlich hierfür sind u. a. auch einige große Transaktionen von paneuropäischen Logistikplattformen, z. B. der Verkauf der Blackstone-Logistikplattform Logicor oder die Übernahme von Geneba Properties durch Frasers Centrepoint (FCL) aus Singapur“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Große Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, bei denen es sich überwiegend um Paketverkäufe handelt, haben den Markt eindeutig dominiert und tragen gut 62 % zum Gesamtumsatz bei. Aber auch das Marktsegment zwischen 25 und 100 Mio. € hat absolut betrachtet um 41 % zugelegt und steuert einen Anteil von gut 26 % zum Ergebnis bei. Anders die Entwicklung bei kleineren Objekten bis 25 Mio. €: Hier fiel die absolute Summe um rund 25 %, sodass sie nur noch auf einen Anteil von knapp 12 % kommen. Aufgrund des deutlich geringeren Umsatzes lag dieser 2016 noch bei über 30 %.
Grundsätzlich besteht bei fast allen Anlegergruppen ein großes und weiter zunehmendes Interesse an Logistikobjekten. Trotzdem lassen sich fünf Investorentypen identifizieren, die den Markt zu über drei Vierteln bestimmt und zweistellige Umsatzanteile erzielt haben. An erster Stelle stehen Staatsfonds, die auf knapp 21 % kommen. Auf das Siegertreppchen schaffen es außerdem noch Immobilien AGs/REITS mit gut 18 % sowie Equity/Real Estate Funds, die einen Beitrag von 16 % leisten. Aber auch Spezialfonds (fast 12 %) und Investment Manager (knapp 11 %) haben umfangreiche Ankäufe getätigt. Bemerkenswert ist der mit 73 % außergewöhnlich hohe Anteil ausländischer Investoren. Diese messen der Assetklasse Logistik aufgrund ihrer Erfahrungen auf anderen internationalen Märkten eine große Attraktivität bei und entdecken zunehmend sowohl den europäischen als auch den deutschen Markt. Bei Paketverkäufen entfallen sogar 89 % des Resultats auf ausländische Käufer. Der Großteil, u. a. die Plattform-Deals, wurde dabei von asiatischen Anlegern aus Singapur und China erworben.
Auch die acht wichtigsten deutschen Logistik-Hubs haben am gestiegenen Umsatz partizipiert und ihr Transaktionsvolumen um 60 % auf 2,06 Mrd. € gesteigert. Mit Ausnahme von Stuttgart konnten alle Ballungsräume zulegen. Platz eins belegt München mit einem Volumen von 401 Mio. €, dicht gefolgt von Frankfurt mit 395 Mio. €. Dahinter ist ein sehr enges Kopf-an-Kopf-Rennen zu beobachten, das Köln (272 Mio. €) knapp vor Hamburg (270 Mio. €) und Düsseldorf (266 Mio. €) für sich entscheidet. In Stuttgart wurde trotz des Rückgangs noch ein leicht höheres Resultat (188 Mio. €) als beispielsweise in Berlin (180 Mio. €) erfasst. Leipzig weist mit 84 Mio. € eine der höchsten Steigerungsraten auf (+109 %).
Die seit Längerem zu beobachtende Yield Compression hat sich auch 2017 unverändert fortgesetzt. Im Schnitt der acht einbezogenen Standorte haben die Netto-Spitzenrenditen in den letzten zwölf Monaten um 63 Basispunkte nachgegeben und notieren aktuell bei 4,55 %. In den Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegen die Spitzenrenditen jeweils bei 4,50 %. Lediglich in Leipzig ist noch ein höherer Wert von 4,90 % zu verzeichnen, wobei sich auch hier ein deutlicher Rückgang vollzogen hat und die Tendenz weiter fallend ist.
Perspektiven
„Logistikimmobilien haben sich in den letzten Jahren zu einer attraktiven Assetklasse gemausert, die bei vielen Investoren mittlerweile ganz oben auf dem Einkaufszettel steht. Dabei spielt auch die starke Flächennachfrage, die einerseits durch die dynamische Entwicklung des E-Commerce, andererseits aber auch durch die sehr gut laufende Konjunktur befeuert wird, eine entscheidende Rolle“, so Hans-Jürgen Hoffmann. Da viele Umstrukturierungsprozesse, die zusätzliche Nutzernachfrage auslösen, noch nicht abgeschlossen sind, wird dieser Trend auch die nächsten Jahre anhalten. Damit bleiben Logistikobjekte für viele Anleger, darunter nicht zuletzt ausländische Käufer, eine sehr interessante Investitionsmöglichkeit. „Vor diesem Hintergrund ist auch 2018 von einer starken Nachfrage und einem deutlich über dem Durchschnitt liegenden Transaktionsvolumen auszugehen, dessen abschließende Höhe aber wesentlich vom verfügbaren Angebot bestimmt werden wird. Auch wenn ein Ergebnis wie 2017 kaum zu wiederholen ist, spricht vieles dafür, dass im laufenden Jahr erneut die 4-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden kann“, fasst Hans-Jürgen Hoffmann die Aussichten zusammen.
