16.10.2017 Studie : Strategieschwenk - Mehrere Millionen Wohnungen sind möglich
Wohnungsmangel und steigende Mieten sind in vielen Metropolen ein immer größeres Problem. Die LEG ist einer der größten Anbieter von günstigem Wohnraum in Deutschland. In dieser Funktion werden immer wieder hohe Erwartungen an die LEG herangetragen, die weder die LEG noch die allgemeine Wohnungswirtschaft erfüllen können. Damit Wohnungsknappheit und Mietenexplosion endlich wirksam gebremst werden, brauchen wir eine Veränderung bei den Rahmenbedingungen. Um die Diskussion über diese Veränderungen voranzutreiben, hat die LEG beim Institut der deutschen Wirtschaft eine Studie zum Thema „Ideen für eine bessere Wohnungspolitik“ in Auftrag gegeben.
Laut der Studie taugen die bisherigen Konzepte der Politik wie Mietpreisbremse und soziale Wohnraumförderung nur wenig, um Wohnungsnot und Mietenexplosion in deutschen Großstädten zu stoppen. Das aktuelle Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft attestiert den bisherigen Instrumenten der Wohnungspolitik eine viel zu geringe Wirksamkeit und insgesamt eher eine Verzerrung des Marktes.
Damit sich die Wohnsituation vor allem für Geringverdiener rasch entspannt, setzt die Studie mit dem Titel „Ideen für eine bessere Wohnungspolitik“ vielmehr auf innovative Lösungsansätze. Dazu gehören eine intelligentere Nutzung des bestehenden Wohnraums, eine Attraktivitätssteigerung von schrumpfenden Städten, die Erhöhung des Wohngelds und der Kauf von Belegungsrechten für sozial schwache Mieter. „Bei der Lösung der akuten Wohnungsnot liegen noch viele Potenziale brach“, sagt Studienleiter Professor Michael Voigtländer vom IW Köln. Um diese Potenziale zu heben, fordert der Volkswirtschaftler in der Studie eine bessere Verzahnung von Bund, Ländern und Gemeinden sowie eine stärkere Kooperation der Städte mit den privaten Wohnungsunternehmen. „Schließlich profitieren auch beide Seiten von einer besseren Wohnungsmarktversorgung.“
Die Studie sieht vielfältige Potenziale für zusätzlichen Wohnraum. Allein über den Ausbau von Dachgeschossen können rund eine Million zusätzliche Wohnungen geschaffen werden, weitere rund 4 Millionen Wohnungen in städtischen Räumen werden vermutlich mindergenutzt und bieten Potenzial für Untervermietungen oder Einliegerwohnungen. Darüber hinaus wohnen auch rund 1,3 Millionen Mieterhaushalte in sehr großen Wohnungen, vor allem Rentner, für die ein Umzug in kleinere Wohnungen relevant sein könnte. Diese Potenziale sind nicht einfach zu heben, aber es lohnt sich für Städte, durch Beratungen, maßvolle finanzielle Anreize und Kreativität diese Potenziale zu heben, um die Wohnungsmarktlage zu entspannen. Zusätzlich könnte eine Erhöhung des Wohngelds vielen Haushalten unmittelbar helfen. Im Gegensatz zur sozialen Wohnraumförderung ist das Wohngeld treffsicher, und es gibt einen Rechtsanspruch. Ein Grundproblem ist aber, dass das Wohngeld nur etwa alle 7 Jahre angepasst wird, wodurch viele Menschen aus der Förderung fallen - trotz bestehenden Unterstützungsbedarfs. Das Wohngeld sollte daher ebenso wie die Grundsicherung dynamisiert und am besten auch erhöht werden.
Der Kauf von Belegungsrechten durch Gemeinden sollte ebenfalls deutlich erweitert werden. Belegungsrechte sichern Haushalten, die Probleme haben einen Mietvertrag abzuschließen, den Zugang zum Wohnungsmarkt. Bislang werden Belegungsrechte überwiegend durch den Bau von neuen Sozialwohnungen geschaffen, was aber teuer und wenig treffsicher ist. Besser ist daher der Kauf von Belegungsrechten im Bestand. Der Erfolg dieses Modells hängt wesentlich von der Ausgestaltung der Belegungsrechte und den entsprechenden Auktionen ab.
Vielfach, gerade auch in NRW, sind wachsende und schrumpfende Städte nah beieinander. Durch eine bessere Verkehrsverbindung (ÖPNV) und durch eine Attraktivierung des Wohnumfelds in schrumpfenden Städten könnten Ausweichquartiere für zahlreiche Menschen geschaffen werden. Dies sollte durch finanzielle Anreize verstärkt werden. Auf diese Weise könnten gleichsam Großstädte entlastet werden und strukturschwache Städte eine neue Perspektive erhalten.
Die LEG sieht sich hier mit in der Verantwortung. „Um die akuten Wohnungsengpässe in Ballungsräumen zu bekämpfen, nützt kein ,Weiter so’“, erklärt CEO Thomas Hegel. „Wir setzen auf eine neue Denke und auf innovative Ideen.“ So hat die LEG in den vergangenen Jahren mehrere zukunftsweisende Konzepte vorgelegt, die den Vorschlägen des Gutachtens entsprechen. Dazu gehört das Pilotprojekt „Wohnen für Generationen“, das den Wohnungstausch von Senioren und Familien innerhalb desselben Wohnquartiers ermöglicht und damit individuelle Wohnbedürfnisse ganz ohne Neubau befriedigen kann. Außerdem kaufte und modernisierte die LEG in letzter Zeit vermehrt Wohnungen in Speckgürteln und Mittelstädten NRWs, wodurch sich die Lage in den Metropolen entspannt und die Attraktivität kleinerer Städte steigt. Auch für die im Gutachten empfohlene Ausgabe von Belegungsrechten an sozial schwache Mieter zeigt sich die LEG offen, „solange es faire Regelungen mit den Städten gibt“, so Hegel.
Laut der Studie taugen die bisherigen Konzepte der Politik wie Mietpreisbremse und soziale Wohnraumförderung nur wenig, um Wohnungsnot und Mietenexplosion in deutschen Großstädten zu stoppen. Das aktuelle Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft attestiert den bisherigen Instrumenten der Wohnungspolitik eine viel zu geringe Wirksamkeit und insgesamt eher eine Verzerrung des Marktes.
Damit sich die Wohnsituation vor allem für Geringverdiener rasch entspannt, setzt die Studie mit dem Titel „Ideen für eine bessere Wohnungspolitik“ vielmehr auf innovative Lösungsansätze. Dazu gehören eine intelligentere Nutzung des bestehenden Wohnraums, eine Attraktivitätssteigerung von schrumpfenden Städten, die Erhöhung des Wohngelds und der Kauf von Belegungsrechten für sozial schwache Mieter. „Bei der Lösung der akuten Wohnungsnot liegen noch viele Potenziale brach“, sagt Studienleiter Professor Michael Voigtländer vom IW Köln. Um diese Potenziale zu heben, fordert der Volkswirtschaftler in der Studie eine bessere Verzahnung von Bund, Ländern und Gemeinden sowie eine stärkere Kooperation der Städte mit den privaten Wohnungsunternehmen. „Schließlich profitieren auch beide Seiten von einer besseren Wohnungsmarktversorgung.“
Die Studie sieht vielfältige Potenziale für zusätzlichen Wohnraum. Allein über den Ausbau von Dachgeschossen können rund eine Million zusätzliche Wohnungen geschaffen werden, weitere rund 4 Millionen Wohnungen in städtischen Räumen werden vermutlich mindergenutzt und bieten Potenzial für Untervermietungen oder Einliegerwohnungen. Darüber hinaus wohnen auch rund 1,3 Millionen Mieterhaushalte in sehr großen Wohnungen, vor allem Rentner, für die ein Umzug in kleinere Wohnungen relevant sein könnte. Diese Potenziale sind nicht einfach zu heben, aber es lohnt sich für Städte, durch Beratungen, maßvolle finanzielle Anreize und Kreativität diese Potenziale zu heben, um die Wohnungsmarktlage zu entspannen. Zusätzlich könnte eine Erhöhung des Wohngelds vielen Haushalten unmittelbar helfen. Im Gegensatz zur sozialen Wohnraumförderung ist das Wohngeld treffsicher, und es gibt einen Rechtsanspruch. Ein Grundproblem ist aber, dass das Wohngeld nur etwa alle 7 Jahre angepasst wird, wodurch viele Menschen aus der Förderung fallen - trotz bestehenden Unterstützungsbedarfs. Das Wohngeld sollte daher ebenso wie die Grundsicherung dynamisiert und am besten auch erhöht werden.
Der Kauf von Belegungsrechten durch Gemeinden sollte ebenfalls deutlich erweitert werden. Belegungsrechte sichern Haushalten, die Probleme haben einen Mietvertrag abzuschließen, den Zugang zum Wohnungsmarkt. Bislang werden Belegungsrechte überwiegend durch den Bau von neuen Sozialwohnungen geschaffen, was aber teuer und wenig treffsicher ist. Besser ist daher der Kauf von Belegungsrechten im Bestand. Der Erfolg dieses Modells hängt wesentlich von der Ausgestaltung der Belegungsrechte und den entsprechenden Auktionen ab.
Vielfach, gerade auch in NRW, sind wachsende und schrumpfende Städte nah beieinander. Durch eine bessere Verkehrsverbindung (ÖPNV) und durch eine Attraktivierung des Wohnumfelds in schrumpfenden Städten könnten Ausweichquartiere für zahlreiche Menschen geschaffen werden. Dies sollte durch finanzielle Anreize verstärkt werden. Auf diese Weise könnten gleichsam Großstädte entlastet werden und strukturschwache Städte eine neue Perspektive erhalten.
Die LEG sieht sich hier mit in der Verantwortung. „Um die akuten Wohnungsengpässe in Ballungsräumen zu bekämpfen, nützt kein ,Weiter so’“, erklärt CEO Thomas Hegel. „Wir setzen auf eine neue Denke und auf innovative Ideen.“ So hat die LEG in den vergangenen Jahren mehrere zukunftsweisende Konzepte vorgelegt, die den Vorschlägen des Gutachtens entsprechen. Dazu gehört das Pilotprojekt „Wohnen für Generationen“, das den Wohnungstausch von Senioren und Familien innerhalb desselben Wohnquartiers ermöglicht und damit individuelle Wohnbedürfnisse ganz ohne Neubau befriedigen kann. Außerdem kaufte und modernisierte die LEG in letzter Zeit vermehrt Wohnungen in Speckgürteln und Mittelstädten NRWs, wodurch sich die Lage in den Metropolen entspannt und die Attraktivität kleinerer Städte steigt. Auch für die im Gutachten empfohlene Ausgabe von Belegungsrechten an sozial schwache Mieter zeigt sich die LEG offen, „solange es faire Regelungen mit den Städten gibt“, so Hegel.
