04.10.2017 Wohn-Investmentmarkt Deutschland: Drittbestes Resultat der Dekade
Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) summiert sich zum Ende des dritten Quartals auf mehr als 9,7 Mrd. €. Damit werden nicht nur der Vorjahreswert um rund ein Drittel und das langjährige Mittel um knapp ein Viertel übertroffen, sondern gleichzeitig auch das drittbeste Ergebnis der letzten Dekade erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Besonders hervorzuheben ist allerdings, dass noch nie mehr Portfoliotransaktionen in den ersten neun Monaten gezählt wurden“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Seit 2009 hat die Anzahl der Verkäufe nahezu kontinuierlich zugelegt und liegt derzeit bei knapp 250 Deals mit zusammen rund 84.000 Wohneinheiten. Pro Verkaufsfall entspricht dies einem durchschnittlichen Volumen von etwa 40 Mio. € – ein leicht unterdurchschnittlicher Wert in der langjährigen Betrachtung.“ Die Anzahl der verkauften Wohnungen pro Portfolio beläuft sich durchschnittlich auf knapp 350. Bislang konnte noch kein Verkauf über eine Milliarde Euro registriert werden. Größte Transaktion im Markt ist das Helvetica-Portfolio, welches die Deutsche Wohnen für 655 Mio. € erworben hat. Alle übrigen Verkäufe bleiben bisher sogar deutlich unterhalb der
500-Mio.-€-Marke.
Auch wenn mit über 50 % nach wie vor das Gros des Umsatzes eindeutig auf Bestandsportfolios entfällt, gibt es eine Assetklasse, die ganz klar auf dem Vormarsch ist: Projektentwicklungen. Mit rund 28 % sichern sie sich den zweiten Platz mit deutlichem Abstand vor älteren Bestandsobjekten (16 %) und Sonderformen wie Studentenwohnheimen und Mikroapartments (6 %). Absolut wurden bereits fast 2,7 Mrd. € in Neubauprojekte investiert. Dies sind nicht nur 30 % mehr als im Vorjahreszeitraum, sondern auch nur etwas weniger als der bisherige Umsatzrekord aus dem Gesamtjahr 2016 (2,8 Mrd. €). Neben der grundsätzlich sehr guten Nachfrage von der Investorenseite spielt hier natürlich auch die gestiegene Bautätigkeit auf der Angebotsseite dem Umsatz in die Hände.
Obwohl Mega-Transaktionen bisher ausgeblieben sind, wurde bisher im dreistelligen Millionenbereich mit knapp 40 % des Resultats am meisten umgesetzt. Weitere rund 24 % beziehungsweise 20 % entfallen auf die nächstkleineren Kategorien 50-100 Mio. € und 25-50 Mio. €. Abschlüsse zwischen 10 und 25 Mio. € waren mit rund 13 % ähnlich hoch beteiligt wie im Vorjahr. Weitere 3 % entfallen auf kleinere Verträge unter 10 Mio. €.
Das Top 3-Ranking der Käufer wird von den üblichen Gruppen dominiert. Auf dem ersten Rang finden sich erneut Spezialfonds, die für knapp ein Drittel des Ergebnisses verantwortlich zeichnen und mit Abstand am häufigsten auf der Käuferseite standen, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit fast 25 %. Letztere interessierten sich speziell für großvolumigere Portfolios. Das durchschnittliche Volumen pro Abschluss der drittplatzierten Immobilienunternehmen (Anteil knapp 12 %) ist dagegen mit rund 30 Mio. € nicht einmal halb so groß. Zu den bedeutendsten Investoren zählen darüber hinaus Investment Manager mit knapp 9 % sowie Privatanleger mit rund 7 %. Wie breit die Nachfrage ist, zeigt aber auch der hohe Anteil aller übrigen Investorentypen, die insgesamt rund 16 % beisteuern.
Während im gewerblichen Investmentmarkt ausländische Investoren rund die Hälfte zum Ergebnis beisteuern, ist der Wohn-Investmentmarkt seit einigen Jahren stark von inländischen Anlegern geprägt. Mit rund 85 % des Volumens entfällt ein ähnlicher Anteil wie in den Vorjahren auf Käufer aus Deutschland. Lediglich im Vorjahr waren ausländische Investoren etwas stärker beteiligt (26 %). Am aktivsten sind nach wie vor europäische Anleger (gut 8 %), aber auch Käufer aus Nahost sind stark an deutschen Wohninvestments interessiert und legten insgesamt mehr als 440 Mio. € an (5 %). Amerikanische Investoren kauften für knapp 200 Mio. € (2 %).
Rund 4,3 Mrd. € des Wohn-Investmentvolumen wurde an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) umgesetzt, was einem Anteil von rund 45 % entspricht. Am stärksten beteiligt war Berlin, wo allein mehr als ein Viertel des bundesweiten Ergebnisses generiert wurde. Hier spiegeln sich die hohen Erwartungen an die Hauptstadt sowohl hinsichtlich der Bevölkerungs- als auch der Mietentwicklung wider. Mit deutlichem Abstand folgen Hamburg (über 580 Mio. €), Düsseldorf (rund 450 Mio. €), und Köln (gut 330 Mio. €). München und Frankfurt liegen derzeit angebotsbedingt mit 140 Mio. € beziwhungsweise 110 Mio. € klar zurück; gerade in der bayrischen Metropole sind nur sehr selten größere Bestände in der Vermarktung.
Perspektiven
„Basierend auf der derzeitigen Markdynamik spricht alles für ein außerordentliches Schlussquartal. Da sich aufgrund der gestiegenen Preise vermehrt Eigentümer von ihren Beständen trennen, ist das Angebot etwas gewachsen – wenn auch nicht genug, um die Nachfrage zu befriedigen. Vor diesem Hintergrund ist jedoch auch ohne Mega-Transaktion eines der besten Ergebnisse der letzten Dekade zu erwarten“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.
„Besonders hervorzuheben ist allerdings, dass noch nie mehr Portfoliotransaktionen in den ersten neun Monaten gezählt wurden“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Seit 2009 hat die Anzahl der Verkäufe nahezu kontinuierlich zugelegt und liegt derzeit bei knapp 250 Deals mit zusammen rund 84.000 Wohneinheiten. Pro Verkaufsfall entspricht dies einem durchschnittlichen Volumen von etwa 40 Mio. € – ein leicht unterdurchschnittlicher Wert in der langjährigen Betrachtung.“ Die Anzahl der verkauften Wohnungen pro Portfolio beläuft sich durchschnittlich auf knapp 350. Bislang konnte noch kein Verkauf über eine Milliarde Euro registriert werden. Größte Transaktion im Markt ist das Helvetica-Portfolio, welches die Deutsche Wohnen für 655 Mio. € erworben hat. Alle übrigen Verkäufe bleiben bisher sogar deutlich unterhalb der
500-Mio.-€-Marke.
Auch wenn mit über 50 % nach wie vor das Gros des Umsatzes eindeutig auf Bestandsportfolios entfällt, gibt es eine Assetklasse, die ganz klar auf dem Vormarsch ist: Projektentwicklungen. Mit rund 28 % sichern sie sich den zweiten Platz mit deutlichem Abstand vor älteren Bestandsobjekten (16 %) und Sonderformen wie Studentenwohnheimen und Mikroapartments (6 %). Absolut wurden bereits fast 2,7 Mrd. € in Neubauprojekte investiert. Dies sind nicht nur 30 % mehr als im Vorjahreszeitraum, sondern auch nur etwas weniger als der bisherige Umsatzrekord aus dem Gesamtjahr 2016 (2,8 Mrd. €). Neben der grundsätzlich sehr guten Nachfrage von der Investorenseite spielt hier natürlich auch die gestiegene Bautätigkeit auf der Angebotsseite dem Umsatz in die Hände.
Obwohl Mega-Transaktionen bisher ausgeblieben sind, wurde bisher im dreistelligen Millionenbereich mit knapp 40 % des Resultats am meisten umgesetzt. Weitere rund 24 % beziehungsweise 20 % entfallen auf die nächstkleineren Kategorien 50-100 Mio. € und 25-50 Mio. €. Abschlüsse zwischen 10 und 25 Mio. € waren mit rund 13 % ähnlich hoch beteiligt wie im Vorjahr. Weitere 3 % entfallen auf kleinere Verträge unter 10 Mio. €.
Das Top 3-Ranking der Käufer wird von den üblichen Gruppen dominiert. Auf dem ersten Rang finden sich erneut Spezialfonds, die für knapp ein Drittel des Ergebnisses verantwortlich zeichnen und mit Abstand am häufigsten auf der Käuferseite standen, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit fast 25 %. Letztere interessierten sich speziell für großvolumigere Portfolios. Das durchschnittliche Volumen pro Abschluss der drittplatzierten Immobilienunternehmen (Anteil knapp 12 %) ist dagegen mit rund 30 Mio. € nicht einmal halb so groß. Zu den bedeutendsten Investoren zählen darüber hinaus Investment Manager mit knapp 9 % sowie Privatanleger mit rund 7 %. Wie breit die Nachfrage ist, zeigt aber auch der hohe Anteil aller übrigen Investorentypen, die insgesamt rund 16 % beisteuern.
Während im gewerblichen Investmentmarkt ausländische Investoren rund die Hälfte zum Ergebnis beisteuern, ist der Wohn-Investmentmarkt seit einigen Jahren stark von inländischen Anlegern geprägt. Mit rund 85 % des Volumens entfällt ein ähnlicher Anteil wie in den Vorjahren auf Käufer aus Deutschland. Lediglich im Vorjahr waren ausländische Investoren etwas stärker beteiligt (26 %). Am aktivsten sind nach wie vor europäische Anleger (gut 8 %), aber auch Käufer aus Nahost sind stark an deutschen Wohninvestments interessiert und legten insgesamt mehr als 440 Mio. € an (5 %). Amerikanische Investoren kauften für knapp 200 Mio. € (2 %).
Rund 4,3 Mrd. € des Wohn-Investmentvolumen wurde an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) umgesetzt, was einem Anteil von rund 45 % entspricht. Am stärksten beteiligt war Berlin, wo allein mehr als ein Viertel des bundesweiten Ergebnisses generiert wurde. Hier spiegeln sich die hohen Erwartungen an die Hauptstadt sowohl hinsichtlich der Bevölkerungs- als auch der Mietentwicklung wider. Mit deutlichem Abstand folgen Hamburg (über 580 Mio. €), Düsseldorf (rund 450 Mio. €), und Köln (gut 330 Mio. €). München und Frankfurt liegen derzeit angebotsbedingt mit 140 Mio. € beziwhungsweise 110 Mio. € klar zurück; gerade in der bayrischen Metropole sind nur sehr selten größere Bestände in der Vermarktung.
Perspektiven
„Basierend auf der derzeitigen Markdynamik spricht alles für ein außerordentliches Schlussquartal. Da sich aufgrund der gestiegenen Preise vermehrt Eigentümer von ihren Beständen trennen, ist das Angebot etwas gewachsen – wenn auch nicht genug, um die Nachfrage zu befriedigen. Vor diesem Hintergrund ist jedoch auch ohne Mega-Transaktion eines der besten Ergebnisse der letzten Dekade zu erwarten“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.
