02.10.2017 Immobilienfinanzierung: Gute Geschäftslage – Gedämpfte Erwartungen
Trotz der erneut verbesserten Einschätzung der Finanzierungssituation (vergangene sechs Monate) mit einem Anstieg um 4,4 auf 9,8 Punkte bleibt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW zum dritten Mal hintereinander im Negativbereich. Erneut ist es die deutlich schlechtere Einschätzung der Finanzierungserwartungen für die nächsten sechs Monate, die das Stimmungsbarometer für gewerbliche Immobilienfinanzierungen marginal von -5,5 auf -7,2 Punkte fallen lassen.
„Einerseits sind viele Immobilienfinanzierer trotz intensiven Wettbewerbs und Knappheit finanzierbarer Objekte mit ihrer aktuellen Geschäftslage zufrieden, andererseits erwartet ein erneut wachsender Anteil von Experten, dass der Markt in den kommenden sechs Monaten einen weiteren Rückgang an Finanzierungsbereitschaft erleben wird“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Der Saldo aus optimistischen und pessimistischen Finanzierungserwartungen ist um 7,8 auf - 24,1 Punkte gesunken. So skeptisch sei der Ausblick der Experten zuletzt vor fünf Jahren gewesen, als die Eurozone inmitten der Staatsschuldenkrise steckte. Das überrasche angesichts der günstigen makroökonomischen Aussichten und des weiter günstigen Zinsumfelds. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Auch Anleger aus dem Ausland investieren trotz der Eurostärke gegenüber anderen Währungen wie dem britischen Pfund weiter intensiv in deutsche Immobilien. Ihr Anteil lag im ersten Halbjahr 2017 mit 12 Mrd. Euro bei 46 % des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt.“
Assetklassen: Wettbewerbsdruck und Objektmangel lassen kaum Luft nach oben
Bezogen auf die letzten sechs Monate erweist sich die Geschäftslage der gewerblichen Immobilienfinanzierer auf hohem Niveau stabil bis leicht verbessert. Nur bei Einzelhandelsimmobilien sehen die Experten gegenüber dem Vorquartal eine Verschlechterung.
Geprägt ist die Situation von einem moderaten Anstieg der Neugeschäftszahlen und der Margen bei leicht erhöhter Risikobereitschaft und bei abnehmender Losgröße der abgeschlossenen Deals.
Dagegen überwiegen bei den Erwartungen an das kommende Halbjahr die Skeptiker. Bei allen vier Nutzungsarten mehren sich abermals die pessimistischen Prognosen, besonders trüb werden die Aussichten für Finanzierungen von Einzelhandelsobjekten eingeschätzt. Der Saldo nähert sich mit - 36,7 Punkten seinem historischen Tiefstand von 2012. Hier zeigt sich, dass bei ausreichend vorhandenem Finanzierungsangebot profitable Objekte immer knapper werden. „Dass eine tiefgreifende Sorge vor einer nachhaltigen Zinswende die Erwartungen in den Keller treibt, erscheint angesichts der EZB-Politik unwahrscheinlich. Vielmehr scheinen sich die gewerblichen Immobilienfinanzierer angesichts des intensiven Wettbewerbs untereinander und des Markteintritts neuer Konkurrenten, wie etwa Versicherern, auf sinkende Geschäftsvolumina einzustellen“, so Dr. Oliver Lerbs, kommissarischer Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
Getrübter Ausblick auch bei Refinanzierungsmärkten
Erkennbare Änderungen ergeben sich im Vergleich zum Vorquartal bei den Refinanzierungsmärkten: anders als im Vorquartal stellen die Experten in der aktuellen Umfrage weder bei unbesicherten Schuldverschreibungen noch bei Mortgage Backed Securities eine erkennbare Verbesserung des Umfelds fest. Bei beiden Instrumenten wird zudem erwartet, dass sich das Umfeld in den kommenden sechs Monaten eher noch verschlechtern wird. Eine ähnliche Beurteilung zeigt sich bei den Immobilienaktien: nach den Zugewinnen der vergangenen Quartale wird weit überwiegend mit einer Verschlechterung der Lage gerechnet.
Mezzanine-Finanzierungen im aktuellen Umfeld: Nur geringfügiger Zuwachs erwartet
Bei der aktuellen DIFI-Umfrage wurden die Experten zur Bedeutung von Mezzanine-Finanzierungen im derzeitigen Marktumfeld befragt. Anlass der Frage war, dass die im DIFI zuletzt zunehmend geäußerte Erwartung einer Stimmungseintrübung im klassischen Finanzierungsmarkt im weiteren Jahresverlauf in der Umsetzung einer restriktiveren Kreditvergabepolitik klassischer Kreditgeber münden könnte.
Lediglich 7 % der Befragten würden allerdings im Fall einer restriktiveren Kreditvergabepolitik von Erstrang-Darlehensgebern einen deutlichen Zuwachs von Vertragsabschlüssen mit Mezzanine-Finanzierern erwarten. Die Mehrheit (knapp 70 Prozent) ist der Ansicht, dass es lediglich zu einem geringfügigen Zuwachs kommen würde.
Anke Herz: „Erstrangige Darlehensgeber stehen einer Besicherung von Gläubigern im Nachrang kritisch gegenüber. Allerdings werden bei Assets mit höherer Risikoklassifizierung, beispielsweise Projektfinanzierungen, bereits heute regelmäßig Mezzanine-Finanzierungen eingesetzt, sofern die zugrundeliegenden Immobilien die hohen Renditeerwartungen auf Seiten der Mezzanine-Gläubiger erfüllen können. Steigende Projektkosten bzw. Ankaufspreise limitieren bei gleichbleibendem Cashflow jedoch das Volumen und die Margen für Mezzanine-Finanzierungen. Einen weiteren limitierenden Faktor stellen die bevorzugten Losgrößen von über zehn Millionen Euro dar. Bei kleineren Volumina schlagen sich die Fixkosten - beispielsweise für die Due Diligence - auf die Rentabilität sowohl des Eigentümers als auch des Kreditgebers nieder.“
In einer zweiten Sonderfrage wurden die Experten nach dem aus ihrer Sicht aktuell adäquaten Fremdfinanzierungsanteil (Loan-to-Value, LTV) bei einer gegeben Kreditmarge von 800 Basispunkten gefragt. Mezzanine-Finanzierungen zeichnen sich insbesondere durch hohe LTV bei risikoadäquater Bepreisung aus. Knapp 40 Prozent der Befragten sehen bei der gegebenen Marge den derzeit adäquaten LTV bei über 85 Prozent, weitere 30 Prozent bei 80-85 Prozent.
„Einerseits sind viele Immobilienfinanzierer trotz intensiven Wettbewerbs und Knappheit finanzierbarer Objekte mit ihrer aktuellen Geschäftslage zufrieden, andererseits erwartet ein erneut wachsender Anteil von Experten, dass der Markt in den kommenden sechs Monaten einen weiteren Rückgang an Finanzierungsbereitschaft erleben wird“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Der Saldo aus optimistischen und pessimistischen Finanzierungserwartungen ist um 7,8 auf - 24,1 Punkte gesunken. So skeptisch sei der Ausblick der Experten zuletzt vor fünf Jahren gewesen, als die Eurozone inmitten der Staatsschuldenkrise steckte. Das überrasche angesichts der günstigen makroökonomischen Aussichten und des weiter günstigen Zinsumfelds. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Auch Anleger aus dem Ausland investieren trotz der Eurostärke gegenüber anderen Währungen wie dem britischen Pfund weiter intensiv in deutsche Immobilien. Ihr Anteil lag im ersten Halbjahr 2017 mit 12 Mrd. Euro bei 46 % des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt.“
Assetklassen: Wettbewerbsdruck und Objektmangel lassen kaum Luft nach oben
Bezogen auf die letzten sechs Monate erweist sich die Geschäftslage der gewerblichen Immobilienfinanzierer auf hohem Niveau stabil bis leicht verbessert. Nur bei Einzelhandelsimmobilien sehen die Experten gegenüber dem Vorquartal eine Verschlechterung.
Geprägt ist die Situation von einem moderaten Anstieg der Neugeschäftszahlen und der Margen bei leicht erhöhter Risikobereitschaft und bei abnehmender Losgröße der abgeschlossenen Deals.
Dagegen überwiegen bei den Erwartungen an das kommende Halbjahr die Skeptiker. Bei allen vier Nutzungsarten mehren sich abermals die pessimistischen Prognosen, besonders trüb werden die Aussichten für Finanzierungen von Einzelhandelsobjekten eingeschätzt. Der Saldo nähert sich mit - 36,7 Punkten seinem historischen Tiefstand von 2012. Hier zeigt sich, dass bei ausreichend vorhandenem Finanzierungsangebot profitable Objekte immer knapper werden. „Dass eine tiefgreifende Sorge vor einer nachhaltigen Zinswende die Erwartungen in den Keller treibt, erscheint angesichts der EZB-Politik unwahrscheinlich. Vielmehr scheinen sich die gewerblichen Immobilienfinanzierer angesichts des intensiven Wettbewerbs untereinander und des Markteintritts neuer Konkurrenten, wie etwa Versicherern, auf sinkende Geschäftsvolumina einzustellen“, so Dr. Oliver Lerbs, kommissarischer Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
Getrübter Ausblick auch bei Refinanzierungsmärkten
Erkennbare Änderungen ergeben sich im Vergleich zum Vorquartal bei den Refinanzierungsmärkten: anders als im Vorquartal stellen die Experten in der aktuellen Umfrage weder bei unbesicherten Schuldverschreibungen noch bei Mortgage Backed Securities eine erkennbare Verbesserung des Umfelds fest. Bei beiden Instrumenten wird zudem erwartet, dass sich das Umfeld in den kommenden sechs Monaten eher noch verschlechtern wird. Eine ähnliche Beurteilung zeigt sich bei den Immobilienaktien: nach den Zugewinnen der vergangenen Quartale wird weit überwiegend mit einer Verschlechterung der Lage gerechnet.
Mezzanine-Finanzierungen im aktuellen Umfeld: Nur geringfügiger Zuwachs erwartet
Bei der aktuellen DIFI-Umfrage wurden die Experten zur Bedeutung von Mezzanine-Finanzierungen im derzeitigen Marktumfeld befragt. Anlass der Frage war, dass die im DIFI zuletzt zunehmend geäußerte Erwartung einer Stimmungseintrübung im klassischen Finanzierungsmarkt im weiteren Jahresverlauf in der Umsetzung einer restriktiveren Kreditvergabepolitik klassischer Kreditgeber münden könnte.
Lediglich 7 % der Befragten würden allerdings im Fall einer restriktiveren Kreditvergabepolitik von Erstrang-Darlehensgebern einen deutlichen Zuwachs von Vertragsabschlüssen mit Mezzanine-Finanzierern erwarten. Die Mehrheit (knapp 70 Prozent) ist der Ansicht, dass es lediglich zu einem geringfügigen Zuwachs kommen würde.
Anke Herz: „Erstrangige Darlehensgeber stehen einer Besicherung von Gläubigern im Nachrang kritisch gegenüber. Allerdings werden bei Assets mit höherer Risikoklassifizierung, beispielsweise Projektfinanzierungen, bereits heute regelmäßig Mezzanine-Finanzierungen eingesetzt, sofern die zugrundeliegenden Immobilien die hohen Renditeerwartungen auf Seiten der Mezzanine-Gläubiger erfüllen können. Steigende Projektkosten bzw. Ankaufspreise limitieren bei gleichbleibendem Cashflow jedoch das Volumen und die Margen für Mezzanine-Finanzierungen. Einen weiteren limitierenden Faktor stellen die bevorzugten Losgrößen von über zehn Millionen Euro dar. Bei kleineren Volumina schlagen sich die Fixkosten - beispielsweise für die Due Diligence - auf die Rentabilität sowohl des Eigentümers als auch des Kreditgebers nieder.“
In einer zweiten Sonderfrage wurden die Experten nach dem aus ihrer Sicht aktuell adäquaten Fremdfinanzierungsanteil (Loan-to-Value, LTV) bei einer gegeben Kreditmarge von 800 Basispunkten gefragt. Mezzanine-Finanzierungen zeichnen sich insbesondere durch hohe LTV bei risikoadäquater Bepreisung aus. Knapp 40 Prozent der Befragten sehen bei der gegebenen Marge den derzeit adäquaten LTV bei über 85 Prozent, weitere 30 Prozent bei 80-85 Prozent.
