03.08.2017 Weltweiter Bauboom: 65 Mio. Quadratmeter Bürofläche im Bau
Weltweit ist derzeit ein beispielloser Büroflächenbauboom in Gang. Über 65 Millionen Quadratmeter neuer Büroflächen kommen bis Ende 2019 auf den Markt, so der Report Global Office Forecast von Cushman & Wakefield. Dieses Neubauvolumen entspricht dem gesamten Büroflächenbestand der fünf Großstädte Washington, D.C., Dallas, London, Singapur und Shanghai. Der Report identifiziert wichtige Wirtschaftstreiber, prognostiziert das Angebot und die Nachfrage sowie das potenzielle Mietpreiswachstum für über 100 Großstädte rund um den Globus.
Obwohl sich die Nachfrage mit ca. 48 Millionen Quadratmetern im Zeitraum 2017 bis 2019 auf einem gesunden Niveau bewegt, bleibt sie deutlich hinter dem Angebot zurück, was zu einem Anstieg des Leerstands in den meisten Städten weltweit führen wird. Aus dieser Perspektive könnte man zu dem Schluss kommen, dass aktuell zu viel gebaut wird auf der Welt.
Andererseits wurde in den letzten Jahren mehr als deutlich, dass Nutzer bei ihrer globalen Expansion im Allgemeinen neue, qualitativ hochwertige Büroflächen älteren Flächen in B- oder C-Objekten vorziehen. In den USA zum Beispiel machen neu errichtete, qualitativ hochwertige Flächen 65 Prozent der gesamten Büroflächenabsorption seit 2012 aus. In diesem Zyklus hatten Projektentwickler meistens Erfolg mit Top-Produkten, sogar in Märkten mit hohen Leerstandquoten. Hinzu kommt, dass die Kombination einer schnell wachsenden globalen Wirtschaft mit niedrigen Zinsen eine gute Voraussetzung für eine dynamische Nachfrage nach Büroflächen darstellt.
Kevin Thorpe, Global Chief Economist von Cushman & Wakefield: „Die Mehrheit der Projektentwickler konzentriert sich auf die weltweit wichtigen Städte; genau dort, wo der Hunger nach neuen Hochglanz-Gebäuden am größten ist. Um die Vermietung der Büroneubauten mache ich mir daher keine Sorgen, da dieses Angebot die Nutzerbedürfnisse befriedigt. Ich bin eher besorgt darüber, was diese Angebotswelle für schlechter ausgestattete Objekte bedeutet. Ich fürchte, dass hier ein harter Wettbewerb bevorsteht.“
Europas Büromarkt am ausgeglichensten
Die Entwicklungspipeline in Europa ist gut gefüllt, jedoch nicht so hoch wie in den Regionen Asien-Pazifik und Amerika. Einige wichtige europäische Büromärkte, wie beispielsweise Paris, London und Brüssel, werden in den kommenden zwei Jahren einen zyklischen Höhepunkt der Neubauaktivitäten erreichen, dennoch werden die Leerstandsraten niedriger sein als vor der Finanzkrise.
Elisabeth Troni, Head of EMEA Research & Insight bei Cushman & Wakefield: „Eine genaue Vorhersage, wann Flächen auf den Markt kommen, ist nicht für alle geplanten Projekte möglich, da einige Entwickler noch vorsichtig agieren aufgrund der Unsicherheiten durch die EU-Brexit-Verhandlungen. Insgesamt präsentieren sich die Rahmenbedingungen des Büromarktes in Europa noch weitgehend ausgeglichen und unterstützen somit die nächste Etappe des Zyklus.“
In den Top 10 der Märkte mit dem höchsten zu erwartenden durchschnittlichen jährlichen Mietwachstum finden sich unter den ersten vier Madrid, Berlin und Stockholm. Frankfurt, Mailand und Budapest haben es ebenso unter die ersten zehn geschafft.
„Berlin und Frankfurt werden auch in den kommenden Jahren zu den Städten in Deutschland mit dem stärksten Anstieg der Büromieten gehören. Das liegt am Mangel an hochwertigen neuen Flächen an beiden Standorten und in Frankfurt zusätzlich an den steigenden Anfragen von in London ansässigen Finanzunternehmen, die sich nach Alternativen im Falle eines harten Brexit umsehen“, erläutert Heiko Himme, Niederlassungsleiter Berlin und Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield.
Kernergebnisse für Europa
• Berlin und München werden 2019 mit 3,1 Prozent bzw. 3,3 Prozent die zweit- bzw. drittniedrigsten Leerstandsraten auf der Welt aufweisen.
• In den kommenden drei Jahren wird das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich in Istanbul, London, Brüssel, Wien und Dublin deutlich ansteigen. In Istanbul, Kopenhagen und London wird 2017 das höchste Fertigstellungsvolumen seit der großen Finanzkrise 2017 realisiert.
• Am anderen Ende der Skala, in Stockholm, Amsterdam und Helsinki, wird der Büroflächenbestand am geringsten durch Neubau wachsen. Daher werden hier ein höheres Mietwachstumspotenzial und ein niedrigerer Leerstand erwartet.
• Beim Bürobeschäftigtenwachstum der EDV- und Kommunikationsbranche werden Budapest, Dublin, Kopenhagen und Madrid führen.
• Brexitbezogene Unsicherheiten werden voraussichtlich das Bürobeschäftigungswachstum in London hemmen, aber der Leerstand wird voraussichtlich mit weniger als 5 Prozent immer noch gering bleiben.
60 Prozent des weltweiten Büroneubaus entfallen auf die Region Asien-Pazifik
An der Spitze des Baubooms steht der Raum Asien-Pazifik, insbesondere die Region um China. Tatsächlich konzentrieren sich beinahe 60 Prozent der gesamten Neubauaktivität weltweit auf den Raum Asien-Pazifik. Innerhalb der Region konzentriert sich das Angebot an Neubauflächen hauptsächlich auf die Märkte Peking, Shenzhen, Schanghai, Manila und Bangalore. Diese fünf Märkte machen 55 Prozent der im Raum Asien-Pazifik stattfindenden Bautätigkeit und über ein Drittel der Bautätigkeit weltweit aus. Ähnlich wie die Angebotsseite ist auch die Nachfrageseite im Raum Asien-Pazifik am stärksten. Peking wird sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite die Führungsrolle in der Welt einnehmen.
Kernergebnisse für den Raum Asien-Pazifik
• Mit einem Fertigstellungsvolumen von beinahe 14 Millionen Quadratmeter in neuen Büroprojekten in 25 wichtigen Großstädten wird das Jahr 2017 dem Raum Asien-Pazifik ein Rekordbaujahr bescheren.
• Peking wird sowohl in Bezug auf das Angebots- als auch auf das Nachfragewachstum in den kommenden drei Jahren die Führungsrolle einnehmen.
• In den meisten Märkten im Raum Asien-Pazifik ist von einer Verschiebung in Richtung Mietermarkt auszugehen. Jedoch bedeutet die zunehmende Überalterung des Flächenbestandes in den Gateway Cities, wie beispielsweise Singapur, Melbourne und Tokio, dass Neubauprojekte für Mieter, die eine effiziente und moderne Fläche suchen, attraktiv bleiben werden.
• Sydney wird im Jahr 2019 die weltweit niedrigste Leerstandsrate von 2,4 Prozent aufweisen.
Amerika erreicht 2017 den Höhepunkt seines Bauzyklus
Der amerikanische Kontinent befindet sich in der Mitte eines robusten Bauzyklus, der seinen Höhepunkt im laufenden Jahr erreicht und sich 2018 und 2019 abschwächt. Immer noch werden in den USA, Kanada und Südamerika mehr Flächen errichtet als in den nächsten Jahren absorbiert werden können. Es gibt jedoch starke Abweichungen von einer Stadt zur anderen und das Gros der neuen Flächen entsteht in den größten Städten, von denen viele solche Flächen auch am meisten benötigen.
Kernergebnisse für den amerikanischen Kontinent
• Die Top-5-Märkte in Hinblick auf das Beschäftigungswachstum im Bürobereich in den USA in den kommenden drei Jahren sind New York City, Dallas, Los Angeles, Atlanta und Chicago. Washington, D.C. Metro (inklusive der angrenzenden Washington Metropolitan Area) und Phoenix zeigen ebenfalls einen deutlichen Aufwärtstrend in Bezug auf das Beschäftigungswachstum.
• Die Märkte in Südamerika mit Rio de Janeiro und Sao Paulo verzeichnen den steilsten Aufwärtstrend in Bezug auf das Beschäftigungswachstum, da diese Region gerade die Rezession hinter sich lässt.
• Zu den Top-5-Märkten auf dem amerikanischen Kontinent mit den niedrigsten Leerstandsraten werden im Jahr 2019 hauptsächlich die kanadischen Märkte Toronto (3,9 %), Vancouver (6,3 %), Orlando (7,2 %), Ottawa (7,3 %) und Winnipeg (7,4 %) gehören.
• In den USA sind es hauptsächlich die B-Märkte, die in den kommenden drei Jahren die größten Mietpreiswachstumsraten aufweisen werden: Nr. 1 Seattle (+6,8 %), Nr. 2 Raleigh-Durham (+4,8 %), Nr. 3 Oakland (+4,2 %), Nr. 4 Portland, Oregon (+4,2 %) und Nr. 5 Chicago (+3,8 %).
Obwohl sich die Nachfrage mit ca. 48 Millionen Quadratmetern im Zeitraum 2017 bis 2019 auf einem gesunden Niveau bewegt, bleibt sie deutlich hinter dem Angebot zurück, was zu einem Anstieg des Leerstands in den meisten Städten weltweit führen wird. Aus dieser Perspektive könnte man zu dem Schluss kommen, dass aktuell zu viel gebaut wird auf der Welt.
Andererseits wurde in den letzten Jahren mehr als deutlich, dass Nutzer bei ihrer globalen Expansion im Allgemeinen neue, qualitativ hochwertige Büroflächen älteren Flächen in B- oder C-Objekten vorziehen. In den USA zum Beispiel machen neu errichtete, qualitativ hochwertige Flächen 65 Prozent der gesamten Büroflächenabsorption seit 2012 aus. In diesem Zyklus hatten Projektentwickler meistens Erfolg mit Top-Produkten, sogar in Märkten mit hohen Leerstandquoten. Hinzu kommt, dass die Kombination einer schnell wachsenden globalen Wirtschaft mit niedrigen Zinsen eine gute Voraussetzung für eine dynamische Nachfrage nach Büroflächen darstellt.
Kevin Thorpe, Global Chief Economist von Cushman & Wakefield: „Die Mehrheit der Projektentwickler konzentriert sich auf die weltweit wichtigen Städte; genau dort, wo der Hunger nach neuen Hochglanz-Gebäuden am größten ist. Um die Vermietung der Büroneubauten mache ich mir daher keine Sorgen, da dieses Angebot die Nutzerbedürfnisse befriedigt. Ich bin eher besorgt darüber, was diese Angebotswelle für schlechter ausgestattete Objekte bedeutet. Ich fürchte, dass hier ein harter Wettbewerb bevorsteht.“
Europas Büromarkt am ausgeglichensten
Die Entwicklungspipeline in Europa ist gut gefüllt, jedoch nicht so hoch wie in den Regionen Asien-Pazifik und Amerika. Einige wichtige europäische Büromärkte, wie beispielsweise Paris, London und Brüssel, werden in den kommenden zwei Jahren einen zyklischen Höhepunkt der Neubauaktivitäten erreichen, dennoch werden die Leerstandsraten niedriger sein als vor der Finanzkrise.
Elisabeth Troni, Head of EMEA Research & Insight bei Cushman & Wakefield: „Eine genaue Vorhersage, wann Flächen auf den Markt kommen, ist nicht für alle geplanten Projekte möglich, da einige Entwickler noch vorsichtig agieren aufgrund der Unsicherheiten durch die EU-Brexit-Verhandlungen. Insgesamt präsentieren sich die Rahmenbedingungen des Büromarktes in Europa noch weitgehend ausgeglichen und unterstützen somit die nächste Etappe des Zyklus.“
In den Top 10 der Märkte mit dem höchsten zu erwartenden durchschnittlichen jährlichen Mietwachstum finden sich unter den ersten vier Madrid, Berlin und Stockholm. Frankfurt, Mailand und Budapest haben es ebenso unter die ersten zehn geschafft.
„Berlin und Frankfurt werden auch in den kommenden Jahren zu den Städten in Deutschland mit dem stärksten Anstieg der Büromieten gehören. Das liegt am Mangel an hochwertigen neuen Flächen an beiden Standorten und in Frankfurt zusätzlich an den steigenden Anfragen von in London ansässigen Finanzunternehmen, die sich nach Alternativen im Falle eines harten Brexit umsehen“, erläutert Heiko Himme, Niederlassungsleiter Berlin und Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield.
Kernergebnisse für Europa
• Berlin und München werden 2019 mit 3,1 Prozent bzw. 3,3 Prozent die zweit- bzw. drittniedrigsten Leerstandsraten auf der Welt aufweisen.
• In den kommenden drei Jahren wird das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich in Istanbul, London, Brüssel, Wien und Dublin deutlich ansteigen. In Istanbul, Kopenhagen und London wird 2017 das höchste Fertigstellungsvolumen seit der großen Finanzkrise 2017 realisiert.
• Am anderen Ende der Skala, in Stockholm, Amsterdam und Helsinki, wird der Büroflächenbestand am geringsten durch Neubau wachsen. Daher werden hier ein höheres Mietwachstumspotenzial und ein niedrigerer Leerstand erwartet.
• Beim Bürobeschäftigtenwachstum der EDV- und Kommunikationsbranche werden Budapest, Dublin, Kopenhagen und Madrid führen.
• Brexitbezogene Unsicherheiten werden voraussichtlich das Bürobeschäftigungswachstum in London hemmen, aber der Leerstand wird voraussichtlich mit weniger als 5 Prozent immer noch gering bleiben.
60 Prozent des weltweiten Büroneubaus entfallen auf die Region Asien-Pazifik
An der Spitze des Baubooms steht der Raum Asien-Pazifik, insbesondere die Region um China. Tatsächlich konzentrieren sich beinahe 60 Prozent der gesamten Neubauaktivität weltweit auf den Raum Asien-Pazifik. Innerhalb der Region konzentriert sich das Angebot an Neubauflächen hauptsächlich auf die Märkte Peking, Shenzhen, Schanghai, Manila und Bangalore. Diese fünf Märkte machen 55 Prozent der im Raum Asien-Pazifik stattfindenden Bautätigkeit und über ein Drittel der Bautätigkeit weltweit aus. Ähnlich wie die Angebotsseite ist auch die Nachfrageseite im Raum Asien-Pazifik am stärksten. Peking wird sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite die Führungsrolle in der Welt einnehmen.
Kernergebnisse für den Raum Asien-Pazifik
• Mit einem Fertigstellungsvolumen von beinahe 14 Millionen Quadratmeter in neuen Büroprojekten in 25 wichtigen Großstädten wird das Jahr 2017 dem Raum Asien-Pazifik ein Rekordbaujahr bescheren.
• Peking wird sowohl in Bezug auf das Angebots- als auch auf das Nachfragewachstum in den kommenden drei Jahren die Führungsrolle einnehmen.
• In den meisten Märkten im Raum Asien-Pazifik ist von einer Verschiebung in Richtung Mietermarkt auszugehen. Jedoch bedeutet die zunehmende Überalterung des Flächenbestandes in den Gateway Cities, wie beispielsweise Singapur, Melbourne und Tokio, dass Neubauprojekte für Mieter, die eine effiziente und moderne Fläche suchen, attraktiv bleiben werden.
• Sydney wird im Jahr 2019 die weltweit niedrigste Leerstandsrate von 2,4 Prozent aufweisen.
Amerika erreicht 2017 den Höhepunkt seines Bauzyklus
Der amerikanische Kontinent befindet sich in der Mitte eines robusten Bauzyklus, der seinen Höhepunkt im laufenden Jahr erreicht und sich 2018 und 2019 abschwächt. Immer noch werden in den USA, Kanada und Südamerika mehr Flächen errichtet als in den nächsten Jahren absorbiert werden können. Es gibt jedoch starke Abweichungen von einer Stadt zur anderen und das Gros der neuen Flächen entsteht in den größten Städten, von denen viele solche Flächen auch am meisten benötigen.
Kernergebnisse für den amerikanischen Kontinent
• Die Top-5-Märkte in Hinblick auf das Beschäftigungswachstum im Bürobereich in den USA in den kommenden drei Jahren sind New York City, Dallas, Los Angeles, Atlanta und Chicago. Washington, D.C. Metro (inklusive der angrenzenden Washington Metropolitan Area) und Phoenix zeigen ebenfalls einen deutlichen Aufwärtstrend in Bezug auf das Beschäftigungswachstum.
• Die Märkte in Südamerika mit Rio de Janeiro und Sao Paulo verzeichnen den steilsten Aufwärtstrend in Bezug auf das Beschäftigungswachstum, da diese Region gerade die Rezession hinter sich lässt.
• Zu den Top-5-Märkten auf dem amerikanischen Kontinent mit den niedrigsten Leerstandsraten werden im Jahr 2019 hauptsächlich die kanadischen Märkte Toronto (3,9 %), Vancouver (6,3 %), Orlando (7,2 %), Ottawa (7,3 %) und Winnipeg (7,4 %) gehören.
• In den USA sind es hauptsächlich die B-Märkte, die in den kommenden drei Jahren die größten Mietpreiswachstumsraten aufweisen werden: Nr. 1 Seattle (+6,8 %), Nr. 2 Raleigh-Durham (+4,8 %), Nr. 3 Oakland (+4,2 %), Nr. 4 Portland, Oregon (+4,2 %) und Nr. 5 Chicago (+3,8 %).
