18.07.2017 Deutschland überholt UK als wichtigster Investitionsmotor in Europa
Der Immobilienmarkt in Europa bleibt aktiv, nachdem die Region die konjunkturelle und politische Unsicherheit der letzten Jahre weitgehend abschüttelt. Zu diesem Ergebnis kommt LaSalle Investment Management im Halbjahres-Investment Strategy Annual („ISA“) 2017. Der ISA kommt auch zu dem Ergebnis, dass sich die größten Volkwirtschaften der Welt in den letzten 18 Monaten stabilisiert haben, wobei die USA, China, Deutschland und Japan im Verlauf des Jahres erwartungsgemäß gewachsen sind. Im Falle von Deutschland ist diese Stabilität absolut positiv für die europäischen Immobilienmärkte, und es hat Großbritannien als wichtigsten Treiber der Investitionstätigkeit in der Region überholt.
In Kontinentaleuropa hat die erste Jahreshälfte einige erfreuliche Konjunkturdaten hervorgebracht – insbesondere in der Eurozone. Die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten reagieren auf das verbesserte konjunkturelle Umfeld und die Büro- und Logistik-Immobiliensektoren verzeichnen die stärkste Performance, so der ISA. Selbst in Großbritannien, das unter einem hinter den Erwartungen zurückbleibenden Wachstum und politischer Unsicherheit aufgrund des Brexit und der jüngsten Parlamentswahlen leidet, beobachtet der ISA ein Wiederaufleben der Investitionstätigkeit, dynamisiert durch ausländisches Kapital, das durch das schwache britische Pfund und mehr verkaufsbereite Verkäufer angezogen wird.
Der zweimal jährlich erscheinende ISA von LaSalle untersucht Investitions-Trends rund um die Welt und unterstreicht die besten Investitionsgelegenheiten in der Zukunft. Mahdi Mokrane, Head Research und Strategie LaSalle Investment Management Europa: „Es gibt nach wie vor einige vielversprechende Gelegenheiten auf den europäischen Immobilienmärkten. Wir haben gesehen, wie politische Ereignisse in Europa weiter prägend dafür sind, wie Investoren die mittelfristigen Aussichten der immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten in der Region betrachten sollten. Wir empfehlen Investoren, sich auf Städte und Regionen zu konzentrieren, die Widerstandsfähigkeit und ein starkes langfristiges Wachstumspotential aufweisen, insbesondere dort, wo die DTU+E-Faktoren (Demografie, Technologie, Urbanisierung und Umwelt)) sich noch nicht im Preis niedergeschlagen haben. Insofern glauben wir in Deutschland fest an die langfristigen Treiber von Wohnbau-Projektentwicklungen, Stadterneuerung via Build-to-Core-Büroimmobilien und die Gewährung von Mezzanine- und Gesamtdarlehen.”
Für Europa stellt der ISA Folgendes fest:
- Büroflächen und Einkaufsstraßen in DTU+E-reichen Lagen: Investoren, die auf defensive Strategien in dieser reifen Phase des Kapitalmarkt-Zyklus fixiert sind, sollten sich auf zentral gelegene Büro-Teilmärkte und Einzelhandelsimmobilien in Einkaufsstraßen von Städten wie Paris, Kopenhagen-Malmö, Amsterdam und Frankfurt konzentrieren
- Stadterneuerung durch Build-to-Core-Büroimmobilien: Zu den besten ertragsstarken Strategien zählt die Vorfinanzierung von Büroimmobilien, einschließlich Co-Working-Flächen und Büroflächen mit Serviceleistungen, in den stärksten Teilmärkten von Frankreich und Deutschland
- Wohnbau-Projektentwicklungen: Wir bevorzugen weiterhin Wohnbau-Projektentwicklungen in den Niederlanden und in Deutschland, da wir in unseren Prognosen davon ausgehen, dass die Mieten entsprechend der starken wirtschaftlichen Performance und des niedrigen Angebots steigen werden. Investoren sollten jedoch Planungsrisiken meiden
- Mezzanine- und Gesamtdarlehen: Die derzeitige und bevorstehende Bankenregulierung hat zu einem relativen Rückzug traditioneller Kreditgeber aus der Projekt-Finanzierung und für Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf geführt. Dies wird weiterhin Gelegenheiten für nichttraditionelle Immobilien-Kreditgeber schaffen, die soliden und erfahrenen Geldgebern sowohl Mezzanine-Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf als auch Gesamtdarlehen gewähren können. Deutschland, Belgien, die Niederlande und Luxemburg bieten die besten risikoangepassten Aussichten
- Nachdem qualitativ hochwertige Einzelhandelsimmobilien immer schwieriger zugänglich sind, sollten Core+-Strategien mittelgroße städtische oder lokal dominante Einkaufs-Destinationen ins Visier nehmen, die irgendeine Form von Asset-Management bedürfen, insbesondere in Frankreich, Spanien und Polen
- Die Nachfrage nach urbanen Logistikzentren dürfte weiter zunehmen und bei guter Wahl der Lage ist anzunehmen, dass die zugrundeliegenden Grundstückswerte steigen werden, sobald Bevölkerung und urbane Strukturen wachsen
In den USA haben mehrere Faktoren, wie z.B. eine träge Konjunktur, ein nachlassendes Mietpreiswachstum und ein Rückgang des Transaktionsvolumens zu einer Abschwächung der US-amerikanischen Immobilienwerte und -erträge geführt. Trotz anhaltender Stabilität ist dieser Trend eine Abkehr von dem starken Wachstum der vergangenen sechs Jahre. Der Halbjahres-ISA zeigt, dass die Kapitalströme in US-amerikanische Immobilien nachlassen und dass das Transaktionsvolumen bis April 15-20% gesunken ist, wenngleich das Gesamtjahresvolumen 2017 weniger stark in Mitleidenschaft gezogen werden dürfte.
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle: „Immobilien haben das Jahr mit einem relativ niedrigen Transaktionsvolumen – was typisch für das erste Quartal ist – und einem gleichzeitigen Aussetzen des schnellen Aufwärtstrends von Preisen und Marktgrundlagen begonnen, was kennzeichnend für einen Großteil des vergangenen Jahres gewesen war. Die Grundlagen von Angebot und Nachfrage sind nicht besonders volatil und reagieren weitgehend auf die strukturellen Veränderungen überall auf der Welt, wie von uns vor sechs Monaten prognostiziert.
Langfristige Trends, die wir seit Jahren beobachten, erfahren 2017 mehr Aufmerksamkeit denn je, wie zum Beispiel die Zunahme des Internet-Handels, das Älterwerden der „Millennials” und der Baby-Boomer-Generation, eine Tendenz hin zu urbanen Zentren und großen Metropolen innerhalb der letzten Neubau-Runde, und die zunehmende Bedeutung von Umwelt-Faktoren bei der Mieternachfrage und den Immobilien-Preisen. Dieser Report plädiert auch verstärkt dafür, neben den DTU-Faktoren (Demografie, Technologie und Urbanisierung) auch Umweltfaktoren („E“ wie „Environmental“) als langfristige Treiber der Immobiliennachfrage zu berücksichtigen. Wir glauben nicht, dass die US-amerikanische Aufkündigung des Pariser Klimaschutzabkommens Auswirkungen auf die langfristige Bedeutung dieser Faktoren haben wird.”
„Unserer Meinung nach übt die allmähliche Anerkennung der DTU+E Faktoren neuen Druck auf Investoren aus, Bereiche bislang unentdeckter Schätze an weniger offensichtlichen Orten zu heben. In einigen Fällen kann das bedeuten, dass man sich Vorstadt-Märkte oder innerstädtische Märkte genauer anschauen muss, auf die das „große Geld” noch nicht aufmerksam geworden ist.“
In Kontinentaleuropa hat die erste Jahreshälfte einige erfreuliche Konjunkturdaten hervorgebracht – insbesondere in der Eurozone. Die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten reagieren auf das verbesserte konjunkturelle Umfeld und die Büro- und Logistik-Immobiliensektoren verzeichnen die stärkste Performance, so der ISA. Selbst in Großbritannien, das unter einem hinter den Erwartungen zurückbleibenden Wachstum und politischer Unsicherheit aufgrund des Brexit und der jüngsten Parlamentswahlen leidet, beobachtet der ISA ein Wiederaufleben der Investitionstätigkeit, dynamisiert durch ausländisches Kapital, das durch das schwache britische Pfund und mehr verkaufsbereite Verkäufer angezogen wird.
Der zweimal jährlich erscheinende ISA von LaSalle untersucht Investitions-Trends rund um die Welt und unterstreicht die besten Investitionsgelegenheiten in der Zukunft. Mahdi Mokrane, Head Research und Strategie LaSalle Investment Management Europa: „Es gibt nach wie vor einige vielversprechende Gelegenheiten auf den europäischen Immobilienmärkten. Wir haben gesehen, wie politische Ereignisse in Europa weiter prägend dafür sind, wie Investoren die mittelfristigen Aussichten der immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten in der Region betrachten sollten. Wir empfehlen Investoren, sich auf Städte und Regionen zu konzentrieren, die Widerstandsfähigkeit und ein starkes langfristiges Wachstumspotential aufweisen, insbesondere dort, wo die DTU+E-Faktoren (Demografie, Technologie, Urbanisierung und Umwelt)) sich noch nicht im Preis niedergeschlagen haben. Insofern glauben wir in Deutschland fest an die langfristigen Treiber von Wohnbau-Projektentwicklungen, Stadterneuerung via Build-to-Core-Büroimmobilien und die Gewährung von Mezzanine- und Gesamtdarlehen.”
Für Europa stellt der ISA Folgendes fest:
- Büroflächen und Einkaufsstraßen in DTU+E-reichen Lagen: Investoren, die auf defensive Strategien in dieser reifen Phase des Kapitalmarkt-Zyklus fixiert sind, sollten sich auf zentral gelegene Büro-Teilmärkte und Einzelhandelsimmobilien in Einkaufsstraßen von Städten wie Paris, Kopenhagen-Malmö, Amsterdam und Frankfurt konzentrieren
- Stadterneuerung durch Build-to-Core-Büroimmobilien: Zu den besten ertragsstarken Strategien zählt die Vorfinanzierung von Büroimmobilien, einschließlich Co-Working-Flächen und Büroflächen mit Serviceleistungen, in den stärksten Teilmärkten von Frankreich und Deutschland
- Wohnbau-Projektentwicklungen: Wir bevorzugen weiterhin Wohnbau-Projektentwicklungen in den Niederlanden und in Deutschland, da wir in unseren Prognosen davon ausgehen, dass die Mieten entsprechend der starken wirtschaftlichen Performance und des niedrigen Angebots steigen werden. Investoren sollten jedoch Planungsrisiken meiden
- Mezzanine- und Gesamtdarlehen: Die derzeitige und bevorstehende Bankenregulierung hat zu einem relativen Rückzug traditioneller Kreditgeber aus der Projekt-Finanzierung und für Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf geführt. Dies wird weiterhin Gelegenheiten für nichttraditionelle Immobilien-Kreditgeber schaffen, die soliden und erfahrenen Geldgebern sowohl Mezzanine-Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf als auch Gesamtdarlehen gewähren können. Deutschland, Belgien, die Niederlande und Luxemburg bieten die besten risikoangepassten Aussichten
- Nachdem qualitativ hochwertige Einzelhandelsimmobilien immer schwieriger zugänglich sind, sollten Core+-Strategien mittelgroße städtische oder lokal dominante Einkaufs-Destinationen ins Visier nehmen, die irgendeine Form von Asset-Management bedürfen, insbesondere in Frankreich, Spanien und Polen
- Die Nachfrage nach urbanen Logistikzentren dürfte weiter zunehmen und bei guter Wahl der Lage ist anzunehmen, dass die zugrundeliegenden Grundstückswerte steigen werden, sobald Bevölkerung und urbane Strukturen wachsen
In den USA haben mehrere Faktoren, wie z.B. eine träge Konjunktur, ein nachlassendes Mietpreiswachstum und ein Rückgang des Transaktionsvolumens zu einer Abschwächung der US-amerikanischen Immobilienwerte und -erträge geführt. Trotz anhaltender Stabilität ist dieser Trend eine Abkehr von dem starken Wachstum der vergangenen sechs Jahre. Der Halbjahres-ISA zeigt, dass die Kapitalströme in US-amerikanische Immobilien nachlassen und dass das Transaktionsvolumen bis April 15-20% gesunken ist, wenngleich das Gesamtjahresvolumen 2017 weniger stark in Mitleidenschaft gezogen werden dürfte.
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle: „Immobilien haben das Jahr mit einem relativ niedrigen Transaktionsvolumen – was typisch für das erste Quartal ist – und einem gleichzeitigen Aussetzen des schnellen Aufwärtstrends von Preisen und Marktgrundlagen begonnen, was kennzeichnend für einen Großteil des vergangenen Jahres gewesen war. Die Grundlagen von Angebot und Nachfrage sind nicht besonders volatil und reagieren weitgehend auf die strukturellen Veränderungen überall auf der Welt, wie von uns vor sechs Monaten prognostiziert.
Langfristige Trends, die wir seit Jahren beobachten, erfahren 2017 mehr Aufmerksamkeit denn je, wie zum Beispiel die Zunahme des Internet-Handels, das Älterwerden der „Millennials” und der Baby-Boomer-Generation, eine Tendenz hin zu urbanen Zentren und großen Metropolen innerhalb der letzten Neubau-Runde, und die zunehmende Bedeutung von Umwelt-Faktoren bei der Mieternachfrage und den Immobilien-Preisen. Dieser Report plädiert auch verstärkt dafür, neben den DTU-Faktoren (Demografie, Technologie und Urbanisierung) auch Umweltfaktoren („E“ wie „Environmental“) als langfristige Treiber der Immobiliennachfrage zu berücksichtigen. Wir glauben nicht, dass die US-amerikanische Aufkündigung des Pariser Klimaschutzabkommens Auswirkungen auf die langfristige Bedeutung dieser Faktoren haben wird.”
„Unserer Meinung nach übt die allmähliche Anerkennung der DTU+E Faktoren neuen Druck auf Investoren aus, Bereiche bislang unentdeckter Schätze an weniger offensichtlichen Orten zu heben. In einigen Fällen kann das bedeuten, dass man sich Vorstadt-Märkte oder innerstädtische Märkte genauer anschauen muss, auf die das „große Geld” noch nicht aufmerksam geworden ist.“
